[랜드마크ll 9회] 집값 상승, 여기가 끝이 아니라고?
[랜드마크ll 9회] 집값 상승, 여기가 끝이 아니라고?
  • 박상철 기자
  • 승인 2021.09.23 10:17
  • 최종수정 2021.09.23 10:16
  • 댓글 0
이 기사를 공유합니다

시청자 여러분 안녕하십니까? 한주간 부동산 이슈를 알아보는 랜드마크의 조영빈입니다.

즐거운컴퍼니의 이현정 대표입니다.

오늘도 한주간 핫한 부동산 이슈를 즐거운 컴퍼니 이현정 대표와 알아보겠습니다.

[인포스탁데일리=박상철 기자]

1. 전문가들의 집값상승 전망이 있었다고요? ‘집값이 고점을 찍었다’는 정부 설명과 달리 민간에서는 주택 가격 상승기는 앞으로 2, 3년간 계속될 것이라는 전망이 나왔습니다. 

12일 한국개발연구원(KDI)에서 열린 ‘KDI 부동산 포럼’의 주제 발표를 맡은 이창무 한양대 도시공학과 교수에 따르면 “박 전 시장의 뉴타운 정비 사업 해제로 신규 아파트 공급이 급감하고 이는 주택 가격 상승의 원인을 제공했다"고 밝혔습니다. 서울 주택 공급의 중요한 요소인 재개발·재건축 등 주택정비 사업이 표류하며 주택 수요를 충족하지 못했고 결과적으로 집값 상승을 견인했다는 거지요. 2014년 전후 진행된 서울시 정비 사업 출구 전략으로 393개 구역이 해제됐고 26만 채의 물량이 축소되며 서울 도심에 주택 공급이 이뤄지지 못해 낭비한 통근 비용은 연간 5000억 원에 이른다고 추산합니다.

윤지해 부동산 R114 수석연구원은 ‘주택시장 진단과 향후 전망’ 발표에서 “고평가된 주택 가격은 2, 3년 뒤 주택 공급이 본격적으로 이뤄지는 시점에야 조정될 가능성이 있다"고 말했습니다. 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 7월 말 부동산 시장 관련 담화에서 “집값이 시장 예측보다 더 큰 폭으로 조정될 수 있다"며 주택 매매에 유의하라며 ‘집값 고점론’을 강조한 것과는 반대되는 해석입니다. 윤 수석연구원은 “양도소득세와 취득세 세율이 높아지며 주택을 사고파는 게 어려워져 기존 주택 공급이 부족해졌고, 신규 주택이 본격적으로 공급되려면 시간이 필요해 주택 상승기가 당분간 계속될 것”이라고 예상했습니다.

가격 상승폭은 지금보다 축소되겠지만 상승세는 최장 3년간 계속될 것이라는 게 포럼의 결론이었습니다.


1-1. 올해 들어 수도권 아파트 거래량이 크게 줄었습니다. 집값 급등에 따른 피로감과 금융 당국의 대출 규제 등으로 ‘거래 절벽’ 현상이 지속되고 있습니다. 보통 거래가 줄었다는 것은 집을 사려는 사람이 감소했다는 의미로 집값 하락 징조로 해석되는데요, 최근에는 거래가 성사됐다 하면 바로 신고가입니다. 거래 절벽에도 집값이 계속 오르는 이유는 무엇인가요?

단순합니다. 시장에 매물이 부족하기 때문입니다. 다주택자들은 양도세 부담에 집을 파느니, 자식에게 증여하거나 버티기에 들어갔고, 1주택자들도 양도세 부담과 종합부동산세 경감 등으로 집을 붙들고 있어 시장에 매물이 나오지 않고 있습니다.

