[랜드마크ll 12회] 아파트 매물잠김에 '증여'와 '연립주택' 거래 폭증
[랜드마크ll 12회] 아파트 매물잠김에 '증여'와 '연립주택' 거래 폭증
  • 박상철 기자
  • 승인 2021.10.12 13:00
  • 최종수정 2021.10.12 08:50
  • 댓글 0
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시청자 여러분 안녕하십니까? 한주간 부동산 이슈를 알아보는 랜드마크의 조영빈입니다.

즐거운컴퍼니의 이현정 대표입니다.

오늘도 한주간 핫한 부동산 이슈를 즐거운 컴퍼니 이현정 대표와 알아보겠습니다.

[인포스탁데일리=박상철 기자]

1. 다주택자를 겨냥한 정부의 '세금 압박 정책'이 부동산 시장 매물 부족이라는 역효과를 초래한 것으로 확인됐습니다. 최근 1년 새 서울과 경기에서 다주택자들의 아파트 매도량이 2만 가구 이상 줄어들었다면서요? 

정부는 지난해 7월 다주택자에 대한 전방위 세금 압박에 나서면서 유예기간 동안 다주택자 매물이 대거 쏟아져 나올 것으로 기대했으나 시장은 정반대로 움직였습니다. 4일 송언석 국민의 힘 의원이 국토교통부로부터 제출받은 '2주택 이상 보유자의 주택 매매 거래량 현황'에 따르면 최근 1년간(2020년 7월~2021년 6월) 다주택자의 서울 아파트 매도 건수는 1만 8806건으로 직전 1년(2019년 7월~2020년 6월) 2만 9833건 대비 1만 1027건(37%) 감소했습니다. 경기에서도 같은 기간 다주택자 매도 건수가 8만 176건에서 7만 254건으로 9922건(12.4%) 줄었다. 2주택 이상 다주택자의 전체 매매 현황이 공개된 것은 이번이 처음입니다.

문재인 정부 출범 이후 전체 서울 아파트의 연평균 거래량은 8만 3000건 수준이고, 이 중 다주택자들이 내놓는 매도 물량은 30%를 차지합니다. 한 해 전체 거래량의 약 13%(1만 1027건)에 달하는 거래 물량이 다주택자들의 매도 심리 위축으로 줄어버렸습니다. 최근 5년간 서울 신축 아파트 연평균 분양 물량(3만 3628가구)의 3분의 1에 달하는 수준입니다.

지난해 7·10대책 발표 전(2017년 5월~2020년 6월) 38개월 동안 다주택자들의 월평균 서울 아파트 매도량은 2321건이었지만 최근 1년간 월평균 매도량은 1567건으로 뚝 떨어졌습니다. 지난해 7월 정부는 취득과 보유, 양도 등 주택과 관련한 모든 세금을 올리며 다주택자들을 압박했ㅅ습니다. 세금 중과는 올해 6월 1일부터 시행됐습니다. 유예기간을 줄 테니 매물을 시장에 토해내라는 신호였는데요, 지난해 7월 말 홍남기 경제부총리는 국회 기획재정위에 출석해 "다주택자들에 대한 중과세로 매물이 나올 수 있다"고 말했습니다. 하지만 실상은 달랐습니다. 

최근 1년 새 서울 아파트 전체 증여 건수가 다주택자 매도 건수를 추월했습니다. 정부의 세금 압박에 시장에 매물을 내놓기보다 증여로 우회 전략을 세우는 다주택자가 많았던 것이죠

다주택자 세금 중과 방안을 발표한 이후 최근 1년(2020년 7월~2021년 6월) 다주택자들의 서울 아파트 매도량은 전년 동기 대비 1만 1027건 감소했지만 아파트 증여 건수는 8096건 증가했습니다. 같은 기간 다주택자들 매도량이 9922건 감소했던 경기 지역도 증여 건수가 1만 1597건 늘었다. 주택 증여가 다주택자 중심으로 이뤄지는 것을 감안하면 다주택자 매도 감소량 대부분이 증여로 이동한 셈입니다.

