[인포스탁데일리=박상철 기자]

1. 정부는 지난 30일 수도권 주택 공급을 확충하기 위해 의왕·군포·안산, 화성 진안 등을 3기 신도시로 확정하고 7만 가구를 조성하기로 했습니다. 신규 택지가 330만㎡ 이상인데요, 이 정도면 신도시급 아닌가요?

신도시급 신규 택지로 선정된 의왕·군포·안산(586만㎡)은 경기 의왕시 초평·월암·삼동, 군포시 도마교·부곡·대야미동, 안산시 건건·사사동 일대로 총 4만 1000가구가 공급됩니다. 국토부는 제3차 신규 공공택지 추진계획을 발표하였습니다. 국토부가 GTX-C 노선 의왕역 신설을 공식적으로 언급한 것은 이번이 처음입니다. 우선 협상자로 선정된 현대건설은 왕십리역과 인덕원역 신설에 좀 더 무게를 실었는데 정부 발표에 따라 세 개의 추가 정차역 중에서 의왕역이 제일 먼저 확정되었습니다.

시장 기대감은 또 한 번 폭발한 조짐입니다. 부곡동 부곡 휴먼시아 3단지(전용 85㎡ 기준)는 지난해 말 5억 원 언저리였는데 최근 실거래가가 7억 원대이며, 발표 이후 호가는 9억 원대가 되었습니다. 이 지역에서 택시 운전 영업을 하는 김 모 씨는 “오늘 발표로 제일 신난 것은 이 땅 주인들”이라면서 “기존 아파트 주민은 실거주자고 다른 동네만큼 투기꾼이 관심을 가지지 않았던 것으로 안다"라고 분위기를 전했습니다.

의왕 삼동의 경우 의왕역과 인접한 수혜 지역이지만 토지거래허가구역 지정에서 비껴가 더욱 투자수요가 몰리고 있습니다. 국토교통부 관계자는 “아직 의왕역 설치가 확정된 게 아니기 때문에 이를 근거로 허가 구역으로 지정하기는 어려웠다"며 “투기 우려가 발생할 경우 추가 지정을 검토할 것”이라고 말했습니다.

 

2. 이미 3기 신도시로 발표된 남양주 왕숙과 하남 교산에 대한 신도시 개발 밑그림도 나왔군요. 남양주 왕숙과 하남 교산 신도시에는 10만 1000가구가 조성될 예정인데, 이 중 5만 9549가구는 공공·민간 분양 물량입니다. 정부는 지구 계획 승인 등으로 3기 신도시 개발에 속도를 올려 나간다는 방침이지만 변수도 있습니다.

네, 그렇습니다. 26일 국토교통부는 "3기 신도시 중 수도권 동부에 위치한 남양주 왕숙과 하남 교산 신도시 지구 계획을 승인한다"고 밝혔습니다. 국토부는 2019년 발표한 부천 대장과 고양 창릉 신도시는 연내 지구 계획을 승인할 예정입니다. 지구 계획에 따르면 남양주 왕숙과 하남 교산에는 총 10만 1000가구가 공급됩니다. 민간 분양이 4만 2211가구(41.7%)고, 공공임대 3만 5627가구(35.2%), 공공 분양 1만 7338가구(17.2%), 민간임대 3918가구(3.8%) 순입니다. 남은 물량은 단독·연립주택 등으로 공급됩니다.

정부는 남양주 왕숙과 하남 교산의 본청약 시기를 2023~2024년으로 내다보고 있습니다. 다만 남양주 왕숙 지구는 아직 보상 절차에 착수도 하지 못했습니다.

3. 연이은 개발 소식입니다. 연내 역대 최대 규모의 재건축·재개발 정비 사업 물량이 쏟아질 예정이지 않습니까? 6만 4000가구로 통계 집계 이래 가장 많은 수치라고 하는데요.

부동산114 자료를 보면 26일 기준 올해(9월~12월) 전국에서 재개발·재건축 정비 사업으로 공급되는 단지는 총 44개 단지, 6만 4745가구가 예정돼 있습니다. 2000년 이후 동기 간(9월~12월) 역대 최대 물량입니다. 약 71.52%에 달하는 4만 6307가구는 수도권에 집중 공급될 예정이며, 지방 광역시에서는 18.52%(1만 1994가구), 기타 지방에서는 9.95%(6444가구)가 예정돼 있습니다.

정비 사업장은 대체로 생활기반 시설이 구축된 도심에 위치해 있어 주거 선호도가 높고, 이에 청약 경쟁도 치열합니다.

