[인포스탁데일리=(시카고)이지선 기자] 유명 주식 블로거인 더밸류 팬덜럼은 '쿠시먼 앤드 웨이크필드(CWK)'의 매출이 전년 수준을 회복했고, 비용 절감을 통해 수익 성장을 주도하고 있으며 거래 서비스 부문의 매출도 빠르게 회복하고 있다고 평했다. 하지만 인플레이션이 자본 시장에 부정적 영향을 끼쳐 비용 절감의 효과를 감소시켜 향후 전망을 중립적이라고 평가했다.
쿠시먼 앤드 웨이크필드(이하 쿠시먼)은 글로벌 상업 부동산 서비스 기업이다. 미국 시카고에 본사가 있으며 연간 매출은 90억 달러에 달하며 전세계 60개국에 약 400개의 사무소가 있으며 2018년 8월2일에 기업공개를 뉴욕증권거래소에 했다.
쿠시먼의 주식은 2021년 3월 1일 기준 15.68달러에서 5월 14일 기준 18.68달러로 +19% 상승했다. 동사는 올해 1분기에 회복세를 보였다. 수수료 매출이 코로나19전 수준을 회복했고 비용 절감을 통해 실적 성장을 견인했다. 동분기 수수료 매출은 13억3,800만 달러로 전년 동분기에 비해 1%의 성장률을 기록했다. 외환효과를 감안해도 동사의 수수료 매출은 -1%의 성장률을 보였다. 거래(transactional) 서비스부문은 예상보다 훨씬 빠른 속도로 회복했다. 특히 임대(Lease) 부문의 수수료 감소율이 2020년 4분기의 -37%에서 -14%로 크게 줄었다.
이같은 분기 실적은 코로나19 팬데믹의 부동산 시장에 끼친 부정적 영향을 감안하면 매우 긍정적인 것이다. 동사의 경영진은 1분기 어닝스 콜에서 "동분기의 회복속도가 작년 1분기의 수준으로 회복함에 따라 가속화되고 있으며 이는 코로나19 백신의 대량 보급에 기인한 것"이라고 분석했다.
쿠시먼의 2021년 1분기 비GAAP 기준 EBITDA와 EPS는 전년 대비 각각 42% 늘어난 1억달러와 267% 증가한 0.11달러를 기록했다. 특히 동분기 비GAAP 기준 조정된 EPS가 시장의 컨센서스인 -0.02달러를 크게 상회했다. 위에서 언급했듯 동사의 2021년 1분기 수수료 매출은 1% 증가했다. EBITDA 마진율이 6,000만 달러 상당의 비용 절감 효과를 누리면서 전년 대비 2.15% 증가한 7.5%를 기록했다. 더밸류 팬덜럼은 "3000만 달러의 비용 절감은 영구적일 것으로 예상되며 다른 3000만 달러는 코로나19 관련 비용으로 일회성일 것"으로 보인다.
1분기에 쿠시먼의 많은 사업부문의 실적이 긍정적이었지만 여전히 부진한 사업부도 있었다. 쿠시먼의 3대 핵심 서비스 사업부는 부동산 및 관련 프로젝트 관리(PM/FM), 임대, 자본 시장(Capital Markets)으로 2019년엔 총 수수료 매출의 90%를 차지했다.
PM/FM 서비스 사업부의 수수료 매출은 전년 대비 2% 증가지만 임대 및 자본 시장 수수료는 작년 동분기 대비 여전히 마이너스 성장률을 기록했다. 외환효과를 조정하면 양 사업부문의 수수료는 전년 대비 각각 -5% 와 -10%의 성장률 감소를 보였다. 하지만 이는 작년 4분기에 기록한 -37%와 -14%에 비하면 크게 개선된 것이며 소규모 경쟁사의 사업을 잠식한 것으로 보인다.
임대 사업부문의 수수료의 적은 감소폭은 이 부문의 회복속도가 가속화 됐음을 나타낸다. 아마 다음 분기 부터는 매출이 다시 증가할 수 있을 것으로 예상된다. 더밸류 팬덜럼은 "시장 유동성 과잉과 미 정부 부양책에 따른 저금리의 시장 환경으로 인해 자산이 부동산에 몰리고 있는 것을 감안하면 자본 시장 부문의 점진적 회복은 다소 예상 밖"이라는 분석이다.
이어 그는 "1분기의 긍정적 실적으로 인해 동사의 주가는 (미국 현지 시간 5월17일 종가 18.20달러)로 코로나19전인 19달러를 거의 회복했다"면서 "2021 회계연도 총 실적 추정치는 시장 컨센서스에 부합하지 못할 것"이라고 전망했다. 시장 컨센서스는 쿠시먼의 2021년 매출이 전년 대비 3% 증가한 80억6400만 달러를 기록할 것이며 정상화 된 EPS 추정치는 1.21 달러로 50%이상 늘어날 것으로 예상하고 있다. 표면적으로 보면 매출 및 수익 추정치가 달성 가능해 보인다. 하지만 동사의 분기 실적이 시장 컨센서스를 밑돌 수 있는 하방 리스크도 상당하다. 올해 쿠시먼은 정상화된 보너스를 지급할 계획이며 순수익이 약 5000만 달러 줄어들 것이다. 이로 인해 코로나19동안 영구적으로 절감한 3000만 달러의 효과가 상쇄될 것으로 예상하고 있어 수익성에도 부정적 영향을 끼칠 것으로 보인다.
더밸류 팬덜럼은 "쿠시먼의 주식은 2021 회계연도 PER와 2022 회계연도 PER는 각각 15.4배와 13.1배"라면서 "이는 지난 수년간의 평균 PER인 12배를 상회하는 것으로 현재 주식은 프리미엄이 붙어 거래되고 있음을 의미한다"고 설명했다. 그러면서 "부채 대 자산 비율이 296%로 높은편"이라면서 "종합해 볼때 시장의 컨센서스는 쿠시먼의 주식에 회복세를 이미 주가에 반영하고 있어 관망하는 게 낫다"고 평가하며 투자 의견을 중립적으로 냈다.
이지선 기자 stockmk2020@gmail.com
