6% 배당은 내년부터 기대
롯데쇼핑 재무·주가엔 부담될 수도
[인포스탁데일리=박효선 기자] 국내 최대 규모 리츠(부동산간접투자회사·REITs)인 ‘롯데리츠’가 30일 코스피에 상장한다. 롯데리츠가 내년부터 6% 이상의 배당을 약속한 만큼 투자자의 관심이 쏠린다.
그러나 향후 주가 상승 여부에 대한 세심한 투자자 판단이 요구된다. 배당수익률의 경우 롯데에선 올해 첫 배당률로 10.11%를 내세웠지만 실질적으로 올해 투자자가 받게 될 배당률은 1%대로 추정된다.
또 롯데쇼핑 투자자는 리츠 상장 후 재무지표에 따른 주가 흐름을 꼼꼼히 살펴봐야 할 것으로 보인다.
◇자산 가치 할인 없이 100% 반영… 주가 보다는 배당이 매력적
우선 롯데리츠 주가에 대한 시장의 평가는 기대감이 다소 낮은 편이다. 주가 보다는 안정적 배당이 매력적이라는 평가가 우세하다.
신한알파리츠의 경우 시가 대비 저렴하게 자산을 인수해 자산 가격 상승이 주가에 반영됐지만 롯데리츠는 자산 가치를 할인 없이 100% 반영해 주가가 치솟을 가능성이 비교적 낮다는 평가다.
롯데리츠의 자산은 롯데쇼핑 백화점 4곳(강남·구리·광주·창원점), 마트 4곳(대구율하·청주·의왕·장유점), 아울렛 2곳(대구율하·청주점)로 총 10개 점포를 3개의 A‧B‧C트렌치(Tranche)로 묶어 운용한다. 전체 연면적은 63만8779㎡(약 19만평), 총 감정평가액은 약 1조4900억원이다.
이 중 유일하게 서울 내에 위치해 핵심 자산으로 꼽히는 롯데백화점 강남점은 지난 5월 현물출자를 통해 소유권을 넘겨받았다. 강남점 현물출자액은 4249억원(대한감정평가법인 평가)으로 이를 감안하면 실제 유입 자금은 1조원 수준이다.
한 증권사 부동산담당 애널리스트는 “롯데백화점 명동점, 잠실점 등과 같이 핵심자산을 제외하고 대부분 자산가치 매력도가 비교적 떨어지는 지방 점포들을 리츠에 묶은 것으로 보인다”면서 “감정평가액을 할인 없이 100% 반영한 것도 아쉬운 점”이라고 지적했다.
배당에 대한 매력도는 높게 평가했다. 내년부터 4~6%대의 안정적 배당수익률이 가능하다는 분석이다.
그는 “향후 어떤 자산을 추가로 편입할지 알 수 없지만 리츠 최대주주인 롯데쇼핑이 공과금, 보험료, 유지비 등 관리비용을 부담하고 매년 고정 임차료(임대료 인상률 1.5%)를 지급하며 임대기간을 길게 설정(9년~11년)해 공실 우려가 적은 만큼 매년 안정적인 배당수익률을 기대할 수 있다”며 “주가 급등에 대한 기대감은 낮아도 배당 면에선 저금리 시대에 나름 안정적 투자처라고 볼 수 있다”고 진단했다.
◇올해 첫 배당수익률은 1%대… 내년부터 4~6%대 배당 기대
롯데리츠는 목표 배당수익률로 연 6.39%를 제시했다. 또한 상장 첫해인 올해에는 10.11%의 배당수익률(발행가 5000원 기준)을 지급할 예정이라고 밝혔다.
다만 롯데리츠가 제시한 올해 말 10.11% 배당수익률은 연환산한 것으로 올해 첫 배당은 결산주기인 6개월을 다 반영하지 못한다. 이에 따라 12월 말 투자자가 실제로 받게 될 배당수익률은 1%대에 불과하다.
6개월 단위로 계산한다 해도 실질 첫 배당수익률은 1.68%, 발행가 5000원을 적용하면 1주당 84원으로 추산된다.
임대수익이 적용되는 기간이 자산에 따라 달라 올해 받는 배당금은 이보다 더 낮을 수 있다. 현물출자로 받은 롯데백화점 강남점만 6개월분 임차료가 온전히 반영되고, 나머지 7개 자산에 대한 임차료는 상장일부터 적용되므로 사실상 11월, 12월 2개월분 정도로 반영되기 때문이다.
대신 내년부터는 주가 흐름에 따라 달라질 수 있겠지만 6월 말과 12월 말 1년에 두 차례 4~6% 가량의 배당을 기대할 수 있다.
또한 공모형 리츠 시장 활성화 정책 일환으로 5000만원 한도로 3년 이상 리츠 장기 투자시 배당소득에 대한 분리과세를 9% 세율로 적용하기로 해 세금 부담도 덜었다. 따라서 앞으로 롯데리츠 등 공모리츠는 유사한 구조의 사모리츠 보다 실질 수익률이 높아질 전망이다.
일각에선 배당금에 대한 기대감으로 롯데리츠가 흥행할수록 롯데쇼핑 재무지표 및 주가엔 부담이 될 수 있다는 시각도 제기된다.
롯데쇼핑이 리츠 배당 재원인 임대료를 지급하는데 이는 올해부터 회계기준이 변경됨에 따라 연결 재무제표 금융리스 부채로 잡히기 반영되기 때문이다. 이에 따라 롯데쇼핑 부채가 크게 늘어나면 주가에 악영향을 미칠 가능성도 배제할 수 없다.
◇롯데쇼핑, 리츠로 확보한 1조 실탄 티몬 인수에 쓰나
한편 롯데쇼핑은 리츠를 통해 확보한 1조 규모 실탄으로 오픈마켓을 확대하는데 쓸 것으로 예상된다. 롯데 내부에서도 신세계 ‘SSG닷컴'과 쿠팡의 성장을 신경 쓰며 계열사 통합 애플리케이션 ‘롯데ON'을 키우는데 절치부심하고 있다는 전언이다.
롯데 측은 “사실무근”이라며 부인하고 있지만 시장에선 티몬 인수 가능성을 점치고 있다.
금융투자업계 한 관계자는 “오프라인 시대가 지고 온라인 시장이 오고 있어 오프라인 강자인 롯데로써는 오픈마켓 사업에 신경 쓰지 않을 수 없을 것”이라며 “이미 ‘e커머스사업본부’를 꾸리고 ‘롯데ON’을 선보였지만 신세계 'SSG' 등 타 업체를 따라잡기엔 역부족한 모습”이라고 설명했다.
이어 “롯데에서도 3조원 투자를 계획하고, 리츠를 통해 자금을 확보한 만큼 인수합병(M&A) 시장에 뛰어들 가능성은 있다”면서도 “롯데쇼핑이 리츠 자산 임대료를 지급하는 만큼 부채가 더 늘어날 것으로 예상되는 가운데 수년째 완전자본잠식 상태인 티몬을 떠안기엔 다소 부담스런 상황”이라고 전했다.
박효선 기자 hs1351@infostock.co.kr