12일 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 매매 거래량은 3,166건이었습니다. 지난해 한 달 평균 거래량이 많을 때는 1만 건을 넘었던 경우도 두 차례(5, 6월)나 있었지만 올해는 1월(5,798건)을 제외하고 매달 3,000~4,000건에 그치고 있습니다. 경기 지역 상황도 다르지 않아 매매 거래량은 1만 1,450건으로 연중 최저치를 기록 중입니다. 거래량은 줄었는데도 집값 상승세는 꺾일 줄 모르는데요, 지난 6일 기준 한국부동산원의 주간 아파트 가격 동향조사에 따르면 수도권 아파트값은 전주보다 0.40% 올라 역대 최고 상승률을 4주째 유지했습니다.

일부 시중은행이 신규 주택담보대출을 중단하고, 한국은행이 기준금리를 0.25% 포인트 인상하고 있지만, 집값 상승세는 좀처럼 꺾이지 않고 있습니다. 금융당국의 '돈줄 조이기' 강화에도 집을 '사겠다'는 수도권 수요자들이 여전히 '팔겠다'는 이들보다 더 많은 것으로 나타났는데요, 특히 중저가 단지와 GTX 정차 지역에 꾸준히 수요가 유입되는 상황에서 최근에는 신규 공공택지 인근 집값마저 들썩이는 모습입니다.

한국부동산원에 따르면 6일 기준 수도권 아파트 매매수급지수는 112.1로 지난주(111.7)보다 0.4포인트 상승했습니다. 이 지수는 수요·공급 비중을 지수화(0~200) 한 것으로, 기준선인 100을 넘어 커질수록 집을 '사겠다'는 사람이 '팔겠다'는 사람보다 많다는 의미입니다.

1-2. 주택 가격이 가파르게 뛰면서 주거 불안을 호소하는 계층이 확대되고 있습니다. 저소득층 뿐 아니라 중위 소득의 중산층 가구조차 내 집 마련에 어려움을 겪고 있습니다. 월급은 제자리인데 집값은 급등했기 때문이지요. 게다가 청약 당첨은 ‘하늘의 별 따기’고 정부가 대출을 죄면서 주거 사다리도 흔들리고 있습니다.

13일 KB국민은행에 따르면 지난달 기준 서울 아파트 매매가격은 1년 전보다 17.9% 올랐습니다. 작년 8월 연간 상승률 9.83%과 비교하면 두 배 가까이 뛰었는데요, 부동산 시장 버블기로 꼽히는 2007년 이후 가장 높은 수준입니다. 2018년 수도권에서 아파트를 살 수 있던 돈(평균 매매가 4억 4067만 원)이 이제는 전셋값(4억 4156만 원) 수준이 됐습니다.

지난 1년간 집값 흐름은 기록의 연속이었습니다. 공급 부족, 과잉 유동성 등으로 패닉바잉 (공황 구매)이 늘면서 서울 아파트값은 작년 하반기에만 KB국민은행 집계 기준 10.19% 뛰었고, 올해 소폭 상승세를 보일 것이라는 전문가의 예상을 깨고 오름폭을 좁아지지 않았습니다. 최근 거래 절벽 양상이 심해지고 있음에도 가격은 여전히 상승 중입니다.

집값이 많이 오르다 보니 대출을 받아서라도 살 만한 집은 크게 줄었습니다. 허리띠를 바짝 졸라맬 각오를 했다고 해도 대출받기가 쉽지 않아요. 각종 규제에 정부가 기준금리 인상과 대출 옥죄기에 나서면서 일부 은행에선 주택담보대출을 중단하기까지 했습니다. 자금 마련을 위해 신용대출을 받는 경우도 허다합니다. 최근 1년간 서울 주택 구매자의 15%는 신용대출을 받았는데 대출 금액이 평균 1억 원이 넘는 것으로 나타났습니다. 청약시장에서도 내 집 마련이 어렵긴 마찬가지입니다. 부동산 114에 따르면 올해 서울 아파트 평균 청약 경쟁률은 114.1 대 1에 달합니다. 청약 점수가 60점은 돼야 당첨이 가능한 상황입니다.

