[인포클릭] '1호 재간접리츠' NH프라임리츠, 기초자산 매력적이지만… 리스크 반드시 살펴야
[인포클릭] '1호 재간접리츠' NH프라임리츠, 기초자산 매력적이지만… 리스크 반드시 살펴야
  • 박효선 기자
  • 승인 2019.11.12 08:20
  • 최종수정 2019.11.12 08:20
  • 댓글 0
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서울스퀘어 등 보유한 사모부동산펀드‧리츠에 재간접 투자 구조
삼성물산 서초사옥 임차기간 2년 남아
출처=금융감독원 전자공시

[인포스탁데일리=박효선 기자] 서울 ‘노른자 땅’에 위치한 프라임급 빌딩을 기초자산으로 하는 NH프라임리츠가 다음달 상장한다.

NH프라임리츠가 실물 부동산을 직접 운용하는 게 아니라 부동산을 보유한 사모부동산펀드 및 사모리츠의 수익증권에 투자하는 식으로 구성된다. 국내 최초 재간접 공모 상장 리츠다.

다만 직접 운용이 아닌 재간접 투자 구조인 만큼 투자자들의 세심한 판단이 필요하다. 재간접 투자 상품 특성상 집합투자업자(사모부동산펀드‧리츠)에 대한 보수 및 비용이 발생하기 때문이다. 또한 일부 임대차 만기 도래, 집합투자업자가 보유한 부동산 운영기간 등에 따른 리스크도 살펴볼 필요가 있다.

NH프라임리츠 수익증권 기초자산 평가액. 출처=금융감독원 전자공시

◇공실률 0~4.7%… 서울 오피스 수익률 4%대

NH농협리츠운용은 NH재간접리츠 편입자산으로 △ARA펀드의 1종 수익증권(서울스퀘어) △현대38호펀드의 수익증권(삼성물산 서초사옥) △유경11호펀드의 수익증권(잠실SDS) △KB강남1호리츠의 우선주(강남N타워) 일부를 설정했다. 이들 4개 오피스는 앞서 NH투자증권이 매입 후 기관과 개인투자자에게 셀다운(재매각) 한 매물들이다.

부동산을 보유한 사모부동산펀드 및 사모리츠의 자산관리회사는 △ARA코리아(ARA펀드-서울스퀘어) △현대인베스트먼트(현대38호펀드-삼성물산 서초사옥) △유경PSG자산운용(유경11호펀드-잠실SDS) △KB부동산신탁(KB강남1호리츠-강남N타워)이다.

임대 공실 현황. 출처=금융감독원 전자공시

공실률을 살펴보면 지난 9월 기준 서울스퀘어와 강남N타워는 각각 4.7%, 1.4%로 인근 오피스 평균 공실률(11.7%, 7.0%) 보다  낮다.

삼성물산 서초사옥에는 삼성화재‧KB은행 등이, 삼성SDS타워에는 삼성SDS가 100% 임차하고 있어 만실 상태(공실률 0%)다.

첫 배당이 발생할 내년 5월 예상 배당수익률은 5.27%다. 내년부터 2026년까지 7년 예상 평균 배당수익률은 연 5.52%(미래 매각차익 제외)이다. 공모가액 5000원 기준으로 환산한 금액이다.

수익성도 매력적으로 평가된다. 서울 오피스 시장에서 1년간 발생하는 수익률(Cap Rate·자본환원율)은 도심권역(CBD) 4.7%, 강남권역(GBD) 4.5%로 국고채 10년물과 각각 3.3%포인트, 3.1%포인트 격차를 보인다.

집합투자기구에 부과되는 보수 및 비용. 출처=금융감독원 전자공시

◇사모부동산펀드‧리츠 운용사 등에 보수 지급

이처럼 NH프라임리츠는 여러모로 매력적인 면모를 갖췄지만 재간접 투자 상품 특성상 집합투자업자에 지불해야 할 비용이 발생해 실물 부동산을 보유한 리츠 보다 차감되는 보수가 많다는 점을 유념해야 한다.

