[인포스탁데일리=박상철 기자]

조영빈 대표> "주택담보대출(주담대)이든 전세 대출이든 '오징어 게임' 될 것 같아요. 내년 대출은 선착순이 되는 건 아닐까요?" 한 부동산 카페 회원의 하소연입니다. '대출 빙하기'가 이어지면서 실수요자들의 불안감도 커지고 있습니다. 내년 가계 대출 규제 강도는 더 높아질 전망입니다.

이현정 대표> 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관, 이주열 한국은행 총재, 고승범 금융위원장, 정은보 금융감독원장 등 경제·통화·금융당국은 지난달 30일 거시경제금융 회의를 개최하고 가계부채 관리를 위해 올해 6%대 대출 증가율을 목표로 상환 능력 내 대출이 이뤄질 수 있도록 할 방침이라고 밝혔습니다.

특히 내년에는 대출 증가율을 코로나19 이전 수준인 4%대로 낮추는 기조도 이어가기로 했습니다.

 

조영빈 대표> 이현정 대표님. 가계 부채의 빠른 증가 속도가 실물경제에 부담으로 작용할 수 있다는 정부의 기조를 재확인한 것이죠?

이현정 대표> 맞습니다. 고승범 금융위원장은 지난 6일 국회에서 열린 정무위원회 국정감사에서 가계부채 관리 방안 추가 대책과 관련 "실수요자 대출도 차주의 상환 가능한 범위 내에서 진행되도록 합리적으로 돼야 한다"고 밝혔습니다.

이어 "지난해와 올해 코로나19 관련해 완화적인 정책을 추진하다 보니 가계대출이 많이 늘었다"며 "결국 가계부채 관리는 강화할 수밖에 없는 상황이고, 앞으로도 이러한 관리 강화 추세는 계속 가져가려 한다"고 강조했습니다.

 

조영빈 대표> 10월 중 내놓을 고강도 가계부채 관리대책으로 DSR 규제 강화, 전세대출 규제, 저축은행 및 카드대출(카드론) 한도 축소, 증권사 신용공여 한도 축소 등을 종합적으로 고려하고 있잖아요?

이현정 대표> 네. 특히 DSR 규제를 더 빠르게 적용하는 방안을 고려 중입니다. 현재 DSR 강화 단계를 총 3단계로 나눠 시행 중입니다.

먼저 1단계로 지난 7월부터 조정 대상지역까지 포함한 전체 규제지역에서 6억원 초과 주택을 담보로 주택담보대출을 이용할 때도 '차주 단위 DSR'을 적용하고 있습니다.
신용대출은 소득요건을 없애고, 대출금액이 1억 원만 넘으면 DSR 규제를 받습니다.

이어 2단계로 내년 7월부터 규제를 강화해 총 대출액이 2억 원을 넘으면 DSR 40% 규제를 적용합니다. 3단계로 2023년 7월부터는 총 대출액 1억 원 초과도 40%를 적용하는 등 규제 대상을 전체로 확대할 계획입니다.

 

조영빈 대표> 그런데요. 일각에서는 시중은행들의 잇단 대출 중단·축소 방침이 올해까지로 대부분 한정돼 있는 만큼 내년 초에는 숨통이 트이지 않겠느냐는 기대가 나오고 있습니다?

이현정 대표> 네. 연초 은행별 대출 한도가 '리셋'되기 때문에 올해 말과 같지는 않을 것이라는 의견입니다. 내년 봄 대선도 하나의 변수가 될 수 있습니다. 가계대출은 표심을 크게 좌우할 수 있는 주제로, 실수요자들의 불만이 높은 만큼 현 정부에 정치적 부담이 될 수도 있기 때문입니다.

그러나 정부의 대출 규제 기조가 굳건한 만큼 전체적인 분위기는 비슷할 것이란 전망도 있습니다. 은행권의 대출 중단 사태가 계속 발생하는 상황이기 때문인데요.

은행들도 연초부터 관리를 하려고 할 것이고, 연초에 대출 숨통이 트일 것이란 기대감에 오히려 대출 수요가 쏠리게 되면 월 단위 혹은 분기 단위로 자체적인 한계를 두고 대출을 운용할 가능성도 있습니다.