1-3. 전국의 도심 지역을 중심으로 안오른 곳이 없지만, 특히 경기도와 인천 등 수도권을 중심으로 아파트값이 천정부지 뛰고 있습니다. 부동산 커뮤니티에선 작년에 비해 54.6%나 오른 달걀 가격에 빗대어 "집값이 계란값처럼 날마다 오른다"는 성토글이 이어지고 있습니다.

KB 주택 가격 동향에 따르면 최근 5년 동안 서울과 경기도, 인천 등 수도권 아파트값이 상승 주도 지역을 바꿔가며 오르고 있습니다. 지난 2017년부터 2019년까지의 수도권 아파트값 상승은 서울의 강남 및 준(準 ) 강남권이었습니다. 2017년은 서울이 5.28% 상승했고 인천과 경기도는 각각 1.45%, 1.48% 올라 집값이 비교적 안정된 모습을 보였지요. 2018년에도 이런 흐름은 바뀌지 않았는데요, 서울은 13.56%나 치솟아 전국 평균 상승률(3.02%)과 인천(0.24%)·경기도(3.79%)의 상승세를 압도했지요. 2019년은 숨을 고른 한 해였습니다. 전국 아파트값이 -0.30% 빠진 가운데 서울만 2.91%로 나홀로 오름세를 이어갔습니다.

그러던 것이 지난해에는 서울(13.06%)과 경기도(13.21%)가 동시 상승이 이어졌습니다. 서울은 '노 ·강·구(노원구·강북구·구로구)'의 상승세가 두드러졌고, 경기도는 김포(19.80%)와 수원(18.15%), 남양주(17.79%), 광명(17.46%), 용인(16.09%), 안양(15.16%)·의왕(15.25%)·고양(14.52%) 지역의 상승세가 컸습니다.
인천은 송도 국제도시가 위치한 연수구(30.89%)가 압도적인 상승세를 보였습니다. 3기 신도시와 GTX 호재가 있는 계양구(22.79%)와 부평구(22.64%), 청라지구가 있는 서구(21.45%)도 강세였습니다. 전국에서 아파트값이 가장 많이 오른 곳은 고양시 덕양구입니다. 최근 1년 동안 41.67%나 올랐습니다.

2. 집값만큼 전세가 상승 속도가 무섭습니다. 5억 원이던 전셋값이 12억이 되기도 했는데요, 세입자들은 울먹 겨자 먹기 식으로 반전세를 선택하고 있습니다.

국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면, 2018년 12월 준공된 헬리오 시티의 전세금은 (전용 84㎡ 기준) 3년 전 최저 4억 원대이었는데, 지난 8일 전세가 12억 원이 되었습니다. 3년 전과 비교하면 두 배 이상 오른 수준인데요, 전세 계약 갱신을 했더라도 내년에 계약 만기를 앞두고 미리 움직이는 세입자들이 늘고 있습니다. 최근 한국은행이 기준금리를 인상하면서 집주인들이 월세를 일제히 올렸기 때문인데요, 연말 금리가 추가 인상되면 대출금리도 오르고, 월세도 오를 것 같으니 기존 집에서 일찍 나오더라도 빨리 반전세 집을 구하려는 세입자가 많아진 것입니다. 헬리오 시티의 지난달 임대차 거래 45건 중 월세를 낀 거래가 21건(46.7%)이었습니다.

12일 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울에서 체결된 아파트 임대차 계약(계약일 기준)은 총 1만 2567건이었습니다. 이 가운데 (전세를 제외하고) 월세가 낀 월세, 준 월세, 준 전세 등 3개의 계약은 4954건으로 39.4%를 차지합니다. 올해 들어 가장 높은 비율입니다. 월세는 보증금이 월세의 12개월치 이하인 임대차 거래, 준 월세는 보증금이 월세의 12∼240개월 치인 거래, 준 전세는 보증금이 월세의 240개월 치를 초과하는 거래를 말합니다. 시장에서 '월세를 낸다'는 거래는 이 세 가지를 거래를 통칭해 부릅니다.

