[인포스탁데일리=박상철 기자]

조영빈 대표> '주택시장, 이대로 가면 폭탄 터진다' 경제학자들의 경고가 있습니다. 국내 대표 경제학자들이 현재 가계부채가 매우 우려스러운 수준에 이르렀을 뿐 아니라 충격을 받았을 때 금융위기로 이어질 수 있다고 경고했습니다. 금융위기 때처럼 집값 폭망 수준으로 폭락이 나올 수 있다는 의미인가요?

이현정 대표> 한국경제학회는 지난달 27일부터 이달 8일까지 경제토론 패널 소속 경제학자들을 대상으로 가계부채와 관련된 설문 조사를 진행한 결과 응답자 28명 전원이 현재 가계부채 규모가 높은 수준이라고 답변했습니다.

특히 응답자 43%는 ‘매우 높은 수준’이라고 답변했습니다. 세부적으로 보면 가계부채 규모가 높다고 답변한 경제학자들은 국내총생산(GDP) 대비 가계부채 비율 자체도 높은 수준이지만 그보다 더 부채가 늘어나는 속도가 지나치게 빠르다며 우려했습니다.

 

조영빈 대표> 가계 빚이 늘어나는 수준이 너무 빠르다? 그래서 어디 한군데 펑크 나면 빚진 사람들이 나 빚 못 갚아 하고 만세 부를 가능성이 높다? 뭐. 그런 얘긴가요?

이현정 대표> 큰 얼개에서 보면 그렇다고 볼 수 있죠. 전문가 말을 좀 빌려서 얘기하자면요. 김우찬 고려대 경영학과 교수는 “소득 대비 총부채 원리금 상환 비율(DSR)이 국제결제은행(BIS) 17개국 중 다섯 번째로 높다"며 “문제는 증가 속도인데 코로나19 직전인 지난 2019년 말 대비 증가 폭은 전체에서 두 번째로 높다"고 지적했습니다.

가계부채가 우리 경제 뇌관이 될 수 있다. 뭐 이런 얘깁니다. 이우헌 경희대 경제학과 교수는 “이런 상황에서 매우 부정적인 충격이 발생하면 가계부채가 금융위기의 원인이 될 수 있다"고 경고했습니다.

 

조영빈 대표> 그렇다면 금융위기의 원인으로까지 지목받는 가계부채가 높은 원인이 뭔가요?

이현정 대표> 네. 경제학자 89%가 ‘주택담보대출 등 주거 서비스 자금 수요’를 꼽았습니다. 사실상 현 정부의 부동산 정책 실패로 인한 집값 상승이 가계부채 급증이라는 위험 요인을 키웠다는 평가입니다.

이인호 서울대 경제학부 교수는 “현 정권의 부동산 정책 실패로 인한 주택담보대출 증가가 가장 큰 요인이고, 임대차 3법 이후 전세금 대출도 늘었다"며 “주택 장만이 거의 불가능하다는 체념을 겪은 젊은 세대가 증권 투자 등 비생산적이고 투기적인 행위를 하기 위해 대출이 계속 늘고 있다"고 말했습니다.

조영빈 대표> 집값이 올라가서 대출을 받는데, 아직도 더 올라갈 것 같아서 대출을 마구잡이로 받는다. 이렇게 들립니다?

이현정 대표> 네. 맞습니다. 허정 서강대 경제학부 교수 역시 “주거 비용 증가가 원인인데 이는 지난 몇 년간 주택 시장에서의 정부의 공급 정책 실패가 근본적 이유로 보인다"고 비판했습니다.

안정적인 가계부채 관리를 위해 중요한 요인에 대한 질문에는 ‘부동산 시장 안정’이라고 답변한 비율이 61%에 달했습니다. ‘금리 정책과 유동성 관리’가 18%, ‘지속적인 경제성장’이 11% 등으로 뒤를 이었습니다.

조영빈 대표> 문재인 정부의 부동산 정책 실패가 결국 나라 경제를 어렵게 만드는 첨병 역할을 했다. 이런 답변들 같네요?

