[인포스탁데일리=윤서연 기자] 마스터펀드는 일본 대표 디벨로퍼 중 하나인 노무라 부동산이 운용하는 공모 리츠이다. 일본 상장리츠 내 시가총액 기준 3위에 해당하며, 보유자산은 ▲오피스 43.0% ▲리테일 16.3% ▲물류 20.5% ▲주거 19.2% ▲호텔 0.6% 등으로 구성되어 있다.
마스터펀드의 주요 전략은 스폰서와의 거래를 통한 자산 선순환이다. 스폰서인 디벨로퍼에게 자산을 공급 받으며, 노후화된 일부를 재매각 해 자산을 리밸런싱하는 구조이다.
이지우 신한투자증권 연구원은 "이를 통해 마스터펀드가 가질 수 있는 효과는 다음과 같다"라며 "노후화 자산 교체로 포트폴리오의 수익성을 제고한며 마스터펀드가 보유한 288개의 자산 중 20년 이상 노후화 비중은 39%로, 처분 시 매각이익은 약 929억엔(23.04 기준 감정평가액 – 매입가격)으로 추정된다"라고 판단했다.
또한, "양질의 신규 자산 편입이 가능하다"라며 "마스터펀드가 노무라 부동산으 로부터 취득한 47개 자산의 도쿄권 비중은 약 98%, 건물연령은 7.9년으로 전체 포트폴리오 83%, 20년 대비 우량하며 해당 자산들의 취득 후 자산 가치 상승률은 20%에 달해, 향후 자산 매각 시 배당률 개선에 기여할 전망이다"라고 분석했다.
그는 "고르게 분산된 만기 구조 및 45% 이내로 관리되는 LTV도 긍정적이다"라며 "자산 가격 변동성이 커진 금리 인상기에, 안정적인 재무구조는 향 후 자산 리밸런싱에 강점으로 작용할 수 있다"라고 설명했다.
이어, "자산 가격 하락 위험이 낮은 수도권 중심의 포트폴리오, 오피스· 물류 등 수익성 높은 자산 신규 편입의 리밸런싱 전략으로 배당 성장 여력을 확대해 갈 전망이다"라고 밝혔다.
윤서연 기자 yoonsy0528@infostock.co.kr