2017년 5월부터 2020년 6월까지 38개월간 월평균 서울 아파트 증여 건수는 1092건이었지만 최근 1년간은 1979건으로 2배가량 증가했습니다. 경기 역시 같은 기간 1574건에서 2735건으로 증가해 최근 1년 새 월평균 증여 건수가 1000건 이상 늘었습니다.

 

1-1. 앞으로도 증여를 선택하는 다주택자가 더 많아질 것으로 보입니다. 다주택자들이 시장에 매물을 내놓을 이유가 없겠군요. 증여와 세금 얼마나 차이가 납니까?

서울 강남구 '래미안 대치 팰리스' 전용면적 94㎡를 2016년 1월 당시 시세인 16억 2000만 원에 산 3주택자는 최근 실거래가 35억 9000만 원에 집을 팔 경우 시세차익 19억 7000만 원에 대한 양도세(15억 5124만 원)보다 증여세(성년 자녀로 가정)가 2억 원가량 더 적습니다.

조정 지역에 주택을 소유한 다주택자가 최대 80%의 양도세를 내고 모르는 사람에게 집을 넘겨주기보다는 50%의 증여세를 내고 가족에게 넘기는 것이 훨씬 이익입니다. 양도세를 완화해 주지 않는 한 정부가 원하는 다주택자의 매물 출하는 기대하기 어렵겠습니다.

 

1-2. 증여가 많다는 소식 전해 드렸는데요, 만 10세 미만의 미성년자가 최근 4년간 주택을 매입한 사례가 552건으로 나타났습니다. 이들이 사들인 주택의 자금 규모는 1000억 원이 넘습니다. 미성년자 주택 구입 중 대부분은 갭투자와 증여로 조달해 '가족 찬스'를 통한 부동산 투기라는 지적이 제기됐습니다.

4일 국회 국토교통위원회 소속 김회재 더불어민주당 의원이 국토교통부로부터 받은 주택자금 조달 계획서를 분석한 결과 2017년 9월부터 지난달까지 만 10세 미만 미성년자가 총 552건의 주택 매매를 신고했습니다. 매입 가격은 1047억 원 규모입니다. 임대목적으로 주택을 구입한 경우는 82.2%(454건)에 달합니다.

연령대별로는 만 8세가 86건(182억 5000만 원)으로 가장 많았고, 만 9세 79건(181억 9000만 원), 만 7세 69건(128억 8000만 원) 등이 뒤를 이었습니다. 태어난 지 1년이 채 되지 않은 영아가 주택을 구입한 사례도 11건(25억 1000만 원)입니다.

전세 등 임대보증금 승계를 통해 자금을 조달한 갭투자는 전체의 368건으로 전체의 66.7%를 차지했고, 부모 등 가족에게 증여를 받아 자금을 조달한 경우도 절반이 넘는 59.8%(330건)입니다.

편법 증여가 의심되는 사례도 다수 발견됐습니다. 2018년 서울에서 24억 9000만 원짜리 주택을 공동으로 구입한 2018년생과 1984년생은 9억 7000만 원을 각각 자기 예금에서 조달하고, 임대보증금 5억 5000만 원을 더해 주택을 구입했습니다. 태어난 지 1년도 채 되지 않은 2018년생이 증여나 상속 없이 9억 7000만 원의 자기 자금을 보유하고, 이를 주택 구매에 사용한 것입니다. 올해 경기도에서 26억 4000만 원짜리 주택을 3명과 함께 구매한 2021년생은 증여와 임대보증금으로 주택자금을 조달했습니다.

국세청의 '미성년자 자산 증여 현황'(2016~2020)에 따르면 최근 5년간 미성년자에 대한 건물 증여 액수는 2034억 원에 이르며 사상 최대치를 경신했습니다. 2016년 835억 원에서 2.4배 증가입니다. 최근 서울에서 20대 이하의 주택 취득 비중은 올해 1분기 기준 6.1%로 지난해 같은 기간(4.4%)보다 1.7% 포인트 상승했다.

홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 지난달 29일 정부 서울 청사에서 부동산시장 점검 관계장관회의를 열고 "최근 주택 구입 자금을 마련할 여력이 부족한 20대 이하 연소자의 주택 취득 비중이 크게 높아지고 있다"라며 "편법 증여받은 혐의가 있는 것으로 의심되는 취득자 등 446명에 대한 추가 세무조사에 착수할 계획"이라고 밝혔습니다.

 

2. 서울 빌라(연립·다세대) 열기가 계속되고 있습니다. 아파트 가격이 천정부지로 치솟자 실수요자들이 빌라 시장으로 몰리며 매매 거래량이 아파트의 2배에 육박한 것으로 나타났습니다. 특히 자금 여력이 충분치 않은 2030세대는 경기·인천 지역의 노후 빌라를 경매로 낙찰받아 재개발·재건축을 노리는 ‘몸 테크’에 나서고 있습니다.

4일 서울부동산정보광장에 따르면 9월 빌라 매매 거래량은 이날 기준 2431건으로 집계됐습니다. 이는 아파트 매매 거래량인 1372건보다 두 배에 가까운 규모입니다. 주택 거래 신고 기간은 계약일로부터 최대 30일 이내이기 때문에 앞으로 매매 건수의 변동은 있겠지만, 같은 날짜를 기준으로 비교한 만큼 이러한 추세는 이어질 것으로 보입니다.

최근 아파트값이 천정부지로 치솟고 전세가도 크게 오르면서 부담이 커진 실수요층이 상대적으로 저렴한 빌라 시장으로 쏠리고 있습니다. 서울시와 정부가 펼치는 재개발 활성화 정책도 수요자들에게 빌라 시장이 인기 있는 주된 원인입니다.

당분간은 낡은 집에 살더라도 향후 재개발이나 교통호재 등의 기회를 노리는 이른바 ‘몸 테크’도 유행입니다. 구축 빌라는 일반적으로 신축보다 대지지분이 넓다 보니 투자가치가 더 높기 때문입니다.
부동산 경매에서도 20~30년 된 노후 빌라의 인기가 커지고 있습니다. 서울은 물론 가격이 상대적으로 저렴한 인천·경기 빌라 경매에서도 수십 명의 응찰자가 몰리는 등 경쟁이 과열되는 양상입니다. 특히 재개발 추진이나 교통 호재를 노리고 빌라 중에서도 값싼 1층이나 반지하 주택을 노리는 ‘몸 테크’ 투자도 잇따르고 있습니다.

인천 남동구 간석동의 B 빌라 40㎡ 경매에는 26명의 응찰자가 몰렸습니다. 1995년 준공된 이 매물은 감정가가 6700만 원이었지만 3차례 유찰로 최저입찰가가 2298만 원까지 떨어져 있었습니다. 이 물건은 결국 최저가보다 81%(1867만 원) 높은 4165만 원에 낙찰됐습니다.

서울과 경기 외곽에서도 노후 빌라 응찰자가 두 자릿수를 넘기는 현상이 속출하고 있습니다. 지난달 17일 실시된 경기 고양시 덕양구 내유동 C 빌라 60㎡ 경매는 준공 26년 차에 반지하임에도 20명이 응찰해 최저가(3155만 원)보다 1500만 원 넘게 오른 4784만 원에 낙찰됐습니다. 서울 은평구 구산동 D 빌라 36㎡짜리도 마찬가지로 준공 28년 차에 반지하 물건임에도 응찰에 14명이 참여해 7700만 원에 새 주인을 찾았습니다.

 

3. 지난해 7·10 대책 이후 공시가격 1억 원 미만 아파트가 다주택자의 집중 '타깃'이 된 것으로 확인됐습니다. 공시가격 1억 원 미만 아파트를 269가구 사들인 개인 다주택자가 있는가 하면, 법인은 2000채 가까운 1978가구를 '쇼핑'하기도 했습니다. 7·10 대책 이후 14개월간 청주와 창원, 천안, 강원도 등에서 총 26만 가구가 실거래돼 직전 14개월 대비 55% 급증했습니다.