과거 강남권에서 집중됐던 월세 거래는 서울 전역으로 퍼졌습니다. 강남의 월세 거래 비중은 더 높아졌고, 아파트가 몰려 있는 지역에서는 절반을 넘은 경우가 나왔습니다. 강남권에서는 강남구가 지난달 45.1%로 전월(39.1%) 대비 6.0% 포인트 증가했고, 송파구가 33.8%에서 46.2%로 높아졌습니다. '마·용·성' 지역 중에서는 마포구가 40.0%에서 52.2%로 12.2% 포인트 증가해 임대차 거래의 절반 이상이 반전세 거래였습니다. 강동구(33.0%→50.2%)와 중랑구(27.1%→52.4%)도 50%를 넘었습니다. 구로구(31.6%→46.5%), 은평구(33.8%→45.1%) 등 외곽 지역과 도심 지역인 중구(48.4%→47.2%)도 이 비율이 40%를 웃돌았습니다.

부동산 시장에서는 금리가 인상되면 전셋값이 안정되는 것이 일반적인데요, 값싼 전세매물은 워낙 품귀이다 보니 집주인들은 되레 "은행에 넣어 놓느니 월세를 더 받겠다"는 입장입니다. 세입자들 또한 계약 갱신을 하면서 보증금을 올려주기보다는 반전세로 전환하고 있습니다. 가을(9~11월) 이사 철 기도 한몫을 하고 있습니다. 무주택자나 임차인이 아니더라도, 결혼이나 취업·학기 시작 등 새로 임차시장에 들어오는 수요들로 계약이 이루어지고 있습니다. 전셋값 급등이 월세를 부추기면서 월세지수도 역대 최고치까지 올랐습니다. KB국민은행 리브온에 따르면 올해 8월 서울 KB 아파트 월세지수는 107을 기록했다. 관련 통계를 발표한 2015년 12월 이후 5년 8개월 만에 최고치입니다.

2-1 고공행진하던 전셋값이 3년 반전 매매가격과 같아졌다고요?

13일 KB국민은행 리브 부동산에 따르면, 지난달 수도권 아파트 평균 전세가격은 4억 4156만 원으로 조사됐습니다. 이는 지난 2018년 1월 수도권 아파트 평균 매매가격인 4억 4067만 원을 살짝 웃도는 수치입니다. 지난 2018년 1월 지역별 평균 아파트 매매가격은 ▲서울 6억 7613만 원 ▲경기 3억 3421만 원 ▲인천 2억 3403만 원 등이었습니다. 지난달 지역별 평균 아파트 전셋값은 ▲서울 6억 4345만 원 ▲경기 3억 6172만 원 ▲인천 2억 156만 원 등이다. 전반적으로 수도권 아파트 전셋값이 3년 반 전 매매가격에 육박한 가운데, 경기는 오히려 추월한 것이지요.

지난 8월 계약 갱신청구권과 전월세 상한제 등 임대차법 시행 이후 수도권 아파트 전셋값은 가파른 상승세를 이어가고 있다. 올해 들어 수도권 아파트 전셋값은 10.26% 올라, 이미 전년도 상승률(10.23%)를 넘어선 상황입니다.


3. 기준금리를 찔끔 올려봤자 집값 잡기에는 소용이 없나봅니다. 지난달 기준금리 0.25% 포인트(p) 인상에도 불구하고 집값은 여전히 가파르게 오르고 있는데요, 기준금리 인상과 맞물린 금융당국의 대출 규제가 앞으로 효과를 낼지는 지켜봐야겠지만, 적어도 기준금리만 놓고 보면 소폭 인상만으로 집값 잡기에 역부족이란 의견이 있습니다.