재개발·재건축 정비 사업으로 분양을 앞둔 주요 수도권 단지로는 '베르 몬테로 광명'이 있습니다. 대우건설·롯데건설·현대엔지니어링이 시공을 맡았으며, 지하 3층~지상 35층, 26개동, 전용면적 36~102㎡ 총 3344가구 규모로 조성됩니다. 대우건설, 현대건설, GS건설은 9월 경기도 안양시 동안구 비산동 일원에 비산 초교 주변지구 재개발정비 사업을 통해 '평촌 엘프 라우드'를 분양합니다. 단지는 지하 4층∼지상 29층, 35개동, 전용면적 22∼110㎡ 총 2739가구 규모며, 이중 전용면적 49•59㎡ 689가구를 일반분양한다.

지방에선 SK 에코 플랜트는 9월 대구시 달서구 본리동 일원에 현대 백조 타운 재건축 사업을 통해 '달서 SK VIEW'를 분양합니다. 단지는 지하 2층~지상 29층, 9개동, 전용면적 59~102㎡ 총 1196가구 규모로 이 중 전용면적 59·74㎡ 526가구가 일반 분양됩니다. 포스코건설은 9월 충북도 청주시 복대동 일원에 복대 2구역 재개발 사업을 통해 '더 샵 청주 센트럴'을 분양할 예정입니다. 단지는 지하 2층~지상 최고 25층, 11개동, 986가구 규모로 이 중 전용면적 39~84㎡ 746가구를 일반분양할 예정입니다.

4. 이번에는 GTX 소식입니다. GTX-B 추가 정차역을 민자사업자가 제안 가능할 수 있도록 했다면서요?

28일 국토부 등에 따르면 정부는 정부는 민자사업자가 지자체와 협의해 추가 정차역 설치를 사업자 선정 과정에서 제안할 수 있도록 하는 내용을 GTX-B 노선 기본계획에 담기로 했습니다. 정부의 추가적인 재정 투입 없이 민자사업자가 지자체 등과 함께 재원조달 방안을 마련해서 사업자 선정 과정에서 제안하면 국토부가 적정성을 따져보고 결정하겠다는 얘기입니다.

GTX-B 노선은 총연장 82.7㎞에 달하는 사업입니다. 이 중 송도~망우 구간(59.84㎞)을 지하로 신설하고, 망우~마석(22.86㎞) 구간은 경춘선 지상 구간을 공용합니다. 예비 타당성 조사를 통해 지금까지 확정된 정차역은 송도~인천 시청~ 부평~ 당아래 ~ 신도림~ 여의도~ 용산~ 서울역~ 청량리~ 망우~ 별내~평내호평~마석 등 13개입니다. 이 중 지하역사로 건설될 송도~망우역은 신설하고 별내~마석 구간 3개 역은 경춘선 지상 정거장을 함께 씁니다. GTX-B 사업은 최근 공청회 과정에서 각 지역 주민들의 추가 정차역 설치 요구가 많았습니다.

송도 주민들은 인천대입구역에 신설되는 시발역인 송도역이 외진 곳에 자리해 타역사로 변경해달라고 요구했고, 인천지역 주민들은 주안역과 부평역을 신설해 달라고도 요구했습니다. 경기 구리에서는 갈매역 신설을 요구하며 최근 전담팀(TF 팀)도 꾸렸다. 강원 춘천에서는 GTX-B 노선이 경춘선을 공용하고 있는 만큼 종점을 춘천까지 연장해야 한다고 요구하고 있습니다.

지자체에서 요구하는 추가 정차역이 기본계획에 반영되기는 어려울 것으로 전망됩니다. 국토부는 특히 시발역인 송도역을 인천대입구가 아닌 테크노파크역으로 변경하는 것은 불가능하다고 잘랐습니다. GTX-B 노선을 춘천역으로 연장하는 사업도 같은 논리로 사실상 어려울 것으로 전망됩니다. 국토부는 대도시권 중심부를 기준으로 반경 40km 이내까지만 건설할 수 있도록 규정된 광역철도 규정을 개정키로 했지만 GTX-B 노선의 종점을 춘천으로 바꾸는 것은 종점을 변경하는 것에 해당하기 때문입니다.

다만, 국토부 관계자는 "민자 사업자가 사업성, 수익성 등을 검토해 재원조달 방안까지 마련해 추가 정차역을 신설하겠다고 한다면 가능하도록 할 계획"이라며 가능성은 열어 두겠다고 했습니다.

