[인포스탁데일리=박상철 기자]

조영빈 대표> 오늘은 가벼운 이야기로 시작해 볼께요. 올해 코로나19가 바꾼 아파트 생활 주요 키워드 이슈입니다. ‘슬세권’은 익숙한데, ‘발망치’. 무슨 뜻인가요?

이현정 대표> ‘슬세권은 아시죠? (아파트 단지 인근에서 슬리퍼를 신고 이동할 수 있는 곳에 위치한 상권 지역)’, ‘발망치(발소리로 인한 층간 소음)’을 말합니다. 15일 부동산 플랫폼 직방이 자사 애플리케이션 앱을 이용하는 아파트 단지 거주민이 작성한 ‘직방 거주민 리뷰’ 데이터(3만 1041건)를 분석한 결과에 따르면 올해 언급률이 상대적으로 가장 높은 키워드는 ‘코로나’였습니다. ‘코로나’는 지난해 평균보다 2.44배 높은 언급률을 기록했습니다.

이어 ‘슬세권(2.38배)’, ‘발망치(1.98배)’, ‘컨디션(1.87배)’, ‘준신축(1.78배)’순으로 언급했습니다. 슬세 권과 발망치의 연관 단어로는 각각 ‘스세권(스타벅스 인접)’, ‘금융기관’, ‘패스트푸드’, ‘은행’, ‘먹자골목’과 ‘청소기’, ‘떠들다’, ‘진동’, ‘옆집’, ‘위층’ 등이 있었습니다.

조영빈 대표> 최근 사회적 문제로 대두되고 있는 층간 소음과 관련된 발망치는 아파트 입주민이면 다 느끼는 고충인가 봅니다.

이현정 대표> 코로나·슬세권·발망치에 이어 ‘컨디션’이 많이 언급된 것은 과거에 비해 주거환경 쾌적성에 대한 중요도가 더욱 높아지고 있음을 시사합니다. ‘준 신축’의 경우 최근의 주택 가격 상승과 높은 청약 경쟁률로 인해 과거 신축 아파트 단지에 대한 수요가 일정 수준의 주거 쾌적성은 보장하지만, 가격은 비교적 저렴한 단지들로 옮겨간 것으로 해석됩니다.

코로나19의 확산과 사회적 거리 두기로 인해 실내 혹은 주거지역 인근에서의 활동이 많아진 올해의 상황을 반영하고 있습니다. 코로나19로 인해 높아진 주거 쾌적성에 대한 관심이 앞으로도 지속될 것을 예상됩니다.

조영빈 대표> 금융·건설 관련 민간 연구소들이 내년 집값이 더 오를 것이란 전망을 잇달아 내놓고 있습니다. 정부 역시 내년 집값이 오를 것이란 가정으로 세입 예산을 편성했다는 소식입니다.

이현정 대표> 정부의 각종 규제에도 단기간에 집값이 안정되기는 쉽지 않다는 데 민간과 공공 모두 동의하는 분위기입니다. 우리금융경영연구소는 지난 10일 자체 보고서를 통해 “내년 전국 주택 매매가격 상승률은 3.7%가 될 것”이라고 전망했습니다. 건설산업연구원도 이달 초 “내년 전국과 수도권 주택 매매가격이 각각 2%, 3% 상승할 것”이라고 밝혔습니다.

건산연은 전세 가격도 올해와 비슷하게 6.5% 오를 것으로 예상했습니다. 하나금융경영연구소 역시 지난달 “내년 부동산 시장은 수도권으로 투자수요가 집중되면서 가격 상승세가 유지될 것”이라고 했습니다. 서울 인기 지역에서 아파트 매물이 여전히 부족한 상황에서 내년 초 대출 총량 규제가 초기화되면 수요가 회복돼 중저가 아파트 위주로 거래가 되살아난다는 전망이 우세합니다.

조영빈 대표> 이런 전망은 정부 예측과도 다르지 않다고요? 새 예산에도 집값 상승이 반영된 게 사실입니까?

이현정 대표> 네, 기획재정부는 내년 수도권 집값은 5.1%, 지방은 3.5% 각각 상승할 것을 가정하고 2022년 세입 예산을 편성해 국회에 제출했습니다. 이는 국책 연구기관인 국토연구원의 전망치를 기반으로 한 것입니다.