13일 한국부동산원의 주간 아파트 가격 동향조사에 따르면, 9월 첫째 주(6일 기준) 수도권 아파트값은 전주에 비해 0.40% 올랐습니다. 한국부동산원 관계자는 "기준금리 추가 인상 우려로 거래 활동은 감소했지만 지역별 인기 단지의 신고가 거래와 전셋값 상승, 매물 부족 등으로 상승세가 지속됐다"고 설명했습니다. 앞서 한국은행 금융통화위원회는 지난달 26일 기준금리를 사상 최저 수준인 0.50%에서 0.75%로 0.25% 포인트(p) 전격 인상하며, 이날 공개한 통화정책방향 결정문에서 "앞으로 통화정책의 완화 정도를 점진적으로 조정해 나갈 것"이라고 했습니다.

이에 기준금리가 오르면 시중 대출금리가 뒤따라 오르면서 가파른 주택 가격 오름세도 꺾일 거란 기대감이 형성됐는데요, 이에 아랑곳하지 않고 수도권 아파트값 상승률이 고공행진 중입니다. 가계대출도 마찬가지입니다. 한은에 따르면 올해 8월 말 기준 은행 가계대출은 1046조 3000억 원으로 전월 대비 6조 2000억 원 늘었습니다. 지난 7월에 전월 대비 9조 7000억 원 늘어난 것과 비교하면 증가폭이 축소되긴 했지만 오름세가 계속 이어지고 있습니다.

기준금리 소폭 인상만으로는 가파른 집값 상승 흐름을 돌려세우기에 부족하다는 평가가 나오는 배경입니다. 한은도 최근 발표한 '통화신용정책 보고서(2021년 9월)'에서 기준금리 0.25% p 인상 시 1년에 걸쳐 가계부채 증가율과 주택 가격 상승률이 각각 0.4% p, 0.25% p 둔화된다는 연구 결과를 내놓은 바 있습니다. 매월 급격하게 치솟는 가계부채와 주택 가격 상승률과 비교하면 이러한 둔화폭이 그다지 크진 않습니다. 금융업계에선 한은이 연내 기준금리를 한차례 추가로 인상하여, 기준금리가 0.75%에서 1.00%로 오를 거란 전망입니다. 그래도 집 살 사람은 다 살 것"이란 전망도 만만치 않습니다.

김정식 연세대 경제학부 교수는 "코로나19 사태가 안정된다면 미국의 기준금리도 공격적으로 높아질 것으로 전망되기 때문에 내후년까지 2년간 기준금리를 2% p 올릴 만한 여건이 형성될 수 있다"며 "관건은 속도 조절이라고 말했습니다. 기준금리를 1년 새 급격히 올리면 경기에 상당한 충격을 줄 수 있기 때문에 수년에 걸쳐 서서히 인상해서 경기 충격을 줄여야 한다"는 의견입니다.

4. 이번에는 청약 소식입니다. 청약시장에서 ‘내 집 마련’ 문턱이 날로 높아지고 있습니다. 이번 정부 들어 집값이 급등하면서 상대적으로 자금 부담이 덜한 청약에 대한 수요는 폭발한 반면, 공급은 턱없이 부족한 탓입니다. 정부는 청약 제도에 각종 ‘땜질’을 더해 수요자가 구축 매입 대신 청약할 수 있도록 유도하고 있는데요, 정해진 물량을 두고 희망고문 대상자만 늘렸다는 지적도 이어지고 있습니다.

13일 부동산 114가 최근 3년(2019~ 2021년)간 1~5월 청약 신청을 받은 민간분양 아파트의 당첨 가점을 분석한 결과에 따르면, 올해 전국의 최저가점 평균은 32점으로 집계됐습니다. 2019년(24점)과 지난해(31점)에 이어 오름세입니다. 수도권은 이 기간 20점대에서 40점대(29점→40점→41점)로 크게 뛰었습니다. 올해 지역별로는 서울(60점), 세종(59점), 대전(50점), 인천(47점), 울산·제주(39점) 등의 순으로 높았습니다.