정부가 추가 정차역 신설에 이처럼 신중한 이유는 첫째, 정차역 신설 과정에서 또 다른 지역주민 간 갈등이 발생할 수 있어서입니다. 둘째, 추가 정차역 신설 과정에서 노선이 일부 바뀔 경우 대규모 민원이 발생할 가능성이 있다는 우려입니다. 또 정차역 추가로 인해 표정속도가 떨어지는 것도 고민할 수밖에 없습니다.

무엇보다 추가 정차역 신설로 인해 재정 투입이 늘어나는 것이 국토부로선 가장 큰 고민입니다.

4-1. 결국 내년도 수도권 광역급행철도(GTX) 사업 예산이 올해보다 3000억 원 이상 늘어난 6400억 원이 배정되었군요. 노선별로 보면 GTX-A(파주~삼성~동탄) 공사비 4609억 원, GTX-B(송도~마석) 민자 설계 및 협상비 등 803억 원, GTX-C(덕정~수원) 보상비 1030억 원 등이 배정됐습니다. 자세한 소식 전해주시죠.

국토교통부는 2022년도 국토부 gtx 예산안 60조 9000억 원을 편성했다고 밝혔습니다. 이는 올해 본예산 57조 1000억 원 대비 6.8% 증가한 규모로, 내년도 정부 전체 총 지출의 10.1% 수준입니다. 이 밖에 성남, 공주-세종, 제주 등에 구축하는 광역 간선급행버스 체계(BRT) 신규 노선을 포함한 광역 BRT 구축 예산도 141억 원에서 156억 원이 배정됐습니다. 지역 경제거점을 철도·도로·항공 등 주요 교통망으로 촘촘히 연결하고 지방 광역권 메가시티를 지원하는 간선 교통망 사업비도 확보됐습니다. 서울~세종 고속도로(6706억 원), 서해선 복선 전철(3195억 원), 울릉공항 건설(1140억 원) 등의 계획 수립비, 공사비 등이 편성됐습니다.

기반 산업에 대한 예산은 바람직하다는 의견과 함께 차기 정부에 부채를 떠넘긴다는 의견도 있습니다.

5. 수도권 제2순환 고속도로가 지나는 지역들에 대한 기대감도 상승하고 있는데요.

정부는 1990년대 초 1기 신도시 개발로 인한 교통문제 해결을 위해 수도권 제1순환 고속도로 사업을 추진했었습니다. 서울을 중심으로 인근 성남, 판교, 평촌, 시흥, 김포, 일산, 구리, 하남 등 수도권 주요 지역들을 원 모양으로 있는 형태이지요. 현재 이들 경유 도시 대부분은 억대 프리미엄이 형성되는 것은 물론 신도시 개발 등 호재를 누리고 있습니다. 실제 평촌 '평촌 더 샵 아이파크' 전용 84B㎡는 2019년 11월 7억 5000만 원에서 올 7월 13억 3700만 원으로 6억 원가량 웃돈이 붙었다.

2기 김포한강 신도시가 조성되는 김포시는 2015년 인구 35만 명에서 2020년 47만 7000명으로 5년 새 10만 명 넘게 증가했고, 3기 신도시로 지정된 하남시는 최근 사전청약 선호도 조사에서 1위를 차지하기도 했습니다. 업계에선 이들 지역이 수도권 중심도시로 성장한 데는 제1순환로가 영향을 미친 것으로 판단하고 있습니다. 해당 지역들을 연결한 가교 역할을 한 셈인데요, 이 때문에 현재 추진 중인 수도권 제2순환 고속도로 경유지역들에 대한 기대감도 자연스레 높아질 것으로 내다본다.

경기도에 따르면 현재 제2순환로에서 사업이 추진 중인 구간은 ▲김포~파주 ▲파주~양주 ▲포천~화도 ▲화도~양평 ▲양평~이천 ▲이천~오산 ▲안산~인천 ▲시화 MTV 구간 등이다. 화도~양평, 이천~오산, 시화 MTV 구간은 오는 2022년 개통 예정입니다.
최근 '탈서울족'이 증가하고 경기도 유입 인구가 급증하는 가운데 제2순환로 사업이 추진될수록 경유지역에 대한 기대감은 점점 일대 부동산시장 통계에 반영되고 있습니다. 이에 따라 건설사들도 제2순환로가 지나는 수혜 예상지역들에서 잇달아 신규 분양에 나서고 있습니다.

경기 포천시에서는 대우건설이 소흘읍 송우리 225-1외 16필지 일대에 태봉공원 특례 사업을 통해 조성되는 '태봉공원 푸르지오 파크 몬트' 견본주택을 이달 오픈할 예정입니다. 단지는 지하 2층~지상 20층, 8개동, 전용 84~109㎡ 총 623가구 규모입니다. 수도권 비규제 지역인 포천시 내 처음으로 들어서는 '푸르지오' 브랜드 아파트로 거주 의무기한이 미적용되며 중도금 대출과 준공전 전매가 가능합니다.

