지난 4분기 3%를 넘어 마의 3.3%도 돌파할 것처럼 보였던 미국채 10년물 금리가 다시 내려 앉았습니다. 덕택에 미국 주택시장과 모기지 시장의 부담은 많이 줄어들었다는 평가도 나오는데요.

실제로 미국의 주택건설주 주가도 금리가 반전을 보인 2018년 10월 말 이후로 안정을 찾고 있습니다.

그런데 여전히 미국 주택지표는 여전히 불안해 모습니다.

그 이유를 천천히 들여다볼 필요가 있어 보입니다. 또 무엇을 시사하는지도 살펴보겠습니다.

이코노미스트의 전망을 믿어 볼까?

전미부동산중개인협회(NAR : National Association REALTORs)에서 영향력이 가장 큰 사람 중 한 명이죠. 수석 이코노미스트 로렌스 윤은 "모기지 금리가 아직 절대적으로 낮아 주택시장에 곧 회복된다"는 이야기를 하고 있습니다. 

그림에서 판단할 수 있는 것처럼 금리는 장기 추세로 볼 때, 분명 낮은 수준입니다.

그러나 꾸준히 낮은 금리로 갈아탔던 미국 주택 보유자들에게 지금 금리 바닥이라는 심리적 부담이 문제 아닐까 싶습니다. 즉, 낮아진 모기지 비용으로 소비를 더 늘리기는 어렵다는 것이죠.

또 금리가 적절히 낮은 수준을 계속 유지하고 경기가 좋아져 주택가격이 오른다는 확신이 들지 않으면, 이는 주택시장 회복을 꾸준히 바라볼 수 있는 필요충분 조건이 된다고 보기도 어렵습니다.

로렌스 윤 이코노미스트의 전망에 의문을 품을 수 밖에 없는 상황인 것입니다.

신규주택과 달리, 기존 주택판매가 둔화되는 것은 결국, 주택매매가 더이상 쉽지 않다는 것을 의미할 수도 있습니다.

미국시장에서 긴축기조가 이어지고, 신용스프레드가 확대되는 상황에서 주택가격의 반등이 활발하게 이뤄지기는 어렵습니다.

제시된 두 차트를 같이 놓고 보면 더욱 확연해 집니다.

보실까요?

1번 구간과 2번 구간의 경우, 금리의 하락이 기존주택판매를 끌어올렸지만 - 자금 공급 지속과 제로금리가 만든 재모기지 지속 - 지금 상황도 과거와 같을지 섣불리 예측하기가 어렵습니다.

특히 파란색 네모 구간에서는 금리가 기존주택 판매에 더이상 영향을 주지 못하는 상황도 발생하고 있습니다.

더불어 금리를 다시 제로금리로 낮출 정도로 미국 경제가 나쁘지 않은데다, 연준 자산을 회수하는 긴축 기조 중지도 당장 이뤄지지는 않을 것으로 본다면, 미국 주택시장 상승추세 전환은 확인해야 할 변수가 많아도 너무 많아 보입니다.

선순환이 어려운 것, 악순환은 아니다!

다만, 오버하지 말아야 하는 것은 과거의 선순환 구도(주택시장 상승, 모기지 하락, 소비증가, 위험자산 상승으로 이어지는)가 둔화된다고 해서, 바로 주택 하락과 모기지 상승, 소비 둔화, 위험자산 이탈이라는 악순환 구도로 가지는 않을 것입니다.

또 연준이 시장 바람대로 양적 긴축과 금리 인상을 모두 포기한다면, 약한 선순환의 고리가 살아날 수도 있을 것입니다.

그러나 중요한 것은, 미국 경제의 둔화와 성장동력의 부재로 대다수 위험자산 시장이 당분간 쉬어갈 가능성을 고려해야 한다는 것입니다.

시장 심리와 재료에 가장 민감한 미국 주택건설주의 동향, 인베스팅닷컴 차트를 보시듯 단기 반등은 나타났지만, 하락 추세입니다.

미국 시장 소비 증가에 큰 부분을 차지하고 있는 것이 소득증가와 자산가격의 상승입니다. 그 같은 면을 고려해보면, 위험자산에 대한 투자도 여전히 제한적인 접근이 필요해 보입니다.

추신 : 2008년과 같은 위기론? 이건 좀 억지에 가깝다는 생각입니다. 다만, 워낙 좋았던 시장이 둔화되는 것만으로도 타격이 있을 수 있다, 정도로 해석하시면 좋을 것 같습니다.

정리하면

1. 미국 주택시장 둔화는 진행 중으로 판단됩니다.

2. 미국 소비의 근간은 소득과 자산가격 상승입니다. 소득 증가는 제한적이고 자산가격은 조정 중입니다.

3. 2008년과 같은 시스템 위기론은 소설에 가깝습니다. 하지만, 호황이였던 자산시장 둔화는 미국 소비와 위험자산 투자에 마이너스 요인입니다. 장기 투자만 고집하긴 어려울 것 같습니다.