청약가점제는 무주택 기간 32점, 부양가족 수 35점, 청약통장 가입 기간 17점 등 총 84점 만점으로 당첨자를 가립니다. 서울, 세종 등 인기지역에서는 적어도 60점은 돼야 경쟁해볼 수 있었다는 얘기입니다. 30대인 세대주가 4인 가족으로 받을 수 있는 최고 청약 가점(57점) 수준을 훌쩍 뛰어넘는 수준입니다.

만점짜리 통장도 곳곳에서 등장하고 있습니다. 만점은 무주택 기간과 청약통장 가입 기간이 각각 15년 이상, 부양가족 수는 6명 이상이어야 가능합니다. 지난 6월 분양한 서울 서초구 반포동 ‘래미안 원 베일리’에선 만점자가 나왔고, 당첨자의 평균 청약 가점은 72.9점으로 역대 최고 수준입니다 최근 ‘전국구 로또 청약’으로 불렸던 세종시 산울동 ‘세종 자이 더 시티’ 청약에서도 만점 통장이 나왔습니다. 청약통장을 장기보유해 고가점이 된 사람 수가 계속 늘어나는 상황에서 인기 지역뿐만 아니라 수도권 외곽과 지방의 당첨 가점도 치솟고 있습니다.

한국부동산원에 따르면 지난 7월 말 전국 청약통장(주택청약종합저축·청약저축·청약부금·청약예금) 가입자는 2805만 480명으로 지난해 우리나라 가구 수(2309만 3108가구)를 뛰어넘었습니다. 청약시장에서 자녀 수가 적거나 무주택 기간이 짧은 20·30대는 가점 경쟁으로 내 집 마련하기가 쉽지 않죠. 이에 정부는 최근 사전청약 물량의 절반 이상을 신혼부부에게 배정하고 특별공급 제도 개선으로 청약시장 진입 문턱을 낮추는 등 20·30대 ‘달래기’에 나섰습니다. 하지만, 결과적으로는 이들의 구축 매입을 차단하고자 희망고문하는 결과만 되었습니다.

올해 처음 도입된 수도권 공공택지 사전청약(1차)에는 공급물량 4333가구에 9만 3000명 이상이 몰렸는데, 신혼부부 특별공급(13점 만점)은 남양주 진접 2의 일부 주택형을 제외하면 10점은 넘어야 당첨권입니다. 일반공급은 자격조건을 갖춘 신청자 중 청약통장 납입액이 많은 순으로 당첨자를 선정했는데, 당첨선이 평균 1945만 원 수준으로 월별 납입 인정액이 최대 10만 원이므로, 16년 넘게 매달 저축했어야 당첨권에 들 수 있습니다 이런 경쟁을 뚫은 당첨자는 언제 입주할 수 있을지 모르는 집을 두고 무주택 상태로 대기해야 하는 상황입니다.

정부가 최근 민간 분양 아파트 특별공급에 추첨제(30%)를 도입한 것은 1인 가구와 소득기준 초과 맞벌이 부부, 무자녀 신혼부부에게도 청약 기회를 준다는 취지인데요, 추첨제 적용 대상에는 신규 대상자뿐 아니라 기존 대상자 중 우선 공급 탈락자도 포함됩니다. 정해진 물량을 두고 기존·신규 대상자가 경쟁을 벌이는 구조입니다. 배분 비율의 조정만 하는 청약 제도 개편이 아니라 근본적인 물량 확대가 필요한 시점입니다.

[출연]
BNI코리아 조영빈 서포트디렉터
(주)즐거운컴퍼니 이현정 대표 

박상철 기자 3fe94@infostock.co.kr


댓글삭제
삭제한 댓글은 다시 복구할 수 없습니다.
그래도 삭제하시겠습니까?
댓글 0
댓글쓰기
계정을 선택하시면 로그인·계정인증을 통해
댓글을 남기실 수 있습니다.