[인포스탁데일리=박상철 기자]

조영빈 대표> 문재인 대통령이 마지막 시정연설에서 부동산 문제와 관련 '풀지 못한 숙제' 등의 표현을 사용하며 사실상 실패를 자인했습니다. 이런 평가가 많은데요?

이현정 대표> 네. 문 대통령은 국회 본회의장에서 열린 내년도 예산안 시정연설에서 "부동산 문제는 여전히 최고의 민생문제이면서 개혁과제"라며 "블랙홀 되고 있는 수도권 집중과 지역 불균형도 풀지 못한 숙제"라고 말했습니다. 사실상 부동산 정책 실패를 공식적으로 인정한 셈인데요, 하지만, 실패를 인정하는 모습에도 현 부동산 시장의 불안을 해결할 방법은 내놓지 않아서, 현 정부 부동산 정책이 얼마나 답답한 상황인지 다시 한번 느끼게 했습니다.

조영빈 대표> 지금 문 대통령의 임기가 고작 7개월여 정도 남은 상황에서 어떤 부동산 대책인들 약발이 먹힐까 싶어요?

이현정 대표> 네, 이미 대출 규제로 인해 관망세가 확산된 마당에 정부의 추가적인 부동산 규제는 시장 불안만 더 키울 거고요. 그렇게 되면 정부, 더 나아가 차기 정부 부동산 정책에도 부담이 될 수 있습니다. 그렇다 하더라도, 문재인 정부가 부동산 실패 정부로 낙인찍히기 싫으면 양도세 문제라든지 임대차법 개정 등은 고려해 봐야 문제입니다.
부동산 규제 완화에 대한 국민의 여론도 살펴봐야 된다는 얘기죠.

조영빈 대표> 문재인 정부의 부동산 정책 실패는 여전히 진행 중이다. 그렇죠? 대표님?

이현정 대표> 그리고요. 서울 아파트 평균 매매가격이 1년 새 2억 원 올라 역대 최초로 12억 원 선을 넘어섰습니다? 이거 어떻게 봐야 합니까?
25일 KB국민은행 리브 부동산이 발표한 월간 주택 가격 동향 통계에 따르면, 올해 10월 기준 서울 아파트 평균 매매가격은 전월대비 1661만 원 오른 12억 1639만 원으로 집계됐습니다.
지역별로 강북권 14개 자치구는 평균 9억 7025만 원, 강남권 15개 자치구는 평균 14억 4865만 원으로 전월에 비해 각각 1081만 원, 1885만 원 상승했습니다.

조영빈 대표> 서울 아파트 평균 매매가격은 2019년 4월 이후 이달까지 30개월 연속 상승세를 이어가며 매월 연대 최고가를 경신하고 있습니다?

이현정 대표> 네. 맞습니다. 게다가 가격대가 높아졌음에도 상승 속도는 가팔라지고 있는데요, 올해 4월(11억 1123만 원) 처음으로 11억 원대 진입한 이후 6개월 만에 12억 원 대에 진입했습니다. 지난해 10월(10억 971만 원) 이후 1년간 평균 매매가격이 2억 원 이상 오른 셈입니다.
서울 아파트 평균 매매가격은 문재인 정부가 출범한 2017년 5월 6억 708만 원에서 10개월 만인 2018년 3월 7억 원대 진입했고, 7개월 뒤인 그해 10월 8억 원대로 올라섰습니다. 2018년 9·13 대책과 연말 3기 신도시 공급대책이 효과를 내면서 9억 원대 진입(2020년 3월 9억 1201만 원)은 18개월 걸렸으나 이후 10억 원대 진입은 6개월, 11억 원대 진입은 7개월, 12억 원대 진입은 6개월 각각 소요됐습니다.

조영빈 대표> 서울 아파트 가격 상승이 무섭습니다. 입지와 면적별 차이는 어떤가요?

이현정 대표> 어디 할 것 없습니다. 가장 작은 전용 60㎡ 이하 소형 아파트 평균 매매가격이 8억 5413만 원이었고, 3~4인 가구 수요가 많은 중소형(전용 60~84㎡)는 11억 9964만 원, 중형(전용 85~102㎡) 아파트는 14억 1897만 원에 달했습니다.

 

조영빈 대표> 중·대형 아파트는요?