 

조영빈 대표> 게다가 한국은행이 이르면 이번 달, 늦어도 오는 11월에 금리를 추가로 올릴 가능성도 제기되고 있어 실수요자들의 우려는 더욱 커지고 있잖아요?

이현정 대표> 네. 그렇습니다. 이런 가운데 정부의 이번 달 가계 대출 관리 방안의 내용에 관심이 쏠리고 있습니다. 실수요자에 대한 피해를 최소화하면서 가계 대출 건전성을 확보할 수 있어야 할 텐데요,

대출 난민들이 제도 금융권의 문턱을 넘는데 실패하고 불법 사금융으로 내몰릴 경우, 정부의 총량 목표치가 달성되더라도 수면 아래의 부실은 더욱 깊어질 것입니다.

조영빈 대표> 수백억 원대의 전세보증금을 돌려주지 않고 ‘먹튀’한 악성 임대인에게 전세보증금을 돌려받지 못한 피해자 셋 중 둘은 '2030'(20~30대) 세입자인 것으로 나타났습니다. 이들의 평균 피해액은 2억 원에 달했는데요, 이런 ‘갭 투기’ ‘전세사기’ 피해가 가장 많은 곳은 서울 강서구 화곡동이었습니다.

이현정 대표> 10일 국회 국토교통위원회 김상훈(국민의 힘) 의원에게 주택도시 보증 공사(HUG)가 제출한 ‘집중 관리 다주택 채무자 현황’에 따르면 악성 임대인은 지난 8월 말 기준 129명으로 집계됐습니다.

HUG는 올해부터 전세보증금을 대신 반환한 대위변제 건수가 3건 이상이고, 미회수금이 2억 원 이상인 임대인을 악성 임대인으로 분류해 별도 관리하고 있습니다.

 

조영빈 대표> 악성 임대인의 보증금 미반환 사례는 2160건으로 4284억원에 달한다면서요?

이현정 대표> 네. 그렇습니다. 이들에게 피해 입은 임차인 중 20~30대가 1459건으로 68%입니다. 1인당 평균 피해액은 1억 9718만 원으로 총 피해 보증금은 2877억 원으로 전체 피해액의 67%입니다.

2030 세입자의 갭투기 피해가 가장 많은 곳은 서울 강서구 화곡동이었습니다. 화곡동에서 498건의 피해가 발생해 2030 전체 피해 사례(1459건)의 34.1%에 달했습니다.

양천구 신월동도 147건으로 두 번째로 피해가 많았습니다. 둘 다 빌라가 많은 지역으로, 전셋값이 매매가격보다 높아 임대인들이 돈 안 들이고 주택을 매수하는 ‘무 갭투자’도 빈번하게 발생하는 것으로 알려졌습니다.

 

조영빈 대표> 그 외에도 대표적인 악성 임대인 소식도 있었죠?

이현정 대표> 네. 악성 임대인 중 보증금을 가장 많이 돌려주지 않은 사람은 이 모 씨로 전세금 281건, 570억 2000여 만 원의 사고를 일으켰습니다. 진 모 씨(183건, 340억 8000여만 원), 정 모 씨(108건, 241억 6000여만 원)가 뒤를 이었습니다.

 

조영빈 대표> 정부의 연이은 거래 규제 강화에도 최근 부동산 법인을 통한 주택 매수 사례가 다시 증가하고 있는 것으로 나타났습니다. 특히 비투기 매물로 취급되는 '공시가 1억 미만' 저가 주택을 중심으로 법인의 매수세가 두드러지고 있습니다. 법인 투자는 투자 기간과 추후 과세를 감안하여야 하기에 무조건적인 법인 투자에 신중해야 할 것으로 보입니다.

이현정 대표> 좋은 지적입니다. 지난 10일 한국부동산원에 따르면 지난 8월 기준 전국에서 법인이 개인에게 사들인 아파트는 총 3,231가구로 전체 아파트 매매 거래에서 5.3%를 차지했습니다.

지난해 법인의 부동산 거래 규제를 강화하는 '6·17 대책' 등이 발표되면서 해당 지표가 393건(지난해 10월 기준)까지 줄었던 것과 비교하면 1년도 채 되지 않아 매수세가 9배 가까이 뛰었습니다.

역대 법인의 개인 아파트 매입이 가장 활발했던 시기는 지난해 6월로 전체 거래의 6.8%에 달하는 6,969가구가 개인에서 법인으로 손바뀜 됐습니다.