이현정 대표> 네. 그렇습니다. 김현철 홍콩과학기술대 경제학과 교수는 “최근 ‘영끌(영혼까지 끌어모은다)’해서 집 사는 광풍이 불어서 기존 가계부채 중 가장 덩치가 큰 주택 관련 대출이 늘었다"며 부동산 시장 안정이 필요하다고 답했습니다.

허 정 교수도 “부동산 시장 안정을 위해 주택 공급 정책을 실시하고 금융기관에 대한 대출 규제를 제거할 필요가 있다"며 “부동산 공급 정책에 실패한 정부가 대출 규제로 문제를 해결하려고 하는 것은 오히려 부채 문제를 악화시키게 될 것”이라고 강조했습니다.

 

조영빈 대표> 대출 규제가 완화되었지요? 금융당국이 실수요자 보호 차원에서 전세자금 대출을 가계대출 총량 관리 대상에서 빼주면서, 은행권의 가계대출 운용에도 한결 숨통이 트였습니다. 이에 따라 당장 일부 은행은 지난달 이후 잇따라 내놓은 전세자금 대출 관련 규제를 거둬들였다고 하는데요, 하지만, 대출 문턱은 여전히 낮지 않다고요?

이현정 대표> 네 그렇습니다. 17일 금융권에 따르면 KB 국민·신한·하나·우리· NH농협 5대 시중은행의 14일 기준 가계대출 잔액은 705조 6699억 원으로 집계됐습니다. 이는 작년 12월 말(670조 1539억 원)과 비교해 5.30% 늘어난 규모입니다. 연초 당국이 제시한 증가율 목표(5∼6% 내외)을 이미 넘어섰습니다.

조영빈 대표> 그래서 금융위가 마구잡이로 시중은행의 대출을 중단시키고 있는 거잖아요?

그렇다고 할 수 있죠. 가계대출 종류별로는 올해 들어 5대 은행의 주택담보대출(전세자금대출 포함)이 5.32%(473조 7849억→498조 9894억 원), 신용대출이 6.34%(133조 6482억→142조 1248억 원) 불었습니다.

 

조영빈 대표> 특히 전세자금 대출이 늘었다면서요?

이현정 대표> 맞습니다. 전세자금 대출은 105조 2127억 원에서 121조 9789억 원으로 15.94%나 뛰었습니다.
가계대출 총액뿐 아니라 개별 주택담보대출, 전세자금대출, 신용대출 모두 증가율이 5%를 넘어섰지만, 당국의 가계대출 관련 방침 선회로 은행들은 가계대출 관리에 여유가 생겼습니다.

조영빈 대표> 시중은행 때려잡아서 대출 막은 고승범 금융 위원장 말도 궁금합니다.

이현정 대표> 네. 고승범 금융위원장은 지난 14일 "전세 대출 증가로 인해 가계대출 잔액 증가율이 관리 목표(6%대)를 초과하더라도 용인하려고 한다"고 밝혔습니다.

KB국민은행의 경우 올해 들어 14일까지 늘어난 가계대출(8조 7544억 원)에서 전세자금 대출 증가분(4조 6419억 원)을 빼면, 증가율이 2.54%에 불과합니다.

조영빈 대표> 그런데도. 금융위는 일률적으로 대출을 막았네요. 대표님. 상당수 은행의 대출 증가율이 5%를 넘었기 때문에 당국이 제시한 '6%대 증가율' 목표를 지키기 위해 일부 상품의 대출 중단까지 고려했었잖아요? 전세자금대출이 관리 대상에서 빠지면 한숨 돌렸다. 이렇게 볼 수 있겠네요?

이현정 대표> 아시다시피 은행들은 14일 당국이 전세자금 대출에 대한 지침을 바꾸자 불과 이틀 사이 실수요 전세자금대출 규제를 일제히 풀었습니다.

NH농협은행은 지난 8월 24일 중단한 전세자금 대출을 18일부터 재개하기로 했고요. 신한은행도 모집을 통한 전세대출에 적용해온 '5천억 원 한도' 제한을 없앴습니다.

KB국민은행, 우리은행의 경우 당국 방침에 따라 전세자금대출을 지점별 가계대출 한도에 반영하지 않기로 했습니다.