이현정 대표> 네. 중대형(102~135㎡) 아파트는 평균 매매가격이 15억 9588만 원으로 이미 주택 담보대출 제한선을 넘어섰고요. 또, 전용 135㎡ 초과 대형 면적 아파트값은 평균 24억 7301만 원으로 집계됐습니다. 이처럼 서울 아파트값이 치솟자 경기, 인천 등으로 이사 수요가 많아지면서 수도권 아파트값도 동반 오름세를 나타냈습니다. 이달 수도권 아파트 평균 매매가격은 7억 7249만 원으로 한 달 만에 857만 원 올랐습니다.

 

조영빈 대표> 전세가도 좀 짚어주세요. 어떻게 전세가격 오름폭이나 상승세는 괜찮을지가 또 걱정입니다?

이현정 대표> 네. 그렇습니다. 서민들이 가장 많이 보시는 부분이 전세가격이죠. 그런데 애석하게도 임대차법 시행·입주물량 감소 등의 영향으로 전세가격 상승세가 멈출 기미를 보이지 않고 있습니다. 서울 아파트 올해 10월 평균 전셋값은 6억 7420만 원으로 전월 대비 2055만 원 뛰었고, 강북권 14개 자치구는 평균 5억 3927만 원, 강남권 11개 자치구는 평균 7억 6185만 원으로 집계됐습니다.

조영빈 대표> 언뜻 들어도 올라도 너무 올랐습니다. 이거 어디 지붕 아래 살겠습니까?

이현정 대표> 조금 더 분석된 자료로 말씀을 드리면요, 25일 한국부동산원 주간 아파트 동향에 따르면 지난주 전국 전세가격은 0.18%의 상승률을 기록했습니다.
7월 마지막 주 (0.22%) 이후 상승폭은 둔화되고 있지만 연초 대비 7.5%나 올랐는데요, 올 8월까지 누적 상승률(4.5%)만 따져봐도 2011년(11.70%) 이후 20년 만에 상승 폭이 가장 큽니다.

 

조영빈 대표> 20년 만의 상승 폭이 가장 크다? 부동산 실패 정부는 노무현 정부 이후 최고치라고 볼 수 있겠네요. 대표님. 그럼 서울서 가까운 수도권 전세가격 상승세는 어떤가요?

이현정 대표> 수도권 전세가격은 지난 8월 16일 0.27%로 최고치를 찍은 이후 상승 폭이 차츰 축소, 지난주는 0.21%였습니다. 상승세는 주춤하지만 연초와 비교하면 8% 이상 올랐습니다. 
수도권 아파트 평균 전셋값은 4억 5386만 원으로 전월 대비 303만 원 상승했습니다. 특히, 수도권의 경우 전세난이 장기화할 수 있다는 전망입니다.

 

조영빈 대표> 대표님. 우문일 수 있는데요. 전세가가 급등하고 장기화되는 이유는 무엇이라고 봐야 합니까?

이현정 대표> 네. 전세가격이 급등한 이유로는 임대차 3법, 입주물량 감소가 있습니다. 몇가지 나열해 보면요. 우선은요. 임대차법에 따라 임대료 인상 폭이 5% 이내로 제한되면서 신규 계약 아파트 가격이 큰 폭으로 올랐고요. 또, 실거주 요건 강화로 임대 계약을 갱신하지 않는 집주인이 늘어났습니다.

 

조영빈 대표> 그럼 두 번째 이유는 뭔가요?

이현정 대표> 네. 두 번째 이유는 첫 번째 이유에다 전세 수급에 영향을 주는 입주 물량 감소까지 겹치면서 전셋값을 끌어올렸습니다. 셋째, 양도세 중과로 다주택자의 매물도 완전히 잠겼다는 점입니다. 그런데 여기서 가장 큰 문제는 향후 3년 동안 아파트 입주물량 감소입니다.

 

조영빈 대표> 입주물량이 얼마나 감소하는데, 전세가격이 올라가고 난리입니까?

