[인포스탁데일리=박상철 기자]

조영빈 대표> 내 대출한도는 얼마나 줄어들까.. 내년에 집 사실 분들 DSR 계산해 보셨나요? 내년부터 총 대출 2억 원 넘으면 개인별 DSR 규제가 적용됩니다. 내년 내 집 마련 등을 위해 목돈이 필요한 사람이라면 사전에 치밀한 자금 계획을 세워야만 낭패를 보지 않겠네요? 

이현정 대표> 네, 그렇습니다. 금융위원회가 최근 발표한 ‘10·26 가계부채 관리 강화 방안’에 따르면 상환능력 중심의 대출 심사 관행을 확립하기 위해 DSR 규제를 조기 확대합니다. 금융위는 당초 내년 7월 이후부터 차주 단위 DSR 규제 적용을 확대할 계획이었으나, 이를 내년 1월로 앞당겨 시행합니다.

조영빈 대표> 금융회사마다 관리해야 하는 평균 DSR 비율도 내려간다고요?

이현정 대표> 네, 은행은 40%를 그대로 유지하지만 보험(70→50%), 상호금융(160→110%), 카드(60→50%), 캐피털(90→65%), 저축은행(90→65%) 등 대부분의 업권에서 기준이 내려갑니다. 이 경우 평균 DSR 기준을 맞추려면 개인별로 대출 기준을 강화해야 하기 때문에 대출을 억제하는 효과가 있습니다.

조영빈 대표> 궁금한 것이요. DSR을 계산할 때 사용하는 총 대출액은 어떤 의미입니까?

이현정 대표> 기본적으로 모든 금융권 가계대출의 합입니다. 마이너스통장은 실제 사용금액이 아닌, 한도 금액 기준입니다. 신규 대출로 기존 대출을 상환하는 차환 대출은 상환 예정 금액만큼 제외합니다.

 

조영빈 대표> 실제 예시를 들어주시면요? 어떻게 된다는 거죠?

이현정 대표> 네. 내년 1월부터 총 대출액이 2억 원을 초과하면 DSR 규제가 적용되고, 이어 7월부턴 1억 원만 넘겨도 규제를 받게 됩니다. 단 신규 대출만 DSR 규제가 적용되고 기존 대출까지 소급 적용해 회수 조치하지는 않습니다.

 

조영빈 대표> 대출 산정 만기도 크게 축소된다고요? 그러면 대출 한도가 달라집니까? 어떻게 됩니까?

이현정 대표> 네, 현재 DSR 산출 시 대출 만기를 최대 만기로 일괄 적용하고 있습니다. 이를 대출별 평균 만기로 축소하겠다는 계획입니다. 신용대출은 기존 7년에서 5년, 비거주용 주택담보대출는 10년에서 8년 등으로 만기가 줄어듭니다. 그만큼 매년 갚아야 하는 원리금이 늘어나 대출 한도가 줄어드는 구조입니다.

조영빈 대표> 1금융권 대출이 확 쪼그라드니까, 자동적으로 2금융권에 눈이 가는데요. 대표님. 제2금융권 대한 대출 규제는 어떻게 된다고 봐야 하나요?

이현정 대표> 네. 2금융권 역시 강화됩니다. 지금까지 차주 단위 DSR 규제 대상에서 제외돼 있던 카드론이 내년 1월부터 포함됩니다. 만기는 약정 만기를 기준으로 정해집니다. 또 카드론을 비롯해 여러 금융사에서 빚을 진 다중 채무자를 관리하기 위한 별도의 가이드라인도 나올 예정입니다.

조영빈 대표> 카드론도 전부 합산된다고요?

이현정 대표> 네. 예를 들어 5개 이상의 다중채무자는 카드론을 아예 받지 못하도록 하거나, 이용 한도에 차등을 주는 안 등이 거론되고 있습니다. 농협 새마을금고 등 상호금융의 경우 비(준)조합원에 대한 대출 증가세를 억제하기 위해 예대율 산정 시 조합원과 비조합원의 대출 가중치가 차등화됩니다.

조영빈 대표> 여러 방면으로 대출이 강화된다. 이렇게 봐야겠네요?