 

조영빈 대표> 은행들이 실수요 전세자금대출에 대한 완화정책을 하게 되었으니 수요자들은 한숨 돌리겠군요. 금융위원회는 이르면 이번 주, 늦어도 이달 안에 가계부채 추가 대책을 발표할 것이라고 하는데요, 여전히 다른 전세대출 추가 규제를 검토 중이라고요?

이현정 대표> 네. 17일 금융당국에 따르면 대책 가운데 가장 논란을 부른 전세대출 규제는 일단 총량 규제 대상에서는 빠지는 것으로 정리했습니다. 하지만 이것으로 문제가 해결될 리가 없겠죠. 그래서 전세대출 사안이 일단락됐는지는 확실치 않다고 얘기할 수밖에 없습니다.

조영빈 대표> 그럼. 금융위에서 전세대출에 대한 추가 규제가 나올 가능성을 완전히 배제하지 못하겠네요.

이현정 대표>맞습니다. 우선 5대 시중은행은 지난 15일 만나 ‘KB국민은행 억제책’을 모두 적용하기로 했습니다. KB국민은행은 지난달 29일부터 전세 계약을 갱신할 때 전세대출 한도를 전셋값 증액 범위 내로 제한했습니다.

조영빈 대표> 그 얘기는 기존에 전세대출하면 8천만 원의 여유자금이 생겼던 것이 사라지고 이제는 전셋값이 오른 만큼만 전세자금을 대출해 주는 형태로 바뀌었다는 거죠?

이현정 대표>그렇습니다. 그리고, 전세자금대출 신청이 가능한 시점도 크게 바뀝니다. 현재 은행들은 신규 임차(전세)의 경우, 입주일과 주민등록 전입일 가운데 이른 날로부터 3개월 이내면 전세자금대출 신청을 받고 있습니다. 하지만 앞으로는 임대차 계약서상 잔금 지급일 이전까지만 전세자금대출이 가능합니다.

조영빈 대표> 지금까지는 다른 곳에서 돈을 융통해서 일단 전셋값을 내고 입주한 뒤 3개월 내 전세자금대출을 받을 수 있었는데. 그게 안되는 거네요?

이현정 대표>맞습니다. 이제는 반드시 잔금을 치르기 전에 전세자금대출을 받아야 합니다. 아울러 은행들은 1주택 보유자의 비대면 전세대출 신청도 막기로 했습니다. 따라서 1주택자는 꼭 은행 창구에서만 전세대출을 신청할 수 있습니다.

 

조영빈 대표> 금융당국 차원에서 할 수 있는 규제 방안은 가계부채 대책에 담길 예정이라면서요?

이현정 대표>네. 그렇습니다. 우선 전세대출을 총부채원리금 상환비율(DSR)에 포함하는 안이 꼽힙니다

만약 DSR 산정에 전세대출이 포함된다면 개념상 전세대출의 원금까지 포함해야 때문에 차주의 연간 원리금 상환액이 크게 늘어납니다. 대출 여력이 확 주는 것입니다.

금융권 관계자는 “전세대출 만기를 통상의 전세 계약 기간 2년으로만 하면 원리금 부담이 너무 커진다"며 “DSR 산정시 적용할 별도의 전세대출 만기도 정해야 할 것”이라고 말했습니다.

조영빈 대표> 대표님. 전세대출의 보증 기관 보증비율을 인하할 수도 있다면서요?

이현정 대표>네 맞습니다. 현재 시중은행은 한국주택금융공사(90%)이나 서울보증보험(100%), 주택도시 보증 공사(100%) 보증을 받아 전세대출을 내주고 있습니다.

주금공 보증을 통해 1억 원을 빌려준다면, 9000만 원에 대해서는 사실상 리스크를 지지 않는다는 얘기입니다. 금융당국이 보증비율을 낮추면 은행이 리스크 관리 차원에서 금리를 올리거나 대출 한도를 줄일 수 있습니다.

조영빈 대표> 은행이 리스크 관리를 깐깐하게 하면요?