 

조영빈 대표> 전세는 어떤가요?

이현정 대표> 내년 전세시장은 전세입자에게 더욱 혹독할 전망입니다. 벌써부터 내년 전세시장을 걱정하는 목소리들이 많습니다. 지난해 7월 말 새 임대차법(계약 갱신청구권, 전월세 상한제) 시행 이후 전세시장은 크게 요동쳤습니다.

일부는 계약 갱신이 이뤄지면서 다행히 '2+2년'을 살 수 있었지만 이들 또한 내년 8월부터 본격적으로 계약 만기가 돌아오면서 전세시장이 또 한 번 요동칠 것이란 전망입니다.

 

조영빈 대표> 그간 전세가 얼마나 올랐나요?

이현정 대표> 한국부동산원에 따르면 지난 9월 서울 아파트 중위 전셋값은 5억 5100만 원으로 조사됐습니다. 새 임대차법 시행 직후인 지난해 8월 4억 3752만 원보다 25.9% 상승했습니다. 1년 새 1억 1348만 원이 올랐는데 향후 상승세는 지속할 것이란 예측이 많습니다.

최근 한국건설산업연구원은 내년도 전국 전셋값 상승률을 6.5%로 올해(6.8%)와 비슷한 수준으로 상승할 것으로 내다봤습니다.

조영빈 대표> 지난해 이후 계약 갱신청구권을 사용한 전세 물건과 신규 계약 물건과의 가격 괴리(이중가격)가 이미 커졌지 않습니까? 

이현정 대표> 네, 그렇습니다. 지난달 서울 강남구 대치동 은마아파트의 경우 전용면적 76.79㎡(10층) 매물은 보증금 4억 8000만 원에 계약된 반면 2주 뒤 동일 면적(8층) 매물은 9억 원에 거래됐습니다.

비슷한 매물이지만 가격은 2배 가까이 차이가 났는데요, 갱신계약과 신규 계약의 차이입니다. 계약갱신청구권으로 억눌려있던 가격이 신규 계약이 나오면서 전셋값 상승이 불가피할 것으로 보입니다.

 

조영빈 대표> 전셋값 급등이 우려되는데 내년부터 전세대출 규제도 더욱 심해질 전망이라고요?

이현정 대표> 네, 금융당국은 지난달 가계부채 관리 강화 방안을 발표해 차주 단위 총부채 원리금 상환 비율(DSR) 2‧ 3단계를 내년 1월로 앞당겨 조기 시행하고 제2금융권 DSR 기준도 강화하는 등 대출 문턱을 높였습니다.

올해 4분기 중 취급된 전세대출은 한도나 총량관리에서 제외하며 유연하게 대응하겠다는 정부 입장이지만 내년에는 전세대출도 총량관리에 포함하고 용도 등도 제한할 전망입니다. 결국 수억 원씩 오르는 전셋값을 감당하기 어려우면 반전세나 월세 전환이 불가피합니다. 집주인 또한 재산세 및 종합부동산세 등 높아진 보유세로 인한 부담을 월세를 통해 덜어내려고 할 가능성이 커 전세 매물은 더욱 줄어들 것으로 전망됩니다.

조영빈 대표> 전세가 상승 요인이 너무 많은데요.

이현정 대표> 더 있습니다. 내년 입주물량이 줄어드는 점도 우려 요인입니다. 부동산 빅데이터 업체 사실에 따르면 내년 서울 아파트 입주 물량은 1만 8250가구로 올해 3만 595가구보다 40%나 감소할 것으로 집계했습니다. 여기에 세법상 실거주 요건 강화로 인해 신규로 늘어나는 전세 물량은 더 줄어들 수밖에 없습니다.

 

조영빈 대표> 전세가 오르니 무주택자인 분들은 내 집 마련을 더욱 서두르게 되겠습니다. 대출 상황은 여전히 어렵습니까? DSR 규제가 더욱 강화되지요?

이현정 대표> 정부의 가계부채 관리대책에 따라 내년부터 총부채 원리금 상환 비율(DSR) 규제가 크게 강화됩니다. DSR은 개인의 연 소득 대비 연간 대출 원리금의 비율을 말합니다. 대출 가능 금액이 소득에 따라 정해지는 게 핵심입니다.