이현정 대표> 그렇죠. 대출을 나눠 갚는 관행을 정착시키기 위해 금융회사의 대출 분할상환 목표치도 상향 조정됩니다. 현재 국내 주담대 분할 상환 비중은 지난 6월 기준 73.8%입니다. 이를 내년 80%까지 끌어올리겠다는 게 금융위의 계획입니다.

조영빈 대표> 빚 열심히 갚는 사람한테는 뭐 없습니까?

이현정 대표> 있습니다. 분할상환 실적에 따라 주택신용보증 출연료를 우대해 주는 등 인센티브도 제공할 예정입니다. 또 전세대출 분할상환 비율을 많이 높인 금융사에는 정책 모기지를 배정할 때 우대할 방침입니다.

조영빈 대표> 그래도 대출을 조이면 부동산 실요자는 정말 울고 싶을 것 같은데요. 실수요자 대출은 어떻게 된다는 겁니까?

이현정 대표> 네. 그래서 좀 알아봤더니요. 금융당국이 실수요자 대출은 더욱 유연하게 규제를 적용하겠다는 계획입니다. 우선 4분기 중 취급된 전세대출은 가계대출 총량 한도에서 제외합니다. 또 전세대출 갱신 시 증액 범위 내에서만 대출을 허용하고, 집단대출도 차질이 없도록 관리하겠다고 합니다.

조영빈 대표> 실수요자 대출에 대한 혜택은. 그게답니까?

이현정 대표> 또 있는데요. 우선 분양주택에 대한 중도금 대출이나 이주비 대출 등에 대해서는 DSR 규제가 적용하지 않도록 했습니다. 그러나 잔금대출은 내년 1월 이후 입주자 모집공고가 나오는 사업장에 대해 일반 주택담보대출로 간주해 DSR 규제를 적용합니다. 아울러 결혼, 장례, 수술 등 실수요 인정 시(본부 승인) 일정 기간 소득 기준 한도를 초과하더라도 대출이 가능하도록 할 계획입니다.

조영빈 대표> 금융당국의 얘기는 어떤지 궁금한데요?

이현정 대표> 네. 금융당국 관계자는 “가계부채는 현 규모, 증가 속도 등을 고려할 때 우리 경제의 최대 위협 요인”이라며 “금융회사들의 대출 관리체계를 개선해 대출 중단 등 실수요자 불편을 초래하지 않도록 노력할 것”이라고 말했습니다.

조영빈 대표> 정부의 강도 높은 가계부채 관리에 ‘대출 한파’가 매서워지고 있는데요. 연말까지 대출을 아예 중단하는 은행이 속출했고 그나마 대출을 내주는 은행들도 한도를 대폭 줄이거나 금리를 올리는 방식으로 대출 문을 더 좁히고 있잖아요?

이현정 대표> 맞습니다. 금융당국이 묶어둔 대출 총량 증가율에 맞추기 위해 은행들이 만기 연장 때 한도를 감액하고 중도상환 수수료를 면제하는 등 대출 잔액 줄이기에 안간힘을 쓰고 있습니다.

제일은행은 최근 주택 담보대출 상품인 ‘퍼스트홈론’ 판매를 전면 중단했습니다. 앞서 금융채 1년 물과 3년 물을 지표금리로 하는 변동금리 상품 취급을 중단한 데 이어 10월 29일부터 금융채 5년 물 연동 상품도 취급을 멈췄습니다.

조영빈 대표> 저도 좀 들여다보니까, 제일은행은 정책 모기지인 보금자리론과 총량 관리에서 제외된 전세대출 상품만 정상 공급하고 있더라고요?

이현정 대표> 맞습니다. 주요 은행이 주택담보대출을 중단하는 것은 농협은행, 하나은행에 이어 이번이 세 번째입니다. 하나은행은 지난달 20일부터 주택과 상가, 오피스텔, 토지 등 구입자금 목적의 가계 부동산 담보대출을 모두 중단했습니다.

조영빈 대표> 그뿐만 아니라면서요?

이현정 대표> 네. 대출을 중단하지 않은 은행들도 월별·지점별로 취급할 수 있는 대출 한도를 제한하고 있습니다. 한 시중은행 창구 직원은 “영업일 1~2일이면 소진될 물량만 배정되고 있어 미리 신청을 받아놓은 대출조차 다 취급하기 어려운 실정”이라고 말하고 있습니다.
 

