[인포스탁데일리=박정도 전문기자] 정부의 ‘12.16 부동산 대책’으로 서울 고가 아파트 가격이 하락세로 전환했다. 이에 청약 선호 현상은 오히려 커졌다. 지난해 서울 아파트 청약 경쟁률만 평균 28대 1로 역대 최대 수준이었다. 부동산 전문가들은 가점이 낮은 사람들은 재당첨 기한이 긴 지역이나 거주요건 강화지역, 기타지역 비율이 높은 지역, 초소형 평형을 공략하라고 조언하고 있다.

3일 국내 부동산 주요 이슈 진단·시장전망 프로그램 ‘랜드마크 by 인포스탁데일리’에선 안영효 어썸컨설팅 대표와 양지영 R&C연구소장이 출연해 2020년 청약 시장 전망과 청약 성공 전략 등에 대해 이야기했다.

서울 아파트 청약, 가면 갈 수록 어려워지는 이유는?

지난해 서울 분양 아파트 1순위에는 34만여명이 몰려 2002년 이후 최다 기록을 세웠다. 1순위 평균 청약 경쟁률은 28대1로, 관련 통계가 발표된 이래 11년 만에 가장 높았다. 청약통장 가입자도 지난해 12월 기준 2376만명으로 전 국민의 절반이 통장을 보유하고 있었다.

무순위 청약을 한 인천 부평구 산곡동 ‘부평 두산위브 더파크(산곡4구역 재개발)’는 4가구 모집에 4만7626명이 신청해 1만1907대 1의 평균 경쟁률을 보였다. 경기 안양 만안구 ‘아르테자이’는 평균 경쟁률 4191대 1(8가구 모집)을, 경기 수원 ‘코오롱하늘채더퍼스트’도 5087대 1(14가구 모집)의 경쟁률을 기록했다.

이에 대해 안영효 대표는 “정부의 분양가 규제로 시세 차익이 커지면서 ‘청약=로또’가 되자 가입자가 늘고 있는 것”이라 분석했다.

양지영 소장은 “청약에 당첨되면 웬만하면 프리미엄이 붙는다는 인식이 확산하고 있고, 그런 인식이 꺼지지 않는 이유 중 하나는 공급 부족을 들 수 있다”라며 “새 아파트에 살고 싶어하는 수요자는 많은데 최근 몇 년 간 특히 서울은 공급이 부족하다보니 새 아파트의 희소성이 커지고 있는 것”이라 설명했다.

부동산 전문가들은 2020년 청약 시장도 지난해와 마찬가지 흐름을 보일 것으로 본다. 공급 부족이 해결되지 않은 가운데 새 아파트의 희소성과 민간택지 분양가 상한제로 인한 ‘로또 분양’ 기대감 등이 복합적으로 부동산 투자자들을 청약 시장으로 끌어모으고 있다는 것이다.

양지영 소장은 “청약시장은 가점 위주, 현금부자 위주 시장이 될 것”이라며 “3월부터 분양가 상한제 주택과 규제지역 내 아파트 당첨 시 재당첨 제한 기간도 종전 5년에서 7~10년까지 늘어나 당첨 포기자가 많지 않을 것으로 보인다”라고 설명했다.

올해 청약 시장에서 가장 큰 변화는 아파트 청약 시스템 변경이다. 기존 금융결제원 ‘아파트투유’에서 국토교통부 산하 한국감정원의 ‘청약홈’으로 바뀌면서 예비 청약자가 세대원 정보와 무주택 기간, 청약통장 가입 기간 등 관련 정보를 직접 확인하지 않아도 사전에 알 수 있게 됐다.

대규모 택지개발지구와 수도권 투기과열지구의 의무 거주기간이 1년에서 2년으로 늘어나는 부분도 중요하다. 투기적 청약을 막기 위한 제도 변경인데, 이에 따라 기존에 서울과 과천, 광명, 하남 등 거주자들은 2월부터 본격적으로 시작될 아파트 청약 시 가점에서 한층 우위에 설 수 있게 됐다.

저가점자, 서울 청약 당첨되려면 공략할 곳은?

저가점자들은 청약 시 인기 지역을 넣기 어렵다. 정부가 신혼부부나 청년, 노인, 장애인 등 경제적 약자를 위해 특별공급을 실시하고 있지만, 이 범위에서 벗어나거나 특별공급 가점이 낮은 사람들은 더 그렇다. 이런 사람들은 어떤 방식으로 청약을 넣어야 당첨 가능성을 높일 수 있을까.

가장 먼저 재당첨 기한이 긴 지역이나 거주요건 강화지역이 거론됐다. 서울과 과천, 광명, 성남 분당, 광명, 하남 등 수도권 투기과열지구와 과천 지식정보타운, 성남 위례, 하남 미사·감일지구 등이 해당된다. 양지영 소장은 “거주요건 강화나 재당첨 기한 부담이 크기 때문에 기회가 될 수 있다”라고 설명했다.

해당 지역 거주자가 아닌 타지역에 청약 비율을 높게 잡은 곳들도 노려볼 만 하다. 양 소장은 “검단신도시 등은 가점제와 추첨제 비율을 통상 각각 20%, 80%로 정해 추첨제 비율이 월등이 높아 청약 가점이 낮아도 당첨 확률을 높일 수 있다”라고 말했다.

2030 세대의 경우 당첨 목표 전 자금 계획이 우선시돼야 한다는 조언도 나왔다. 서울의 경우 아파트 청약 분양가가 9억원을 초과하는 경우가 많은데, 정부의 12.16 대책에 따라 9억원 초과분의 LTV가 기존 40%에서 20%로 낮아졌기 때문이다.

양지영 소장은 “강남권 분양 단지에 당첨되고 싶은데 자금 여력이 충분하지 않다면 초소형 평형을 노려보는 게 좋을 것”이라며 “대출에서도 상대적으로 규제가 덜해 자금 마련 부담이 덜하고, 초소형은 상대적으로 비인기 평형이라 경쟁률이 덜 치열하다”라고 설명했다.

이어 “자금은 되는데 가점은 안 되는 젊은 층들은 절반을 추첨제로 뽑는 전용 85㎡ 초과 중대형을 노려보는 게 좋다”라고 덧붙였다.

박정도 전문기자 newface0301@naver.com