내년부터 ‘DSR 40%(은행 기준)’ 규제 대상이 되면 대출자는 1년 동안 내는 모든 대출의 원금과 이자의 합계가 연 소득의 40%를 넘을 수 없습니다. 연 소득이 5000만 원이면 주택 담보대출, 신용대출, 카드론 등 모든 대출을 합친 원리금이 2000만 원을 넘지 않는 범위에서 대출이 가능하다는 뜻입니다.

조영빈 대표> 지금까지 대출은 어땠나요?

이현정 대표> 지금까지는 주택 담보대출의 경우 규제지역에서 시가 6억 원을 넘는 주택을 담보로 대출을 받을 때에만 DSR이 40%로 제한됐습니다. 하지만 내년 1월부터는 집값과 상관없이 기존 대출과 신규 대출을 합친 총 대출액이 2억 원을 넘으면 DSR 40% 규제를 받게 됩니다. 내년 7월부터는 이 기준선이 ‘총 대출액 1억 원’으로 더 강화됩니다.

 

조영빈 대표> 주택담보대출은 부부 단위인가요, 개인 단위인가요?

이현정 대표> DSR은 원칙적으로 가구가 아닌, 개인 단위 규제입니다. DSR을 산정할 때 쓰이는 연 소득과 기존 대출 원리금도 모두 대출자 개인을 기준으로 합니다. 하지만 주택 담보대출을 받을 때만 예외적으로 부부의 연 소득을 합산해서 대출을 신청하는 게 가능합니다.

소득에 비례해 대출 한도가 정해지는 DSR 규제 방식을 고려하면 부부 두 사람의 소득을 합치면 대출 한도도 늘어날 수 있습니다. 단 배우자가 주택 담보대출을 보유하고 있지 않을 경우에만 소득 합산이 가능합니다.

 

조영빈 대표> 부부의 소득을 합산하면 유리하겠군요.

이현정 대표> 하지만 언제나 소득 합산이 가능한 것은 아닙니다. 일단 부부 양쪽이 모두 근로소득자 거나 사업·연금소득 등을 원천징수영수증, 연금증서 등의 공식 증빙서류로 입증할 수 있는 경우(증빙소득) 라면 문제가 없습니다. 휴직 중이거나 복직한 지 얼마 되지 않은 근로소득자도 휴직 직전 연도의 소득이나 복직 후의 소득 자료 등을 활용할 수 있습니다.

 

조영빈 대표> 예를 들어 회사원인 대출자가 연 소득 5000만 원, 프리랜서인 배우자가 연 소득 400만 원이라면 DSR 산정 때 총 9000만 원으로 소득을 인정받을 수 있겠군요.

이현정 대표> 네, 만약 대출자에게 5000만 원짜리 마이너스통장이 있다면, DSR 40% 규제하에서 대출자 개인 소득으로 받을 수 있는 주택 담보대출 가능 금액은 2억 원(연 3.5%, 30년 만기)이지만, 부부 합산 소득을 기준으로 하면 한도가 5억 원으로 훌쩍 올라갑니다.

하지만 부부 중 한 명이라도 증빙소득이 아니면 소득 합산에 제한이 있습니다. 우선 ‘인정 소득’은 어떤 경우에도 합산이 안 됩니다. 인정 소득이란 국민연금이나 건강보험료 납부내역 같은 공공기관 발급 자료로 환산한 소득을 말합니다.

부부 중 한 명이 ‘신고소득’을 사용하는 경우엔 소득 합산은 가능하지만 두 사람의 소득을 합친 금액이 아무리 높더라도 최대 5000만 원까지만 인정됩니다. 대출자의 증빙소득이 4000만 원, 배우자의 신고소득이 5000만 원이라면 합산 소득은 5000만 원밖에 인정이 안 된다는 뜻입니다. 신고소득이란 개인의 이자나 배당금, 매출, 임대료, 신용카드 사용액 등을 바탕으로 추정한 소득입니다.

조영빈 대표> 신고 소득자라면 한산 소득이 최대 5000만 원이 되는군요. 다른 예외도 있습니까?

이현정 대표> 만약 부부 둘 다 신고 소득자면서 각각 두 가지 이상의 소득자료(임대료 입금통장, 금융 소득 입금통장, 매출액 확인 서류 등)를 제출할 수 있다면 최대 7000만 원까지 합산 소득을 인정받을 수 있습니다. 단 가장 낮은 소득액이 기준입니다.