이현정 대표>은행이 리스크 관리를 깐깐하게 하면 신용도가 좋지 않은 저신용 서민부터 대출 문턱에 걸릴 우려가 있습니다. 금융권 관계자는 “이외에도 방안은 여러 가지 생각해 볼 수 있다"며 “정책엔 정답이 없고 결국 선택의 문제”라고 말했습니다.

조영빈 대표> 대표님 그럼 주택 담보대출과 신용대출 상황은 어떻습니까?

이현정 대표>KB국민은행, 하나은행, IBK 기업은행 등은 현재 모기지신용보험(MCI), 모기지신용보증(MCG) 가입 제한 방식으로 주택담보대출의 한도를 사실상 줄이고 있지만, 이 규제 역시 유지될 것으로 알려졌습니다.

MCI · MCG은 주택 담보대출과 동시에 가입하는 보험으로, 이 보험에 가입한 차주(돈을 빌리는 사람)는 LTV 만큼 대출을 받을 수 있지만, 보험이 없으면 소액임차보증금을 뺀 금액만 대출이 가능합니다.

MCI, MCG 가입을 제한하면 서울 지역 아파트의 경우 5천만 원의 대출 한도 축소 효과가 나타납니다.

조영빈 대표> 신용대출 한도가 다시 늘어날 조짐도 아직 없습니까?

이현정 대표>애석하게도 없습니다. 지난달 대부분의 시중은행은 당국의 요청에 따라 신용대출 한도를 '연봉 이내'로 묶었습니다.

오히려 실수요 전세자금대출에 집중한다는 명분으로 다른 가계대출을 더 조이는 은행도 있습니다.

하나은행은 신용대출과 주택, 상가, 오피스텔, 토지 등 부동산 관련 대출, 일부 비대면 대출(하나 원큐 신용대출, 하나 원큐 아파트론)을 연말까지 중단하기로 했습니다.

조영빈 대표> 은행들은 뭐라고 하던가요?

이현정 대표>네. 하나은행 관계자는 "부동산 구매나 주식 투자 등 실물 자산으로 지나친 유동성이 유입되는 것을 억제하기 위해 마련된 방안"이라고 설명했습니다.

한 시중은행 관계자는 "무엇보다 신용대출의 경우 당국이 대체로 실수요가 아닌 대출로 보는 만큼, 전세대출과 달리 연말까지 규제가 유지될 가능성이 크다"고 분위기를 전했습니다.

조영빈 대표> 주요 시중은행에서 2%대 대출금리가 자취를 감추고 5%대 진입을 눈앞에 둔 것으로 파악됐습니다. 한국은행이 기준금리를 인상한데다 금융당국의 대출 총량 규제로 시중은행들이 우대금리를 깎거나 가산금리를 올린 영향입니다. 정부의 가계부채 관리 기조로 빚투(빚내서 투자)·영끌(영혼까지 끌어모아 투자) 족의 이자 부담이 가중될 것 같습니다?

이현정 대표>네. 금융권에 따르면 KB국민·신한·하나·우리은행이 적용하는 다음 주 주택담보대출 변동금리는 연 3.031∼4.67% 선입니다. 2.62~4.19% 사이였던 8월 말과 비교하면 두 달도 지나지 않아 0.4% 포인트 이상 증가했습니다. 9월 기준 신규 코픽스를 반영한 결과입니다.

조영빈 대표> 4.67%라… 마구 올라가고 있네요?

이현정 대표>그렇다고 할 수 있습니다. 주택담보대출 혼합형(고정형) 금리는 연 3.14~4.95%로 올랐습니다. 8월 말에는 2.92~4.42% 수준이었습니다. 상한선은 0.53% 포인트 뛰어 5%대 직전입니다.

조영빈 대표> 고정형 금리도 최대 5프로를 육박하네요. 이거 돈 빌리기 겁나는데요?

이현정 대표>네. 그렇습니다. 1년 만기 신용대출 금리도 3.18~4.43%(1등급 기준)로 8월 말(3.02~4.17%)보다 하단과 상단이 각각 0.16% 포인트, 0.26% 포인트 올랐습니다. 주요 대출상품의 금리가 일제히 오르면서 2%대 금리는 사라졌습니다.

조영빈 대표> 금리가 이렇게 빨리 올라가는데 심대한 역할을 누가 한 겁니까?