조영빈 대표> 그동안 대출자들 숨통을 트이게 해주던 신용대출 상황은 어떻습니까? 신용대출 문턱도 빠르게 높아지고 있는 것으로 아는데요?

이현정 대표> 맞습니다. 대부분 은행은 신용대출 한도를 연 소득 이내로, 마이너스통장은 최대 5000만 원으로 일찌감치 축소했고 농협은행은 11월부터 이를 2000만 원으로 또 줄이기로 했습니다. 신용대출을 아예 중단한 은행도 하나은행과 카카오뱅크, 토스 뱅크 세 곳에 이릅니다.

 

조영빈 대표> 대표님. 신용대출도 옥죄는 것에 대해 전문가들은 어떤 전망을 내놓고 있나요?

이현정 대표> 네. 전문가들은 총량 규제와 차주별 DSR 규제 확대가 동시에 시행되는 내년에도 대출 사정이 풀리기는 어려울 것으로 보고 있습니다. 당초 일부 수요자 사이에선 은행별 대출 총량 한도가 ‘리셋’되는 내년에는 대출받기가 쉬워질 것이란 기대가 있었습니다.

A 은행 관계자는 “현재 금융당국의 정책 방향은 ‘가계대출 관리를 상시화하겠다’는 것”이라며 “막연하게 기다리기보다는 은행 상담을 통해 자신의 대출 가능 금액을 정확히 파악하고 사전에 자금계획을 세우는 게 바람직하다"고 조언했습니다.

조영빈 대표> 주택 구입 예정이라면 자금 계획은 더 꼼꼼히 세워야겠네요. 그렇죠?

이현정 대표> 그렇다고 볼 수 있습니다. 마이너스통장이 있는 상태에서 주택 구입을 고려하고 있다면 현 상태에서 주택담보대출 가능 금액을 확인해 보고, 만약 담보 인정 비율(LTV)에 못 미친다면 마이너스통장 한도를 줄여 주택담보대출 한도를 늘려야 할 것입니다.

조영빈 대표> 대표님 제가 예를 한번 들어볼게요. 최근 실수요자 이몽룡 씨는 전셋집을 구하기 위해 최근 한 시중은행을 찾았다가 황당한 일을 겪었습니다. 첫 상담을 받을 때는 연 2.9% 금리로 가능하다는 안내를 받았는데 다음 날 신청하려고 하니 연 3.55%로 나온 거여요. 그럼 김 씨는 불과 하루 만에 한 달 이자 16만 원을 더 내게 된 상황이 벌어진 것인데요. 이거 어떻게 해석해야 하나요?

이현정 대표> 네. 우선, 주요 시중은행의 전세자금 대출 금리가 불과 한 달 새 1% 포인트 급등해 연 4% 중반대까지 치솟았습니다. 금융당국의 가계대출 총량규제 압박에 은행들이 가수요를 막기 위해 우대금리를 폐지하는 등 강도 높은 기준을 적용한 영향으로 분석됩니다.

특히 이달 한국은행의 기준금리 인상도 기정사실화된 터라 조만간 5% 돌파도 시간문제라는 분석이 나옵니다.

조영빈 대표> 대표님. 그럼 전세대출의 경우 가계부채 추가 대책에서 제외된 만큼 매매 수요가 전세시장으로 이동할 가능성이 높아 향후 차주들의 이자 부담도 더욱 가중될 수밖에 없는 거네요?

이현정 대표> 맞습니다. 1일 금융권에 따르면 지난달 말까지 취급된 주요 시중은행(KB 국민·신한·하나)의 전세자금 대출 금리는 모두 상단이 4%를 넘어섰습니다. 국민은행이 연 3.36~4.36%, 신한은행 연 3.11~4.01%, 하나은행 연 3.19~4.49%를 기록했습니다.

조영빈 대표> 사실 코로나19 이후 지속된 저금리 기조에서 전세대출 금리는 연 2%대를 유지해왔지 않습니까?

