[인포스탁데일리=마사현 감정평가사]

DSR(총부채원리금상환비율)이란 연소득에서 연간 금융부채 원리금 상환액 비중을 말하는데, 앞으로 단계적으로 확대 적용해서 차주 단위 DSR 40% 이내로 은행 대출이 제한될 예정입니다. 원리금 상환액에는 연간 주택담보대출(주담대)뿐 아니라 신용대출과 카드론을 포함한 모든 금융권 대출 원리금 상환액이 포함됩니다. 오는 7월부터는 전 규제지역의 6억 원 초과 주택을 구입하면서 담보대출을 받거나 신용대출 1억 원이 초과되는 경우에 차주별 DSR 규제를 적용받습니다.

 

현재는 금융기관별 평균치로 DSR을 관리했기 때문에 차주에 따라 신용도가 높으면 DSR을 40% 이상 받을 수 있었습니다. 그리고 투기지역 등에서 9억 원 초과 주택을 살 때 주담대를 받거나 연소득 8000만 원 이상인 사람이 1억원 초과 신용대출을 받을 때만 차주 단위로 DSR을 적용받았습니다. 이것을 단계적으로 차주별 DSR을 확대 적용하도록 변경될 예정이고 2년 후인, 2023년 7월부터는 1억 원 이상 대출은 모두 차주별로 DSR을 적용받는다고 보시면 됩니다.

 

어차피 투기지역 등에서는 LTV가 40%밖에 안되기 때문에 당장 영향은 크지는 않을 것 같습니다. 다만, 신용대출 상환기간이 현재 10년에서 오는 7월부터는 7년, 내년 7월부터는 5년으로 줄어들면 대출 한도는 조금 줄어들 것 같습니다. 그리고 무리한 대출을 이용해서 투자를 하던 사람들에게는 영향이 있을 것으로 보입니다.

 

DSR 규제가 상환능력 범위 내에서 대출을 받도록 하려는 것이니까 과도한 영끌은 좀 어려워지겠죠. 다만, 사회 초년생은 소득이 적기 때문에 DSR을 적용받으면 성장 가능성에 비해 상환능력이 낮게 평가되는 경향이 있을 수밖에 없는 점을 보완하기 위해 장래예상소득증가율을 반영해서 DSR을 산정하도록 하는 방안을 마련했습니다. 특히, 만기가 긴 대출상품을 선택하는 경우 대출한도가 높아지는 점을 참고하시면 좋겠습니다.

 

현재 정책 모기지로 보금자리론과 적격대출이 30년 만기 상품이 있습니다. 이 상품을 만기 40년까지 늘어난 대출을 올해 하반기 중에 도입될 예정입니다. 만기 기간이 늘어난 만큼 원리금 상환금액이 줄어드는 효과가 있고 필요시 일정 기간 후에 상환하면 됩니다. 만 39세 이하의 청년과 혼인 7년 내 신혼부부에게 제공되니까 참고하시면 좋겠습니다.

 

 

2.4공급대책에 있었던 계획 중 구체화된 내용들이 지속적을 나오고 있습니다. 이번에는 수도권과 대전, 광주에 5.2만 호 공급계획을 발표했습니다. 소규모 주택정비 관리지역 및 주거재생 혁신지구 선도사업 후보지 27곳(2.1만 호)을 선정했고, 행복도시에서 1.3만 호를 추가공급하고, 지방 중소규모 택지 2곳에서 1.8만 호를 신규로 공급할 계획입니다.

 

국토교통부와 공공시행자가 소규모 주택정비 관리지역과 주거재생 혁신지구 선도사업 후보지를 발굴하기 위해서 지자체를 대상으로 지난 한 달 가량 사전 의향 조사를 실시해서 지역을 제안받았습니다. 소규모 주택정비 관리지역 55곳, 주거재생혁신지구 20곳 등 총 75곳이 제출되었고, 이들을 대상으로 사업 필요성, 정비 시급성 등 다양한 검토를 거쳐 선도사업 후보지를 선정했습니다.  

 

대규모 정비가 어려운 저층 주거지를 소규모로 신속히 정비하기 위해 지정하는 지역(10만 m2 미만)으로, 건축규제 완화·국비지원 등의 혜택 부여받게 됩니다. 제안받은 지역 중에 입지요건(면적, 노후도 등), 정비 필요성, 사업 추진 가능성, 지자체의 추진 의지 등을 종합적으로 검토해서 후보지를 선정했습니다. 서울 금천·양천·종로·중구·성동·중랑·강서, 경기 성남·수원·동두천, 인천 부평, 대전 동구, 광주 북구 등 총 20곳을 선도사업 후보지로 선정했고 대부분 수도권에 위치합니다. 전체가 다 추진된다면 1.7만 호 가량 주택을 공급할 수 있을 것으로 예상하고 있습니다.

 

선도사업 후보지로 선정된 지역에는 소규모 주택정비 계획, 기반시설 설치 등 세부적인 사항에 대해 지역 주민·기초 지자체와 협의를 거쳐 10월까지 소규모 주택정비 관리 계획을 마련하도록 지원하고, 연내 관리지역으로 지정될 수 있도록 지정권자인 광역 지자체와도 지속적으로 협의해 나갈 계획입니다. 사업 효과가 민간이 추진할 때와 비교하면 공급세대도 늘어나고 사업성도 좋아지니까 공급을 기대해도 좋을 것 같습니다.

 

공공주도로 쇠퇴지역(도시재생활성화지역) 등 내 주거취약지를 재생하기 위해 주거·복지·생활편의 등이 집적된 지역거점으로 조성하는 사업으로 용적률 상향 등 건축규제 완화와 국비 지원을 받아 생활 SOC(공영주차장, 도서관 등) 및 공공복지시설(어린이집 등) 등을 공급하는 특례를 적용받을 수 있습니다.

 

제안받은 지역 총 20곳의 사업지를 대상으로 입지요건(쇠퇴도·면적 등), 재생 시급성(노후·불량 건축물 비중 등) 및 사업 가능성(주거·공공시설 규모 등) 등을 종합적으로 검토해서 서울 구로구, 경기 수원시·안양시, 인천 미추홀구·서구 및 대전 대덕구·동구 등 총 7곳이 선정되었습니다.

 

 

대전 대덕구에서 대덕브라운스톤 336세대 공급예정이고 84기준 분양가는 3억 원 중후반대로 저렴해서 인기가 많을 것 같습니다. 경기도 양평군 더샵 양평리버포레 453세대 공급예정이고 84기준 분양가는 4억 원 중반대이고, 서울양평간 고속도로 예비타당성이 통과돼서 기대감이 높아졌는데 2032년 완공 목표인 점은 참고하시면 좋겠습니다. 경기도 동탄에서 동탄2신도시 동탄역 디에트르 퍼스티지 531세대 공급예정 84기준 4억 원 중후반대, 10년 전매제한에 입주가능일부터 5년간 실거주의무기간 있지만 동탄역 바로 앞이고 분양가격이 워낙 저렴해서 관심이 뜨거운 것 같습니다.

마사현 431ghost@hanmail.net