이현정 대표>네. 급격한 금리 인상은 코픽스 금리가 견인했습니다. 코픽스는 국내은행이 대출자금을 조달하는 데 쓴 비용(금리)을 말합니다.

코픽스에 따라 여수신 금리도 바뀝니다. 코픽스는 8월 1.02%에서 9월 1.16%로 0.14% 포인트로 급등했습니다. 0.15% 포인트 올랐던 2017년 12월 이후 3년 10개월 만에 가장 큰 폭입니다.

 

조영빈 대표> 거의 4년 동안 잠잠하던 코픽스가 확 올라버린 거네요?

이현정 대표>그렇습니다. 그 외에도 은행이 우대금리를 줄이거나 가산금리를 올린 영향도 큽니다. 금융당국은 1금융권 가계부채를 5~6%대로 억제할 방침입니다. 시중은행으로서는 연말 대출 중단 없이 증가세를 억제하려면 금리를 올릴 수밖에 없는 상황입니다.

조영빈 대표> 이주열 총재의 금리 인상 발언도 한몫하고 있는 것 아닌가요?

이현정 대표>맞습니다. 한국은행이 기준금리 인상을 적극 검토하고 있기에 대출금리는 앞으로 더 빠르게 인상될 것으로 보입니다.

다음 달 한은이 금융통화위원회(금통위)를 열고 기준금리를 0.25% 포인트 올릴 거란 예상이 있습니다.

이주열 한국은행 총재도 지난 15일 열린 국정감사에서 “경제 예상에 따르면 11월에 기준금리를 인상해도 큰 어려움이 없지 않을까 예상한다"고 밝혔습니다.

조영빈 대표> SH 장기 전세는 서민주거안정을 내세우는 곳인데요, 지난 3년간 계약이 연장된 서울 주택도시공사(SH) 장기전세주택의 18%가량이 법정 최고 인상률 기준을 꽉 채워 임대 보증금을 올린 것으로 나타났습니다. 한국토지주택공사(LH)가 코로나19 상황을 고려해 임대주택 임대료를 동결한 것과는 대조적인데요?

이현정 대표> ‘장기전세주택 전세보증금 조정 현황’에 따르면 지난 3년간 전체 갱신계약(2,843건) 중 법정 최고 인상률인 5%만큼 보증금을 올린 경우가 498건(17.5%)이었습니다.

 

조영빈 대표> 전체의 5분의 1에 육박하네요?

이현정 대표>그렇습니다. 4% 이상 임대료를 올린 경우는 총 1,189건으로 전체의 41.8%에 이릅니다.

장기전세주택은 주변 시세의 80% 이하 금액대에 공급하는 공공임대주택으로 최장 20년까지 거주할 수 있습니다.

조영빈 대표> SH는 코로나19 여파가 본격화된 지난해에도 보증금을 올렸다면서요?

이현정 대표>네 맞습니다. SH는 전체 992건 중 12.4%인 123건의 보증금을 4% 넘게 올렸습니다.

서울 양천구의 ‘목동 센트럴 푸르지오’의 장기 전세 보증금은 한 번에 2,118만 원이 오르기도 했습니다.

조영빈 대표> SH공사와 달리 LH는 보증금을 동결했다는 소식도 들립니다. 대표님?

이현정 대표>네. 올해 서울 강남과 고양 원흥에 공급한 장기전세주택의 보증금을 동결하는 등 내년까지 모든 장기전세주택의 보증금을 올리지 않을 방침입니다.

이에 SH 장기전세주택 입주자들 사이에서는 ‘인상률이 과도하다’는 불만이 커지고 있습니다. 올해 5% 인상을 통보받은 송파구 위례 포레 샤인 23단지는 비상대책위원회를 꾸려 임대료 동결을 요구하고 있습니다.

SH공사는 시세와 연동하는 구조상 인상이 불가피하다는 입장입니다

조영빈 대표> 대표님. 부동산 시장에 겨울 오나요? 서울 아파트 시장에 거래량 감소 및 매수 심리 위축 등 기류 변화가 감지되고 있습니다. 최근 부동산 시장 여건이 주택을 매수하기에 ‘좋지 않다’고 인식하고 있는 이들이 67.4%에 이른다는 조사 결과도 나왔습니다?