이현정 대표> 네, 올해 들어 기준금리가 한차례 인상된 이후에도 대출금리 상단은 연 3% 중반 수준에 불과했습니다. 하지만 올 하반기 들어 전세대출이 가계대출 폭증의 주범으로 지목되며 상황이 급변했습니다. 가계대출 총량규제 대응을 위해 은행들이 우대금리나 가산금리 상향등에 나서며 연 2%대 금리는 종적을 완전히 감췄습니다.

KB국민은행은 지난 9월 우대금리를 0.15% 포인트 축소했고, 신한은행도 같은 달 가산금리를 0.2% 포인트 높였습니다.

조영빈 대표> 정말 심각하네요. 대표님. 주요 부동산·결혼 준비 커뮤니티에는 ‘전세대출 금리가 언제 이렇게 올랐냐’ ‘전세대출 연장을 앞뒀는데 너무 불안하다’ 등의 게시글이 연일 쏟아지고 있습니다. 아시죠?
은행에서 돈을 빌리지 못하는 실수요자들의 불만이 갈수록 커지고 있다는 얘기인데요. 문제는 예비부부나 직장 문제로 이사를 가야 하는 서민들도 대출금리 급등으로 고통을 받고 있다는 것입니다. 전세대출 이자 과연 얼마나 올랐나요?

이현정 대표> 네. 올해 초 2억 원을 연 2.5%로 빌린 차주는 이자를 월 41만 6000원 부담하면 되지만 최근 신규나 전세대출 연장으로 금리가 연 3.5%로 높아진 차주들의 경우 58만 3000원으로 월 18만 원을 추가로 부담해야 합니다.

조영빈 대표> 연간으로 하면 총 216만 원을 더 이자로 내야 하네요? 완전 후덜덜 한데요?

이현정 대표> 맞습니다. 특히 전세대출은 대부분 6개월 기준 변동금리라 향후 기준금리가 인상될 경우 이자 부담도 더 커질 수밖에 없는 구조입니다.

성태윤 연세대 경제학부 교수는 "앞으로도 전반적인 금리 상승은 불가피해 보인다"며 "물가가 오르고 있기 때문에 기준금리에 대한 논의는 더욱 활발해질 것이고 이에 따라 대출 혹한기도 더욱 거세질 것으로 본다"고 우려했습니다.

조영빈 대표> 우리가 짚어봤지만요. 전세대출 금리가 오르면서 서울 등 수도권의 세입자 부담도 커지고 있습니다. 거래량과 전세가 상승 속도에도 영향이 있나요?

이현정 대표> 네. 그렇습니다. 지난해 새 임대차법 시행으로 가뜩이나 전세매물이 줄고 보증금이 올라 주거비 부담이 늘었습니다. 그렇다 보니 가을 이사 철에도 임대차 거래가 크게 줄었습니다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울의 전월세 거래는 9382건으로 올해 최저 수준입니다. 지난해 10월(1만 6696건)과 비교해 봐도 43.80% 감소했습니다.

조영빈 대표> 통상 가을철 전월세 거래가 많은 것을 고려하면 이례적인 상황으로 보입니다? 대표님.

이현정 대표> 맞습니다. 그럼에도 불구하고 전셋값은 상승세를 이어가고 있습니다. 매물은 다소 늘었지만 매매가격이 여전히 높게 형성돼 있어 전셋값 하락이 제한적입니다.

사전청약과 높은 매매가격 때문에 앞으로 전세수요가 더욱 늘어날 것이란 기대감도 가격에 영향을 미친 것으로 보입니다. 한국부동산원의 통계를 살펴보면 지난주 서울 아파트 전셋값은 0.13% 올라 3주 연속 같은 상승폭을 유지했습니다. 수도권(0.21%)과 지방(0.15%)도 상황은 비슷합니다.

 

조영빈 대표> 기왕 시작한 얘기, 끝을 한번 보죠. 계속해서 대출 소식 짚어보겠습니다? 금융당국이 '분할상환·전세대출 등' 매주 대출 동향을 모니터링한다고요? 이건 뭔 소립니까?

이현정 대표> 네. 1일 금융위원회는 '가계부채 관리 태스크포스(TF)' 킥오프(출범) 회의를 개최했습니다. 이날 회의는 지난달 26일 발표된 가계부채 관리 강화 방안의 이행 계획을 점검하고, 올해 4분기 가계부채 관리방향과 추가 과제를 논의하기 위해 마련됐습니다.