경기 이천시에서는 GS건설이 경기도 이천시 관고동 산 13-1 일원에 '이천자이 더 파크'를 9월 공급 예정입니다. 단지는 비규제지역인 이천시에 선보이는 민간공원 특례 사업으로, 지하 6층~지상 최고 25층, 11개동, 전용 59~107㎡ 총 706가구입니다. 중부고속도로 서이천 IC, 영동고속도로 이천 IC 등을 통해 서울 및 인근 도시로 진입이 가능하고, 단지 주변으로 경충 대로, 이섭대천로, 성남 이천로 등이 조성돼 있어 판교 및 서울 강남 접근성도 좋습니다.

경기 양평군 강상면 병산리 24-1 일원에는 SM 우방 산업이 '양평 우방 아이유쉘 에코리버'를 9월 분양할 예정입니다. 지하 2층~지상 18층, 3개동, 전용 77~108㎡ 총 219가구 규모로 공급됩니다. 단지 인근에는 남양평IC가 있어 중부 내륙선에 정체 없이 오를 수 있으며, 현재 제2순환로 화도~양평과 양평~이천 구간의 공사가 진행 중입니다. 최근 예비 타당성조사를 통과한 '서울~양평 고속도로'는 개통되면 서울까지 20분대 이동이 예상돼 차량 이용 서울 출·퇴근이 수월해질 것으로 기대됩니다.

6. 올해 상반기 재개발 관심 지역인 도봉·구로·양천·강서·용산·관악구 내 아파트가 아닌 다세대·연립·다가구·단독주택의 매입자 중 40%는 외지인인 것으로 나타났습니다. 정부가 공공개발을 통해 빌라 개발을 추진하는 등 개발 기대감이 커지면서 이들 지역의 비 아파트 투자 수요가 늘어난 것으로 풀이되는데요.

31일 다방을 운영하는 스테이션 3가 한국부동산원 자료를 바탕으로 2017년부터 반기별 서울의 외지인 비아파트 매입 비율을 분석한 결과에 따르면 이 비율은 2017년 상반기 18.7%에서 올해 상반기 31.2%로 치솟았습니다. 재개발 기대감이 높은 지역은 40% 수준까지 비율이 늘었습니다. 도봉구는 2017년 상반기 16.4%에서 올해 상반기 44.3%로 상승했고, 올해 구로구는 40.2%로, 양천구는 39.4%, 강서구는 39.3%로, 용산구는 38.3%로, 관악구는 16.9%에서 36.5%로 올랐습니다.

이는 집값이 더 오를 것으로 기대한 외지인 매수자들이 서울로 원정 투자를 왔기 때문으로 보이는데요, 재개발이 재건축과 비교해 상대적으로 규제가 약하다는 점도 투자 열기에 기름을 끼얹는 효과를 냈습니다. 재건축은 여전히 강화된 안전진단 기준과 초과이익 환수제 등의 규제를 받고 있지만, 재개발은 규제가 완화되었습니다. 서울의 만성적인 주택 공급 부족에 오세훈 시장은 지난 5월 재개발 관련 각종 규제를 완화해 2025년까지 24만 가구를 공급하겠다고 밝혔습니다.

현재 도봉구에선 도봉 2구역이 지난 3월 관리처분 인가를 받았고, 쌍문 1구역은 도심 공공 주택 복합사업을 진행하고 있습니다. 양천구는 신월동을 중심으로 재개발사업이 기대되고, 구로구 고척 4구역은 지난 6월 관리처분 인가를 받았습니다. 관악구 역시 봉천 13구역이 공공재 개발을 추진 중입니다.

 

7. 규제지역에 대한 변동도 있지요? 경기도 동두천시 일부 지역이 조정 대상 지역에 새로 지정되었다면서요?

네, 맞습니다. 동두천 일부 지역이 조정 대상 지역이 됨과 동시에 경남 창원시 의창구 북면과 동읍의 일부 지역은 투기과열지구에서 빠졌습니다. 이번 신규 지정으로 전국의 부동산 조정 대상 지역은 112곳, 투기과열지구는 49곳이 됐습니다.

투기과열지구가 해제되는 곳은 창원시 의창구 동읍과 북면(감계·무동지구 제외)입니다. 집값 상승률이 높지 않은데도 지난해 12월 같은 의창구라는 이유로 투기과열지구로 묶였던 곳이다. 그러나 아파트가 밀집한 북면 감계리 일대 감계 지구, 무동리 무동지구 등지는 투기과열지구로 남습니다.