이현정 대표>서울부동산정보광장의 서울 아파트 매매 거래현황 자료를 보면, 9월 매매 거래 건수는 2348건으로 8월(4178건)에 이어 두 달 연속 감소했습니다. 10월은 중반이 지난 현재까지 276건이 신고된 상태입니다.

부동산 매매 거래 신고 기한이 계약 체결일 이후 30일이라는 점에서 추가로 늘어날 가능성이 있지만, 추세적으로는 거래량이 감소하고 있는 것입니다.

 

조영빈 대표> 추세적 거래량 감소는 부동산 시장이 위축되고 있다, 내려갈 가능성이 있다고 해석해도 되는 것 아닙니까?

이현정 대표>그렇게 흑백논리로 가르기는 좀 어렵습니다. 하지만 거래량 감소는 매수 심리 위축과 관련이 있는 것으로 보입니다.

10월 2주(11일 기준) 케이비(KB) 국민은행 주간 아파트 가격 동향 자료를 보면, 서울의 매수 우위 지수는 94.5로 2주 연속 100을 밑돌았습니다. 100이하는 아파트를 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많다는 뜻입니다.

매수 심리 위축 원인으로는 일차적으로 최근 금융당국의 대출 규제 강화가 영향을 미치는 한편 ‘부담 불가능한’ 수준으로 주택 가격이 급등한 것이 요인으로 작용하고 있다는 분석입니다.

조영빈 대표> 주택값이 너무 올라서 사고 싶어도 못 산다. 이렇게 들리기도 하네요?

이현정 대표>실제 서울의 2분기 주택 구입 부담지수는 172.9로 1분기 166.2보다 6.7포인트 상승했습니다.
1분기 수치도 역대 최고치였던 2008년 2분기 164.8을 넘어선 것이었는데 올 들어서만 주택 구입 부담지수가 2분기 연속 최고치를 갈아치웠습니다.

 

조영빈 대표> 주택 구입 부담지수가 중요하다면서요?

이현정 대표>주택 구입 부담지수는 중간소득 가구를 기준으로 주택 담보대출의 원리금 부담을 수치화한 지표로 소득의 25%를 부담하는 것을 100으로 봅니다. 172.9는 소득의 43%를 원리금 상환에 쓴다는 얘기입니다.

조영빈 대표> 벌어들이는 소득의 43%를 원리금 상환에 쓴다면 너무 부담이 큰데요?

이현정 대표>그렇습니다. 다른 조사 내용도 있는데요. 최근 국토연구원이 공개한 ‘2021 상반기 부동산 활동조사’ 결과(일반가구-서울·경기 지역 만 19세 이상 성인 1043명, 중개업소-서울·경기 지역 300곳 조사)를 보면요.

일반가구 응답자 ‘지금 이 주택 매수에 좋지 않은 시점’이라고 응답한 비율이 67.4%로 압도적이었습니다.

조영빈 대표> 대표님 집 사고 싶은 사람도 있을 것 아닙니까?

이현정 대표>네. 지금 상황이 ‘보통’이라는 사람은 23.1%, ‘좋은 시점’이라고 보는 사람은 9.5%였습니다.

‘좋지 않은 시점’이라고 응답한 이들이 꼽은 이유는 ‘높은 주택 가격’이 66.4%로 가장 많았고 ‘주택 담보대출을 받기 어려움’ 14.4%, ‘주택 가격이 하락할 것 같아서’ 11.1% 순이었습니다.

조영빈 대표> 이 같은 상황, 전문가들은 뭐라고 분석하던가요?

이현정 대표>전문가들은 최근 증시 불안 등 금융시장의 불확실성이 커진 가운데 이달 발표될 가계부채 보완 대책의 내용에 따라 주택시장이 요동칠 가능성이 있는 것으로 예상했습니다.

 

[출연]
BNI코리아 조영빈 서포트디렉터
(주)즐거운컴퍼니 이현정 대표 

박상철 기자 3fe94@infostock.co.kr