조영빈 대표> 한동안 주춤했던 부동산 법인 설립 건수도 증가 추세인 것으로 나타났습니다?

이현정 대표> 중소벤처기업부에 따르면 지난 7월 창립된 부동산 법인은 1,819개로 지난해 6월(2,147개) 이후 월간 기준으로 가장 많습니다.

정부의 법인 규제 강화가 본격화하면서 지난해 10월 939건까지 떨어졌던 설립 건수는 올해 3월 들어 꾸준히 1,500건 이상을 기록하고 있습니다.

법인 매수세 확산은 양도소득세 측면에서 법인 거래가 개인보다 유리하기 때문입니다. 소득세법상 개인이 보유한 주택을 양도할 때 소득세율은 최고 70%(1년 미만)까지 치솟지만, 법인은 기본 법인세율(10~25%)에 20%의 추가 세율을 적용받아도 최고 45%에 불과하기 때문입니다.

조영빈 대표> 현재와 같이 부동산 가격이 급등해 막대한 시세차익이 기대되는 시기에는 취득세와 종합부동산세 세율이 다소 높은 점을 감안하더라도 양도세에서 크게 유리한 법인 거래가 이득일 수 있겠네요?

이현정 대표> 그렇죠. 여기에 공시가격 1억 원 미만 주택은 취득세 중과까지 면제돼 법인 투자의 '틈새'가 됐다는 지적이 나오고 있습니다.

지난해 정부의 '7·10 대책'으로 법인은 보유 주택 수와 상관없이 취득세율 12%를 적용받지만 과밀억제권역 밖에 소재지를 둔 법인이 공시가 1억 원 미만 주택을 매수하는 경우엔 1.1%만 내면 되니까요.

국정감사 자료에 따르면 2019년부터 올해 8월까지 공시가 1억 원 미만 아파트를 100가구 이상 사들인 법인은 35개에 달합니다.

 

조영빈 대표> 그렇게 게산할 때 투자 실익이 크다고 봐야 하는 건가요? 작다고 봐야 하는 건가요?

이현정 대표> 네. 좋은 질문입니다. 법인을 통한 부동산 투자 실익은 미미할 수도 있습니다. 투자 기간과 배당금에 대한 소득세 과세 등을 감안해야 하기 때문입니다.법인으로부터 수익을 배당받을 때 세금이 발생하는 점 등을 따지면 무조건 이익이라고 보기 어렵습니다. 또한 당국의 규제 또한 강화되는 추세인 만큼 법인을 통한 부동산 투자는 신중해야 하겠습니다.

 

조영빈 대표> 진짜 투자자들은 ‘매매’가 아니라 ‘경매’로 간다면서요? 지난 6일 경기 화성 영천동 동탄 파크푸르지오 전용 84㎡ 아파트는 법원 경매에서 6억 88000만 원에 새 주인을 찾았는데요, 감정가액 6억 5500만 원보다 2000만 원이나 높은 가격입니다. 그러나 감정가보다 높다고 해서 비싸게 낙찰받은 건 아니라고 합니다.

이 아파트의 호가는 현재 7억 5000만 원에서 8억 원입니다. 즉 감정가보다는 높지만 시세보다는 낮게 낙찰한 셈입니다. 경매를 통하면 낮은 가격에 부동산을 살 수 있는데다가 여러 규제에서도 비껴갈 수 있다면서요?

이현정 대표> 네 맞습니다. 지난달 수도권의 빌라 평균 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 89.7%로 올해 들어 월간 최고치를 기록했습니다. 낙찰가율은 감정가 대비 낙찰가 비율을 말합니다. 100%가 넘으면 감정가보다 높다는 의미입니다. 이미 아파트의 평균 낙찰가율은 지난해 말부터 100%를 넘어선 상황입니다.

특히 수도권 주택 경매로 수요자들이 몰리는 이유 중 하나는 ‘자금조달 계획서 면제’입니다. 일반 매매에서 투기과열지구 내 주택을 매수할 시 자금조달 계획서를 반드시 제출해야 합니다.

집을 사기 위한 자금을 어떻게 마련했는지 소명하는 절차입니다. 예금액부터 증여금액, 차용 금액을 상세하게 적어야 하는데 자칫 세무조사의 대상이 될 수 있어 수요자들에게 가장 큰 난관으로 꼽히고 있습니다. 그러나 경매는 자금조달 계획서 제출 의무가 제외됩니다.