이현정 대표> 네. 수도권의 내년 입주 물량은 올해 16만 4000가구보다 3000가구 적은 16만 1000가구로 감소하는 데 이어 2023년에는 15만 가구로 줄어듭니다.
다만 최근 전세 매물이 늘면서 단기적으로는 전셋값 상승세가 주춤할 것이라는 관측도 제기됩니다. 아파트 실거래가(아실)에 따르면 8월 1일부터 이날까지 전세매물은 서울의 경우 39.5% 늘었으며 경기도는 38.1% 증가했습니다.

조영빈 대표> 집값이 많이 오르고, 전세가도 오르고 있습니다. 집값 상승의 영향으로 땅값도 계속해서 오르는 추세라고 합니다. 거래량은 줄었는데도 전국의 땅값 상승폭은 커지고 있다고요?

이현정 대표> 네. 국토교통부와 한국부동산원은 올해 3분기 전국 땅값이 1.07% 올랐다고 25일 밝혔습니다. 올해 2분기(1.05%)보다 0.02% 포인트, 지난해 3분기(0.95%)보다 0.12% 포인트 상승했습니다. 수도권(1.19%→1.23%)과 지방(0.80%→0.82%) 모두 소폭 상승됐습니다. 수도권에서는 서울이 1.32%, 경기 1.13%, 인천 1.12% 올라 모두 전국 평균(1.07%)보다 높았습니다.

조영빈 대표> 그럼 지방 땅값은 어떤가요?

이현정 대표> 네. 지방의 경우 세종(1.48%)과 대전(1.13%), 대구(1.12%), 부산(1.09%) 등 4개 시의 변동률이 전국 평균을 상회했습니다.

 

조영빈 대표> 용도별로 상승률도 궁금합니다. 좀 자세히 분류해 주실 수 있나요?

이현정 대표> 네. 용도지역별로는 상승률이 주거지역 1.18%, 상업지역 1.16%, 녹지 0.95%, 공업 0.92%, 계획 관리 0.88%, 농림 0.71% 등의 순으로 나타났습니다.
3분기 토지(건축물 부속토지 포함) 거래량은 약 78만 7000필지(479.6㎢)로 2분기보다 12.3%, 지난해 같은 기간보다 10.5% 감소했습니다.

 

조영빈 대표> 대표님, 순수토지 거래량도 데이터가 있습니까?

이현정 대표> 네. 당연하죠. 건축물 부속토지를 제외한 순수토지 거래량은 약 27만 3000필지(435.6㎢)로 전 분기와 비교해 19.4% 줄었습니다. 다시 말해, 순수토지 거래량은 지난 4월부터 농지를 중심으로 감소세를 보이고 있는 거죠.

조영빈 대표> 거래량이 많이 감소했군요. 대표님. 단순히 생각해 봐도 거래량은 줄면 가격이 오르는 것 아닌가요? 어떻습니까?

이현정 대표> 네. 말씀대로 토지가와 거래량이 관계가 있지만 반드시 비례하는 건 아닙니다. 그런데, 최근에는 규제 때문에 거래량이 줄어도 가격은 계속해서 올라가는 상황이 발생하는데요. 그것은 땅값 상승은 집값 상승과 관련이 많거든요. 그래서 요즘 분위기로는 땅값이 당분간은 오를 가능성이 높다고 여겨집니다.

 

조영빈 대표> 금융당국은 조만간 발표할 가계부채 보완 대책에서, 가계부채 관리 강화를 위해 총부채 원리금 상환 비율(DSR) 규제를 조기에 강화하는 쪽으로 가닥을 잡고 있는 것으로 알려졌습니다. 정부가 서민 실수요 보호를 위해 전세대출 규제는 완화했지 않습니까? 대신 대출 한도를 조이는 총부채 원리금 상환 비율(DSR) 규제 조기 확대하는군요?

이현정 대표> 24일 금융당국 및 업계에 따르면 금융위원회는 오는 26일 총부채 원리금 상환 비율(DSR) 규제 조기 확대와 분할 상환 및 대출 심사 강화 등을 골자로 하는 가계 부채 관리 방안을 발표할 예정입니다. 이 방안에는 처음부터 원금을 분할 상환하도록 은행에 분할 상환 비율을 높이는 방안이 담긴 것으로 알려졌습니다.

 

조영빈 대표> 고승범 금융위 위원장이 국정감사에서도 비슷한 발언을 하기도 했잖아요?