신규 조정 대상 지역은 경기 동두천시로 집값 상승세가 두드러진 송내동과 지행동, 생연동, 보산동, 동두천동, 상패동 등 일부 동만 포함됐습니다. 광암동, 걸산동, 안흥동, 상봉암동, 하봉암동, 탑동동은 제외됩니다.

조정 대상 지역은 주택담보대출비율(LTV)이 9억 원 이하 구간은 50%, 9억 원 초과분은 30%로 제한되고 총부채상환비율(DTI)은 50%가 적용됩니다. 양도소득세와 종합부동산세 등 각종 세금도 강화됩니다. 경기도에서 규제가 없는 시군구는 여주·포천·이천시, 양평·연천·가평군 등 6곳입니다. 조정 대상 지역은 오는 30일부터 시행되었습니다.
현지 실수요자들은 '안타깝다'는 반응인데요, 올해 집값이 워낙 올라 규제가 올 것으로 예상은 했지만, 규제를 바로 하기에는 집값이 절대적으로 낮다고 보기 때문입니다. 통계청에 따르면 동두천시의 인구는 9만 3000명가량으로 인구가 10만 명을 넘은 적이 없을 정도로 소규모의 도시입니다. 국토교통부 아파트 실거래가에 공개 시스템에 따르면, 동두천시 최고가 거래 아파트는 2009년 준공된 272가구 지행동 '지행역 휴먼빌' 전용 123㎡(약 46평)로 지난달 4억 6000만 원에 거래됐습니다.

동두천으로 이사 예정인 김 모 씨는 "살고 싶다기보다는 어쩔 수 없이 밀려난 측면이 많다"면서도 "사실상 수도권 대부분 지역이 규제이고 집값이 많이 오른 데다 금리까지 상승하니 무주택자들을 어쩌라는 건지 모르겠다"고 푸념했습니다.

8. 생활형 숙박시설(레지던스)이 건축 목적과 달리 주거용으로 사용되는 것을 막기 위해 여당이 아예 분양 자체를 막는 방안을 검토하고 있습니다. 분양이 불가능해지면 일반 콘도나 숙박시설처럼 회원권 형태로만 시설을 이용할 수 있어 대안주 거로 부상했던 레지던스의 장점이 사라질 가능성이 큽니다.

지난달 29일 김남국 더불어민주당 의원 등 10인은 생활숙박시설을 분양 대상 건축물에서 아예 제외하는 내용을 담은 ‘건축물의 분양에 관한 법률 개정안’을 발의했습니다. 현재 국토교통위원회 계류 중이며, 통과 시 법안 공포 후 6개월 이후에 바로 적용됩니다.
김 의원은 “레지던스가 주거용으로 전용되면서 투기세력이 많이 들어오고, 주변 집값을 올리는 등 부작용이 커 숙박용으로만 사용될 수 있도록 이 같은 법안을 발의했다"고 설명했습니다.

레지던스는 단기 임대와 취사 등이 가능한 상품입니다. 호텔과 오피스텔의 중간 형태라고 할 수 있습니다. 주택에 가해지는 규제를 벗어날 수 있는 것이 장점이지만, 주거용으로 사용하는 것은 불법입니다. 그런데도 오피스텔과 거의 유사한 구조로 지어지는 만큼 일부 분양사에서는 ‘주거 가능’이라는 문구를 넣어 홍보하는 등 문제가 계속됐습니다.

정부는 이 같은 부작용을 막기 위해 레지던스에 대한 규제를 강화했습니다. 올해 4월에는 주거용으로 사용하는 것이 금지됐고, 이를 무시하고 레지던스를 주거용으로 사용할 경우 매년 시세의 10%를 이행강제금으로 내도록 했습니다. 다만 법이 시행되기 이전에 분양된 레지던스에 대해서는 2년간 이행강제금을 면제하는 대신 주거용 오피스텔로 용도전환할 수 있도록 해 건축물의 목적대로 사용하도록 했습니다.

그런데도 레지던스로 쏠리는 수요는 꾸준히 늘고 있습니다. 법안 통과로 분양이 금지될 경우 레지던스는 콘도미니엄처럼 회원권 형식으로 거래되거나 건물을 통매각하는 방식으로만 거래될 수 있습니다.

주택 구입에 대한 규제가 많다 보니 대안으로서 주목받은 것이 레지던스입니다. 이를 고려하지 않고 더 강한 규제를 도입하는 것은 다른 문제를 불러일으키지 않을까 우려됩니다.
 

박상철 기자 3fe94@infostock.co.kr