토지거래허가구역의 집을 실거주 의무 없이 얻을 수도 있습니다.

조영빈 대표> 현재 서울에는 재건축 등 개발호재가 있는 잠실·대치·삼성·청담·압구정·여의도 내 주택이 토지거래허가구역으로 묶여 있잖아요?

이현정 대표> 그렇죠. 토지 거래 허가 구역 내 집을 사기 위해선 최소 2년 이상 해당 주택에 거주한다는 사실을 지자체에 소명해야 합니다. 즉 사실상 갭투자가 어렵다는 의미입니다.

그러나 경매에서는 이 같은 지자체의 승인 없이도 주택 취득이 가능합니다. 실제 지난달 말 서울 송파구 잠실동 잠실 주공 5단지 전용면적 106㎡ 형 아파트의 절반 지분이 13억 7500만 원에 낙찰됐는데, 지분 100%로 환산하면 27억 5000만 원 수준입니다. 호가 26억 5000만 원보다도 높은 낙찰가입니다.

심지어 집을 매매할 때 드는 공인중개사 수수료 등도 들지 않고, 대출도 일반 매매와 같은 수준으로 받을 수 있습니다.

 

조영빈 대표> 그렇다고 경매 투자를 만만하게 봐서는 안되잖아요?

이현정 대표> 맞습니다. 불법 용도 변경 및 증축 건물을 낙찰받는다면 추후 적발 당할 시 원상복구의 의무도 생깁니다. 입찰자가 권리 분석과 명도를 하여야 합니다. 근저당권 설정 전에 전입 신고를 마친 선순위임차인이 있을 시 보증금을 낙찰자가 내줘야 합니다.

사실 경매는 몇 가지 주의사항만 알면 누구나 도전할 수 있습니다. 경매를 배우고 싶은 분은 제가 운영하는 즐거운 경매 카페에서 정보를 얻을 수 있습니다.

 

조영빈 대표> 중개 수수료 인하가 이달 말 시행될 예정입니다. 10억 원 아파트를 거래할 시 중개 수수료는 900만 원에서 500만 원으로 낮아집니다.

이현정 대표> 11일 국토교통부에 따르면 규제개혁위원회는 중개 수수료 인하를 담은 해당 시행규칙을 원안대로 통과했고, 이달 중으로 법제처 심사 통과까지 마칠 예정입니다. 법제처의 심사만 통과하면 시행규칙은 본격 시행됩니다.

조영빈 대표> 중개 보수 개편안은 6억 원 이상 매매와 3억 원 이상 임대차 계약의 최고요율을 낮추는 게 핵심이잖아요?

이현정 대표> 그렇죠. 더 자세히 들여다보면요.

매매의 경우 6억~9억 원 구간 요율은 현행 0.5%에서 0.4%로 0.1% 포인트 낮아지고 9억~12억 원은 0.5%, 12억~15억 원은 0.6%, 15억 원 이상은 0.7%의 요율이 세분화돼 적용됩니다.

 

조영빈 대표> 임대의 경우는요? 어떻게 바뀝니까?

이현정 대표> 네. 임대의 경우는 3억~6억 원은 수수료율이 0.4%에서 0.3%로 인하되고 6억~12억 원은 0.4%, 12억~15억 원은 0.5%, 15억 원 이상은 0.6%의 요율이 시행됩니다.

이번 상한 요율이 적용되면 매매가격 6억 원의 최대 중개 보수는 300만 원에서 240만 원으로, 10억 원은 900만 원에서 500만 원으로, 12억 원은 1080만 원에서 720만 원으로, 15억 원은 1350만 원에서 1050만 원으로 각각 내려갑니다. 임대차의 경우 거래금액 3억 원 이상의 상한 요율을 인하했습니다.

국토부는 “공인중개사가 의뢰인에게 최고요율만 요구하는 일을 막기 위해 중개 보수 협상 절차를 의무화하는 내용의 시행규칙도 별도로 입법예고”했다고 밝혔습니다.

[출연]
BNI코리아 조영빈 서포트디렉터
(주)즐거운컴퍼니 이현정 대표 

박상철 기자 3fe94@infostock.co.kr