이현정 대표> 맞습니다. 고승범 위원장은 지난 21일 국정감사에서 "제일 중요한 게 상환능력 심사 강화"면서 "내주 발표 내용은 DSR 시행 시기를 앞당기는 문제, 제2금융권 가계 부채 관리, 가계 부채 관리의 질적인 측면 강화 등을 담고 있다"고 말했습니다.

 

조영빈 대표> 대표님, DSR은 소득 대비 갚아야 할 원리금 비율을 뜻하는 지표잖아요? DSR 규제를 강화하면 어떻게 됩니까?

이현정 대표> 네. DRS 규제를 강화하면 대출 한도가 줄어드는 효과가 나타납니다. 특히 고소득자보다는 저소득자 위주로 대출 가능 금액이 크게 줄어듭니다. 신용 대출의 경우 고소득자도 빌리기 어려운 상황에 처할 수 있습니다. 주택 담보대출 한도만 계산하는 담보 인정 비율(LTV)과 달리 신용대출과 카드론 등 모든 금융권 대출의 원리금 부담을 다 챙겨 보는 포괄적인 개념이다 보니 DSR을 엄격하게 적용하면 대출한도가 줄어들게 됩니다.

조영빈 대표> 현재 DSR 규제는 은행 40%, 비은행 60%가 적용 중이라면서요?

이현정 대표> 네. 맞습니다. 지난 7월 시행된 개인별 DSR 규제 적용 대상은 투기지역·투기과열지구·조정 대상 지역의 시가 6억 원 초과 주택에 대한 담보대출과 1억 원을 초과하는 신용대출입니다. 금융당국은 내년 7월부터는 총 대출액 2억 원 초과, 2023년 7월부터는 총 대출액 1억 원 초과로 DSR 규제 적용 대상을 확대할 예정인데요. 이번 보완대책에서 적용 시기를 대폭 앞당길 것이란 전망입니다. 현재 DSR 규제 비율이 60%인 2금융권에도 은행과 동일한 40%를 적용할 것으로 예상됩니다.

조영빈 대표> 다른 얘기 좀 해보죠. 대표님. '1만 공급' 2차 사전청약 첫날, 청약 접수 시스템에 접속한 방문자가 오후 1시까지 14만 명에 육박한 것으로 나타났습니다?

이현정 대표> 네 맞습니다. 25일 한국토지주택공사(LH) 관계자 등에 따르면 LH는 이날 11개 지구, 1만 102가구에 대한 2차 사전청약 중 특별공급 분에 대한 접수를 실시했습니다.
이달 29일까지 진행하는 특별공급 사전청약 접수 첫날인 이날 오후 1시까지 사전청약 시스템 접속자가 13만 7847명에 달했습니다. 동시 접속자 수는 1907명, 최대 동시 접속자는 3282명입니다.

 

조영빈 대표> 2년 뒤에 분양가가 확정된다고 해서 사람들이 몰린 것인가요? 왜 그런 겁니까?

이현정 대표> 정확하게 보셨는데요. 집값 지표가 불안한 가운데, 2년 뒤에 분양가가 확정되는 사전청약은 실수요자 입장에선 '안전보험'격이 될 수 있기 때문입니다. 1차 사전청약 특별공급분의 경쟁률(15.7:1)과 비슷하거나 뛰어넘을 수도 있을 것으로 예상됩니다.

 

조영빈 대표> 그렇게 관심이 많다? 대표님. 그럼 어디 어디에서 공급되는지도 알려주시면 좋을 것 같습니다?

이현정 대표> 네. 정부가 2차 사전청약을 통해 공급하는 지역별 물량은 ▲남양주 왕숙 2 1412가구 ▲성남 신촌 304가구 ▲성남 낙생 884가구 ▲성남 복정 2 632가구 ▲수원 당수 459가구 ▲의정부 우정 950가구 ▲군포 대야미 952가구 ▲의왕 월암 825가구 ▲부천 원종 374가구 ▲인천 검단 1161가구 ▲파주 운정 3 2149가구 등입니다.

 

조영빈 대표> 대표님. 기왕 알려주시는 거 일정도 알려주세요.