부부 소득 합산 때 반드시 유의해야 할 점은 소득을 합치면 부부가 각자 갖고 있는 부채까지 모두 합산된다는 것입니다. 특히 강화되는 DSR 규제하에서는 신용대출이 전체 대출 한도에 미치는 영향이 갈수록 커지기 때문에, 소득 합산 효과가 크지 않고 부부가 각각 마이너스통장과 신용대출을 따로 갖고 있다면 DSR을 산정할 때 오히려 합산하는 게 불리해질 수 있습니다.

 

조영빈 대표> 외국인의 부동산 줍줍 '내국인 역차별' 논란이 있었습니다. 내국인은 정부의 고강도 대출 규제 등으로 주택 취득이 어렵지만, 외국인은 상대적으로 자유롭다 보니 부동산 가격 불안을 유발한다는 비판입니다. 뒤늦게 정부가 외국인의 부동산 취득 검증 시스템을 뒤늦게 마련하기로 했습니다.

이현정 대표> 14일 정부에 따르면 관세청은 한국은행으로부터 은행들의 외국인(비거주자) 부동산 취득 신고 자료를 매달 취합해 전달받는 시스템을 구축하고 있습니다. 외국인이 가상 자산을 이용한 환치기(무등록 외국환거래)로 국내 아파트 자금을 불법 조달하는 사례 등이 적발되면서 감시를 철저히 하겠다는 것입니다.

현행 외국환거래법에는 외국인이 부동산 관련 권리를 취득할 경우 한은에 신고해야 합니다. 하지만 한은의 자료가 국세청 등에 전달되지 않으면 외국인의 부동산 자금 출처를 사실상 확인할 방법이 없었습니다. 이에 정부는 지난 6월 해당 자료를 관세청에 상시 전달할 수 있도록 외국환거래 규정을 개정했습니다.

관세청은 내년 상반기 중 시스템 구축을 목표로 하고 있습니다. 이렇게 되면 관세청은 매달 10일 한은으로부터 자료를 전달받게 되는데, 이를 통해 외국인의 부동산 취득을 위한 자금 출처 검증에 나선다는 계획입니다.

 

조영빈 대표> 그동안 외국인들이 국내 주택시장을 어지럽히고 있다는 지적이 끊이지 않게 나왔지 않습니까?

이현정 대표> 국회 홍석준 국민의 힘 의원이 국토교통부에서 제출받은 자료에 따르면, 2011년 외국인 토지 보유는 7만 1천575건에서 2020년 15만 7천489건으로 증가했습니다. 필지 기준 2.2배, 면적 기준 1.3배, 공시지가 기준 1.3배 증가했습니다. 특히 중국 국적자의 토지 보유가 매년 빠르게 증가했습니다.

2011년 3천515건(공시지가 7천652억 원)에서 2020년 5만 7천292건(공시지가 2조 8천266억 원)으로 무려 16.3배 증가했습니다. 면적은 5.4배 증가했습니다. 제주도 면적(1천847㎡) 규모의 토지를 중국인들이 사들인 것입니다.
외국인과 내국인이 동일하게 부동산 관련 규제를 받고 있지만 외국인은 자국에서 자금을 상대적으로 자유롭게 끌어올 수 있는 반면, 내국인은 문재인 정부의 계속된 부동산 규제 대책으로 대출이 자유롭지 못한 상황입니다. 이로 인해 외국인들만 국내 부동산을 투기한다는 비판이 쏟아졌습니다.

조영빈 대표> 다른 나라에서는 외국인 부동산 투자를 어떻게 관리하고 있나요?

이현정 대표> 이미 호주, 캐나다, 뉴질랜드, 홍콩, 싱가포르 등의 국가는 외국인의 부동산 거래에 제약을 두고 있습니다. 싱가포르는 외국인의 주거용 부동산 취득에 대해 정부로부터 사전 구입 승인을 받도록 하고 취득세 20%를 초과해 부과합니다. 호주는 외국인 투자 심의위원회 승인을 통과해야만 외국인의 부동산 취득이 가능합니다.