7·10 대책 이후 다주택자는 매매가격의 최고 12%까지 취득세를 내야 하지만 공시가격 1억 원 미만은 수백, 수천 채를 사들여도 1주택자와 똑같이 1%만 내도록 예외를 허용했기 때문입니다. 사실상 '정책 실패'라는 비판이 제기되고 있습니다
4일 국회 국토교통위원회 소속 장경태 더불어민주당 의원이 국토교통부로부터 제출받은 자료에 따르면 지난해 7·10 대책 발표 이후 지난 8월까지(계약일 기준) 공시가격 1억 원 미만 아파트는 총 26만 555건 실거래됐습니다. 직전 14개월간인 2019년 5월~2020년 6월까지 매매 거래 건수는 16만 8130건이었습니다. 대책 발표 이후 무려 54.97% 급증(9만 2425건) 한 것입니다.

2019년 5월 전국 기준으로 공시가격 1억 원 미만 아파트 거래량은 9201건에 그쳤으나 지난 8월에는 1만 9559건으로 2배 가까이 폭증하였습니다. 지난해 12월 말에는 2만 6716건 거래돼 역대 최다를 찍었습니다.

지역별로 지방 비규제지역으로 다주택자 '원정 쇼핑'이 집중됐습니다. 지난해 7월 이후 공시가격 1억 원 미만 아파트 실거래가 많았던 지역은 경기(3만 3138가구) 경남(2만 9052가구) 경북(2만 6393가구) 충남(2만 4373가구) 충북(1만 9860가구) 순으로 나타났습니다. 주택 재고량 등을 고려할 때 경기도를 제외하고는 인구가 많지 않은 지방에서 이례적으로 저가 아파트 거래량이 급증한 셈입니다.

청주를 시작으로 창원, 천안, 안성시 등에서 공시가 1억 원 미만 아파트 거래량이 급증했으며 현재는 전국권에서 저가 아파트 매매 거래가 확산하고 있습니다. 정부는 뒤늦게 청주, 창원 등을 규제지역으로 지정했습니다.

공시가격 1억 원 미만 아파트 쇼핑은 개인·법인을 가리지 않습니다. 지난 2019년~2020년 8월 말까지 거래내역을 분석한 결과, 10가구 이상 사들인 구매자 수는 개인과 법인을 합쳐 총 1470명이었습니다. 이들은 평균 28채를 사들였고, 법인 중 최고 1978채를 사들인 사례도 나왔습니다. 1000가구 이상 매입한 법인은 3곳에 달했습니다. 개인 중에선 269채, 265채 사들인 사례가 확인됐습니다. 개인이 세금 회피를 목적으로 1인 법인을 설립하는 경우가 많기 때문에 법인과 개인의 구분은 큰 의미가 없다는 설명입니다.

정부가 "판을 깔아줬기 때문"이라는 비판이 나오고 있습니다. 정부는 지난해 7·10 대책을 발표하면서 다주택자의 취득세를 최대 4배 올렸습니다. 그전까지는 개인 기준으로 1주택~3주택까지는 취득세율이 1~3%였고, 4주택 이상은 4%를 적용해 왔습니다. 대책 발표 이후엔 1주택자는 1~3%가 유지됐지만 2주택자는 8%, 3주택 이상은 12%로 대폭 올렸습니다.

하지만 공시가격 1억 원 미만은 예외를 허용했습니다. 시세 2억 원 전후의 저가 아파트를 수백, 수천 채 사들여도 취득세는 1주택자와 똑같이 1%를 적용키로 한 것. 정부가 사실상 다주택자의 '지방 원정'을 부추긴 셈입니다.

 

4. 집값 폭등으로 '세금 폭탄'을 맞는 이들이 급증한 것으로 나타났습니다. 특히 공시가격이 높은 서울에서는 올해 재산세가 30% 오른 가구가 5년 전보다 약 22배 늘었습니다.

4일 김상훈 국민의 힘 의원실이 서울시로부터 받은 '2017~2021년 주택분 재산세 및 공시지가 현황'에 따르면 재산세가 전년 대비 상한선인 30%까지 오른 가구는 2017년 4만 406가구에서 올해 87만 2,135가구로 21.6배 증가했습니다. 같은 기간 부과된 재산세도 298억 8,698만 원에서 7,559억 136만 원으로 25.3배 늘었습니다.