이날 회의에는 금융위 금융정책국장, 금융감독원 은행 감독국장, 한국주택금융공사· SGI 서울보증 부사장, 은행연합회·여신금융협회·신협중앙회·농협중앙회 여신담당 이사 등이 참석했습니다.

조영빈 대표> 부동산 대출 관련된 높은 분들은 다 모였네요?

이현정 대표> 네. 맞습니다. 금융위는 이날 회의에서 주요 과제 3가지를 집중적으로 논의했습니다. 

첫째, 대출 분할상환 관행 확대 둘째, 전세대출의 원활한 공급 모니터링 셋째, 차주 단위 총부채 원리금 상환 비율(DSR) 원활한 시장 적용 등입니다.

조영빈 대표> 그래서요?

이현정 대표> 우선 금융위는 대출 분할 상한 관행을 정착시키기 위해 고객이 가계대출 원금을 나눠 갚기로 할 경우 한도를 높이거나 금리를 내려주는 등의 인센티브 제공을 검토하기로 했습니다. 

또 전세대출과 관련해서 실수요자의 피해가 없도록 하고 문제 발생 시 신속 대응하기로 했습니다. 다만 대출 심사는 강화해 실수요자 대출이 아닌 부분은 규제를 벗어나지 못하게 할 방침입니다.

조영빈 대표> 시중은행들도 이미 지난달 15일 '실수요 중심' 전세대출을 정착시키기 위해 1)잔금 지급일 이후 전세대출 취급 원칙적 중단, 2)1주택자 대상 비대면 전세대출 취급 중단 3) 전세 갱신 시 대출 금액을 보증금 증액분 이내로 축소 등의 내용을 자체 결의했지 않습니까? 또 더 있나요?

이현정 대표> 네. 금융위는 10·26 대책을 안정적으로 이행하기 위한 준비 상황도 점검하기로 했습니다. 금융위는 내년부터 총 대출액이 2억 원을 넘을 경우 차주별 DSR 40%를 적용하고, 내년 7월부터는 총 대출액 1억 원을 초과할 때부터 DSR 40% 규제를 적용하기로 했는데요.

조영빈 대표> 언뜻 들어도 대출받기 엄청 불편해질 것 같은데요?

이현정 대표> 맞습니다. 이 같은 규제가 아파트뿐 아니라 오피스텔, 상가, 토지 등 비주택담보 대출도 똑같이 적용되는 만큼 영업 현장에서 다양한 불편 사례가 발생할 수 있어 기민하게 대처하기로 했습니다. 

이에 앞으로 1~2주 단위로 가계부채 관리 TF를 개최하고 추가 관리 필요사항에서도 대해 논의할 예정입니다.

 

조영빈 대표> 대출 분할상환 소식이 있는데요, 전세대출도 원금 나눠 갚아야 합니까?

이현정 대표> 가계부채 관리를 위해 금융당국이 꼽은 과제는 분할상환 관행 확대입니다. 

금융위는 “한국의 가계대출 관행을 선진국 수준으로 개선할 수 있는 방안을 강구해 나갈 계획”이라며 “분할상환 이용 차주에 대한 (대출) 한도 확대 또는 금리 인하 등 인센티브를 강구해 소비자 선택권을 부여하겠다"고 밝혔습니다.

조영빈 대표> 금융위는 미국이나 영국 등은 거의 모든 가계대출을 분할상환하고 있다는 주장을 내놓고 있더라고요?

이현정 대표> 맞습니다. 금융당국은 원금을 일시에 갚는 전세대출 등에 분할상환이 자리 잡을 경우 가계부채 관리가 쉬워질 것으로 보고 있습니다. 현재 전세대출의 분할 상환 비중은 3% 수준입니다.

금융당국 관계자는 "미국 등은 분할상환을 통해 매번 대출 원금이 줄다 보니 시중에 유동성이 많이 풀리더라도 가계대출이 급증하지 않았다"며 "한국은 전세대출과 신용대출 등 일시상환 대출이 늘어나며 가계대출 증가세가 주요국보다 더 컸다"고 말했습니다.

