[인포스탁데일리=박효선 기자] 상업용 부동산 침체 우려 등으로 국내 공모리츠(REITs·부동산간접투자회사) 주가가 부진한 흐름을 보인다. 대부분 공모가 보다 낮아진 수준이다.
지난해 말 상장 직후 가파른 상승세로 리츠 시장에 기대감을 높였던 롯데리츠와 NH프라임리츠는 지난 8일 종가 기준 각각 4910원, 4700원으로 공모가(5000원) 보다 하회했다.
이리츠코크렙(공모가 6000원)과 에이리츠(공모가 5000원)도 공모가에 못 미치는 주가 흐름을 보인다.
특히 모두투어리츠(공모가 6000원)와 케이탑리츠(5500원) 주가가 공모가 대비 크게 하회했다. 모두투어리츠 주가는 2000원대에서 움직이고, 케이탑리츠(5500원)는 동전주로 전락했다.
신한알파리츠는 공모가(5000원)를 넘어섰지만 8000원대 흐름을 보였던 지난해 말과 비교하면 부진한 모습이다.
그나마 1만원대에서 움직이는 맥쿼리인프라가 공모가(7000원) 대비 안정적 흐름을 보인다.
지난해 말까지 안전한 투자처로 꼽히던 리츠가 이처럼 부진한 흐름을 보이는 것은 코로나19에 따른 내수 경기 침체로 상업용부동산 시장의 얼어붙은 분위기가 지속되고 있기 때문이다.
이 같은 상황이 계속된다면 일부 섹터에선 임대수익이 줄어들 수 있고, 이는 배당 하락으로 이어질 수 있다.
해외에서 리츠 부진은 더욱 두드러졌다. 배당규모를 축소하고 분기배당을 취소하는 곳도 나타났다. 특히 미국의 경우 다수의 호텔, 리테일, 모기지 리츠가 분기 배당을 생략하거나 큰 폭 축소하기로 했다.
금융위기 이후 빠른 상승으로 일부 밸류에이션 부담이 존재하는 가운데 코로나19 확산에 따른 리츠 임대수익 감소 및 배당금 축소 우려가 커졌기 때문이다.
임대료 감소 기조가 상업용 부동산 전반으로 확대될 경우 실물 부동산 가격 하락으로 이어질 것이라는 우려가 반영돼 해외 리츠 수익률은 극도로 부진한 상황이다.
리츠 자산군별 수익률 편차도 심화되고 있다. 데이터센터나 물류리츠의 수익률은 상대적으로 양호한 모습이지만 리테일, 호텔, 임대주택 등을 기초자산으로 한 리츠 하락폭이 커지고 있다.
장문준 KB증권 리츠 연구원은 “리츠의 수익률 편차 원인은 중장기 현금흐름 및 배당에 대한 신뢰도 차이에서 비롯된다”며 “코로나19 확산에 영향을 받지 않고 안정적인 현금흐름과 배당을 기대할 수 있는 자산군에 해당하는 리츠의 주가가 차별적인 성과를 보여주고 있는 것”이라고 설명했다.
국내 리츠에 대해서는 해외 리츠 대비 안정적인 현금흐름과 배당유지가 가능할 것으로 판단했다.
그는 “리츠를 둘러싼 부정적인 투자심리와 리테일‧오피스라는 기초자산의 한계를 감안하면 급격한 주가상승을 기대하기는 어려운 것이 사실”이라면서 “한국 상장리츠의 경우 리테일과 오피스 자산이 중심인 만큼 데이터센터리츠와 물류리츠 중심으로 회복세를 보인 해외 사례와 같은 주가 반등을 기대하기는 힘들 수 있겠으나 한국 주요 상장리츠의 계약구조와 임차인을 복합적으로 감안할 때 해외 리츠 대비 안정적인 현금흐름 및 배당유지가 가능할 것”이라고 진단했다.
우선 리테일리츠인 롯데리츠와 이리츠코크렙의 경우의 경우 롯데쇼핑과 이랜드리테일이 각각 책임임차하고 있어 공실률 우려가 크지 않다는 분석이다. 책임임차인이 최대주주로서 보유지분에 대한 의결권을 보유하지 않아 기타주주 동의 없이 임대료를 인하할 수도 없다.
또한 오피스리츠인 신한알파리츠의 경우 네이버, 블루홀, 신한생명 등을 우량 임차인으로 두고 있으며 NH프라임리츠는 서울 노른자 프라임급 빌딩 자산을 기반으로 이곳에 삼성화재, 삼성SDS 등이 임차하고 있다.
인프라펀드인 맥쿼리인프라의 경우 최저운임수입보장(MRG) 등으로 통행량 감소에 따른 실적 감소를 방어할 장치를 확보하고 있다.
장 연구원은 “코로나19 영향이 장기화 될 경우 기초자산의 가격 하락 가능성은 존재한다”면서 “기초자산의 가격하락 가능성은 중기적으로 지켜볼 필요가 있겠으나 현금흐름과 배당금에 축소에 대한 우려는 다소 과한 부분이 있다”고 보았다.
박효선 기자 hs1351@infostock.co.kr