사모부동산펀드 및 사모리츠 운용사 등에 내년 말 까지는 투자수익의 0.48%, 2021년 이후에는 0.78%의 보수‧비용을 내야 한다.

또한 NH프라임리츠는 실물 부동산이 아닌 사모부동산펀드 및 사모리츠의 유가증권을 보유하고 있기 때문에 만기가 존재한다. 각 펀드 및 리츠의 보유 부동산 운영기간은 △서울스퀘어 2026년 2월 △삼성물산 서초사옥 2025년 8월 △삼성SDS 2024년 1월 △강남N타워 2025년 8월까지다.

특히 해당 부동산에 임대한 일부 회사의 임대차 만기가 도래해 공실 발생 가능성도 배제할 수 없다. NH프라임리츠가 보유한 오피스의 평균 잔여임대기간은 약 5년으로 비교적 짧은 편이다.

삼성물산 서초사옥의 경우 계약기간이 2년 정도 남았다. 서울스퀘어의 평균 잔여임대기간은 7년이 넘지만 일부 임차 회사들은 올해 또는 내년 상반기에 계약기간이 끝난다.

이에 따라 향후 연장 기간 및 조건에 따른 공실률, 임대수익률 변동 위험이 존재한다.

다만 증권사 부동산담당 애널리스트는 “공실이 증가할 경우 목표로 제시한 배당수익을 지급하기 힘들 수도 있겠지만 4곳의 오피스 모두 서울의 핵심 지역에 위치한 오피스 빌딩이라 기존 임차인이 계약기간을 연장하지 못하더라도 새로 입주할 임차인을 금방 구할 수 있을 것”이라며 “공실 우려로 인한 타격은 거의 없을 것이라 판단된다”고 말했다.

◇조달 계획 1300억원→ 688억원으로 축소… 물량 줄어 경쟁률 치열할 듯

NH프라임리츠는 이번 공모를 통해 688억원(1376만주)을 조달할 계획이다. 당초 계획했던 1300억원 규모에서 절반 가량 축소한 금액이다.

△ARA펀드(서울스퀘어) △현대38호펀드(삼성물산 서초사옥) △유경11호펀드(잠실SDS) 3개 사모부동산펀드의 수익증권 물량 각각 10% 미만으로 줄인 것으로 파악됐다. 이른바 ‘10%룰’ 관련 국토교통부와 금융당국 간 유권해석이 달라 논란의 여지를 없애기 위한 조치였다는 게 NH리츠운용 측 설명이다.

현행법상 부동산 재간접펀드는 일반회사 주식을 10% 넘게 보유하지 못한다. 따라서 부동산 재간접펀드도 사모 리츠에 10% 넘게 투자하지 못한다. 리츠가 자본시장법상 집합투자기구가 아닌 회사형태의 지분증권으로 분류되기 때문이다.

그러나 최근 정부가 '공모형 부동산간접투자 활성화 방안'에서 부동산·특별자산 재간접펀드의 사모리츠에 대한 투자 한도를 현행 10%에서 50%로 확대하기로 했다.

이로 인해 공모리츠 분위기가 긍정적으로 형성되는 시점, 라임자산운용 ‘펀드런’ 사태 여파로 재간접형 투자상품 우려가 커지면서 금융감독원이 재간접형 리츠 기업공개(IPO) 증권신고서에 대한 현미경 심사를 진행했다는 전언이다.

한편 청약 물량이 줄어듦에 따라 오는 18일~20일 진행될 일반투자자 청약 경쟁률은 롯데리츠 보다 훨씬 치열할 것으로 예상된다. NH프라임리츠 일반투자자 청약 물량은 총 공모물량의 70.9%인 976만주다.

앞서 롯데리츠의 일반투자자 청약물량은 3009만4554주로 19억440만주의 청약이 몰려 63.28대 1의 경쟁률을 기록한 바 있다.

박효선 기자 hs1351@infostock.co.kr


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