조영빈 대표> 전세대출의 분할상환, 말이 쉽지, 정착되기 쉽지 않을 것 같은데요?

이현정 대표> 정확히 보셨는데요. 상대적으로 고액인 전세대출은 원금의 일부만 분할 상환하더라도 매달 내야 하는 원리금이 큰 폭으로 늘어납니다. 

전세대출 2억 원(금리 연 3.5%)을 받았을 경우 현재는 매달 58만 원의 이자만 내면 되지만, 원금 10%(2000만 원)만 분할 상환해도 매달 갚아야 할 원리금이 142만 원으로 늘어납니다.

조영빈 대표> 매달 그렇게 내야 하는 돈이 확확 늘어나면 서민들은 진짜 쉽지 않겠어요?

이현정 대표> 그렇다고 볼 수 있죠. 전세대출은 (전세 계약이 끝나는) 2년 뒤에 원금을 돌려받아 갚기 때문에 대출자 입장에서 원금을 미리 상환하는 개념이 낯설 수밖에 없습니다. 

매달 나가는 현금 지출을 줄이려 월세 대신 전세를 선택하는 수요가 있는 만큼 분할상환이 자리 잡기는, 말씀대로 쉽지 않을 것 같습니다.

조영빈 대표> 그 같은 우려에 대해 금융당국은 뭐라고 하던가요?

이현정 대표> 네. 금융당국은 이에 대해 “원금을 조금이라도 갚아나가면 대출 기간이 끝난 뒤 목돈을 마련하는 효과가 있다"는 설명을 내놓고 있습니다. 

연 이자 3~4%대의 대출 원금을 일부 갚을 경우 이자 부담이 소폭이라도 주는 데다, 대출 상환에 따른 소득공제까지 받을 경우 시중은행의 1% 적금 상품에 드는 것보다 유리하다는 취지입니다.

 

조영빈 대표> 그건 본인들 생각 같은데요?

이현정 대표> 그 외에도 금융당국은 시중은행이 분할상환 대출에 금리 등의 혜택을 제공할 수 있도록 각종 유인책도 마련하고 있습니다. 분할상환 상품을 많이 판매한 은행에는 정책 모기지 배정을 우대하기로 했습니다.

조영빈 대표> 다음 소식입니다. 1일 이후 체결된 부동산 거래 계약부터 해당 거래의 직거래 여부와 중개사 소재지(시·군·구) 정보가 실거래가 공개 시스템에 추가로 공개됩니다. 지난 6월 15일 개최된 대통령 직속 4차 산업혁명위원회 내 데이터 특별위원회 의결에 따른 후속 조치인데요? 어떻게 된다는 겁니까?

이현정 대표> 올해 초부터 국토교통부와 데이터 특별 위는 부동산 거래의 투명성 강화를 위해 현재 공개되고 있는 실거래가 정보 외에 다른 정보도 추가로 공개하는 방안을 협의했습니다. 

협의 결과, 부동산 직거래 여부, 거래를 중개한 공인중개사 소재지, 공장·창고의 실거래가 등을 추가로 공개하기로 했습니다.

 

조영빈 대표> 현재는 어떻게 공개되고 있는데요?

이현정 대표> 네. 현재는 부동산 소재지와 전용면적, 계약일, 해제 여부, 해제 사유 발생일, 거래금액, 층수 등만 공개됩니다. 

그게 바뀌는 거죠. 다만, 공개 시기는 시스템 개선 등 여러 사정을 고려해서 부동산 직거래 여부와 공인중개사 소재지는 올해 말까지, 공장·창고 실거래가는 내년 하반기까지로 정했습니다.

조영빈 대표> 추가 정보 공개 시행 시기는 정확히 언제부터죠?

이현정 대표> 이번에 추가된 정보 공개의 적용 대상은 11월 1일부터 체결된 계약 건이며, 거래 당사자(개인·공인중개사)가 신고 관청이나 실거래가 공개 시스템을 통해 거래 내용을 신고하면 통상 신고한 다음 날 시스템에 공개됩니다.

 

[출연]
BNI코리아 조영빈 서포트디렉터
(주)즐거운컴퍼니 이현정 대표 

박상철 기자 3fe94@infostock.co.kr