이현정 대표> 네. 일정별로는 특별공급을 29일까지 접수합니다. 11월 1일에는 일반공급 1순위 중 '해당 지역 거주·무주택기간 3년·청약저축 납입 600만 원 이상'이, 2일에는 일반 1순위 중 해당 지역 거주자 전체가 접수할 수 있습니다. 11월 3일~5일에는 1순위 중 나머지 수도권 거주자를 대상으로, 8일에는 일반공급 2순위를 대상으로 접수를 합니다. 신혼희망타운은 이달 25일~29일 해당 지역 거주자가, 11월 1일~5일에는 나머지 수도권 거주자가 신청할 수 있습니다.

조영빈 대표> '달빛 내륙철도'(광주 대구선) 등 국가 철도망 계획에 반영된 고속·일반철도 건설 사업에 대한 사전 타당성 조사가 연내 시작됩니다? 이것도 관심이 크더라고요?

이현정 대표> 네 맞습니다. 국토교통부는 '제4차 국가 철도망 계획'의 8개 사업에 대한 사전 타당성 조사를 추진한다고 25일 밝혔습니다. 사전 타당성 조사는 사업의 본격 착수에 앞서 경제성 분석 등 타당성을 검토해 사업의 추진 여부를 결정하는 사전 절차입니다.

조영빈 대표> 사업내용이 어떻게 됩니까? 뭐. 그런 거 있잖아요?

이현정 대표> 네. 8개 사업은 경부 고속선 광명~평택 2복선화, 서해선~경부 고속선 연결선, 광주~대구, 동해선, 전라선 고속화, 전주 김천선, 대구산단 산업선, 원주 연결선 등입니다.
조금 더 설명을 드리면요. 달빛 내륙철도는 광주 송정과 서대구 간 198.8㎞ 구간을 잇는 단선 전철 사업으로 사업비는 총 4조 5000억 원으로 추산됩니다. 영호남 횡단 축을 연결하는 노선으로 영호남 철도 소외지역 상생발전의 기틀을 마련하고 남부 경제권 활성화에 기여할 것으로 기대됩니다.

 

조영빈 대표> 사업비만 4조 5천억 원? 대공사네요. 대공사?

이현정 대표> 네. 맞습니다. 그런데 다른 사업들 사업비도 굉장히 큽니다. 특히 광명~평택 66.3㎞ 구간의 2복선 전철화에는 5조 6000억 원이 들어가요. 또, 익산~여수 89.2㎞ 구간의 복선 전철 고속화에는 3조 원의 사업비가 각각 투입될 예정입니다. 화성 향남~경부 고속선 연결선(7.1㎞·사업비 5400억 원), 삼척~강릉 일반철도(43.0㎞·1조 2000억 원), 전주~김천 일반철도(101.1㎞·2조 5000억 원), 원주~만종 연결선(6.6㎞·6300억 원), 대구산단~대합산단 일반철도(5.4㎞·2600억 원) 등이 타당성 조사 대상입니다.

 

조영빈 대표> 타당성 조사 대상이다? 타당성 조사에서 탈락될 수도 있는데요. 그렇죠? 대표님. 투자자는 타당성 조사 결과를 잘 들여다보셔야겠네요?

이현정 대표> 네. 그렇습니다. 국토부는 이들 8개 사업에 대한 사전 타당성 조사가 진행되면 국가 철도망 계획에 반영된 신규 고속·일반철도 건설 사업에 대한 사전 타당성 조사가 모두 착수 완료된다고 설명했습니다. 국토부는 이달 말부터 순차적으로 사전 타당성 조사 용역을 발주하고, 내년 초까지 발주를 완료할 계획입니다.

조영빈 대표> 이르면 내년 중 모든 사업에 대한 사전 타당성 조사 결과가 나올 것으로 보이네요? 그렇죠?

이현정 대표> 그렇습니다. 정부 관계자 발언 좀 소개해드리죠. 관련해서 강희업 국토부 철도국장은 "사전 타당성 조사 용역 착수는 제4차 국가 철도망 계획이 본격 가시화되는 계기가 될 것"이라며 "새로 추진되는 사업이 조기에 본궤도에 오를 수 있도록 사업 타당성을 확보할 방안을 강구해 나가겠다"라고 말한 바 있습니다.

 

[출연]
BNI코리아 조영빈 서포트디렉터
(주)즐거운컴퍼니 이현정 대표 

박상철 기자 3fe94@infostock.co.kr