정치권은 외국인들의 부동산 투기 논란에 관련 법안을 앞다퉈 내고 있습니다. 이재명 더불어민주당 대선후보 역시 "외국인이 토지나 주택을 거래하는 과정에서 허가를 받도록 해야 한다"라고 밝혔습니다. 이 후보는 경기지사 시절 경기도 23개 시군 전역을 외국인 토지거래허가구역으로 지정한 바 있습니다.

 

조영빈 대표> 이재명 더불어민주당 대선 후보가 대표 공약인 기본소득의 재원 마련 방안 중 하나로 국토 보유세를 제시했습니다. 국토 보유세는 세법에 없는 새로운 세금이어서 생소하게 느끼는 유권자들이 많다. 국토 보유세는 어떤 세금인가요?.

이현정 대표> 국토 보유세는 쉽게 말하면 집을 가진 사람이 집에 딸린 토지에 대한 세금을 내는 방식입니다. 국토 보유세를 도입하면 땅과 건물이 많은 사람은 세금을 많이 내야 하고, 1주택자나 무주택자 등 땅과 토지가 적은 사람은 세금 부담이 적거나 아예 없습니다.

이 후보는 이런 형태의 국토 보유세가 투기를 차단하는 '교정 과세'의 성격을 지니는 동시에 기본소득을 위한 재원 마련에도 큰 역할을 할 것이라고 강조했습니다.

조영빈 대표> 모든 토지를 과세 대상으로 한다는 거죠? 조세저항이 클 수 있지 않습니까?

이현정 대표> 국토 보유세로 생긴 재원으로 기본소득을 지급하면 조세저항을 완화할 수 있다는 게 이 후보의 구상입니다. 이 후보는 실거주 주택이나 비업무용 부동산에 대한 부담은 완화하고 안정적인 수입이 없는 실거주자 보호를 위해서는 과세이연 제도를 도입하겠다고 덧붙였습니다.

국토 보유세의 세율이나 세수 등은 아직 확정되지 않았습니다. 일단 개념을 제시한 만큼 사회적 공론화 과정을 통해 국토 보유세를 구체적으로 설계하겠다는 게 이 후보와 이 후보 캠프의 생각입니다. 다만 국토 보유세 설계자로 알려진 난 기업 토지+자유 연구소장이 2018년 국회에서 열린 기본소득형 국토 보유세 토론회에서 밝힌 구상으로 국토 보유세의 틀을 짐작해 볼 수 있습니다.

남 소장은 당시 토론회에서 국토 보유세에 대해 토지 과세표준 1억 원 이하 0.1%, 1억 원 초과∼5억 원 이하 0.3%, 5억 원 초과∼10억 원 이하 1.0%, 10억 원 초과∼50억 원 이하 1.5%, 50억 원 초과∼100억 원 이하 2.0%, 100억 원 초과에 2.50%의 세율을 제시했습니다.

조영빈 대표> 2018년부터 구상된 내용이군요, 또 어떤 세부내용이 있습니까?

이현정 대표> 남 소장은 전국 토지를 인별 합산해 과세하고 비과세·감면은 원칙적으로 폐지해야 한다고도 지적했습니다. 공정시장가액 비율은 과세체계의 복잡성만 늘리는 만큼 폐지하고 공시지가 기준으로 과표를 산정하는 방안도 내놨습니다. 세수에 대해서는 이 후보 정책캠프 공동위원장인 강남훈 한신대 교수가 지난달 12일 KBS 라디오 '최경영의 최강 시사'에 출연해 "나중에 국회와 논의해야겠지만 30조 원 정도로 예상하고 있다"고 밝혔습니다.

국토 보유세를 도입할 경우 종부세, 재산세 등과 '이중과세'가 될 수 있다는 지적이 있는데, 강 교수는 "재산세 토지분이나 종부세 토지분은 차감(환급) 하거나 없애거나 이렇게 할 것"이라고 설명했습니다. 이 후보의 국토 보유세 구상을 두고 불로소득을 노린 투기를 차단하고 토지 정의를 세울 방안이라는 평가가 있는 반면, 재산권 침해 등 위헌 소지가 있고 토지의 성격과 무관하게 일괄 과세할 경우 부작용이 나타날 수 있다는 지적도 있습니다.

 

[출연]
BNI코리아 조영빈 서포트디렉터
(주)즐거운컴퍼니 이현정 대표 

박상철 기자 3fe94@infostock.co.kr