주택 재산세는 과도한 세 부담을 방지하기 위해 공시가에 따라 최대 30% 이상 올리지 못하도록 상한제가 있습니다. 공시가 6억 원 초과 주택은 전년 대비 30%, 3억 원 초과∼6억 원 이하는 10%, 3억 원 이하는 5%까지만 세금이 늘도록 한 것입니다. 그러나 집값의 가파른 상승과 이에 따른 공시가 급등으로 상승률 상한까지 재산세가 불어난 가구가 폭증했습니다.

서울 25개 자치구 중 재산세 상한 부담 가구가 가장 많이 늘어난 곳은 노원구입니다. 2017년 2가구에서 올해는 1만 6,354가구로 무려 8,177배 증가했습니다. 중저가 주택이 많은 금천구도 같은 기간 상한 부담이 1가구에서 5,666가구로 늘었고, 세액은 1만 9,758배 많아졌습니다. 실수요자가 많이 찾는 성북구는 9가구에서 2만 5,665가구로 2,851배 증가했고, 대규모 신축 단지가 들어선 강동구도 상한 부담 가구가 2,875배 늘었습니다. 도봉구와 동대문구, 광진구, 구로구 등도 1,000배 전후의 증가율을 보였습니다.

재산세 상한 부담 가구 증가율이 가장 낮은 곳은 강남구입니다. 서울 강남권은 2017년 이전에도 공시가 6억 원이 넘는 아파트와 주택이 즐비한 탓에 증가율이 상대적으로 낮은 것으로 분석된다.

김상훈 의원은 "문재인 정부 5년간 세금 부담이 최고 8,000배 증가했다"며 "더 늦기 전에 원점에서부터 부동산 정책을 재설계해야 한다"고 밝혔습니다.

 

5. 정부가 연말 가계대출 규제의 고삐를 조이면서 전세대출 실수요자들이 자금 확보에 비상이 걸렸습니다. 집값 급등에 '영끌'(영혼까지 끌어모아 투자)로 내 집을 마련한 유주택자들도 중도금 및 잔금 마련에 타격을 받으면서 생활 안정자금까지 끌어다 쓰는 사례가 늘고 있습니다.

4일 금융권과 전세대출 실수요자 등에 따르면 매매가는 물론 전월세 가격까지 급등하는 상황에서도 은행들은 정부가 제시한 전년도 가계대출 잔액 대비 증가율(6% 이내) 가이드라인을 맞추기 위해 대출 총량을 줄이며 실수요자들에게 불똥이 튀고 있습니다.

현재 농협은행은 전세자금 대출을 전면 중단했고, KB국민은행은 전세 계약 갱신 시 증액 범위 내로 대출한도를 축소했습니다. 하나은행도 이를 검토하고 있습니다. 전세자금 대출제한 움직임이 확산되면서 서민들은 어쩔 수 없이 월세로 내몰릴 위기에 처해 있습니다. 윤지 해 부동산114 수석연구원은 "전세보증금 관련 대출이 안 나오면 비자발적인 전세의 월세 전환이 확대될 수밖에 없을 것"이라고 지적했습니다.

최근 집단대출과 임차보증금 반환용 주택 담보대출 등에 대한 한도 축소로 실수요 유주택자들의 자금난도 확산되고 있습니다. 또 다른 실수요 대출인 임차보증금 반환용 주택 담보대출(전세 퇴거 대출)이 거절되는 사례도 나오고 있습니다. 내 집 마련을 위해 전세를 끼고 집을 구매하거나, 자금 문제로 소유 주택을 전세로 주고 본인도 전세를 사는 1주택자들이 전세 퇴거 대출의 주 수요자들입니다.

A 은행 관계자는 "최근 중도금 대출에서 만기가 남은 전세금 대출 등에 대한 고객의 문의가 끊이질 않고 있다"며 "특히 이달 중 정부가 추가 가계대출 규제를 예고하고 있는 상황에서 신용대출, 생활 안정자금이라도 미리 끌어놓자는 고객들의 움직임도 있다"고 전했습니다.

박상철 기자 3fe94@infostock.co.kr


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