[인포스탁데일리=박상철 기자]

1. 집값이 정말 무섭게 오르고 있습니다. 정부가 '공급 쇼크' 수준이라고 자평한 2·4 대책 발표 후 잠시 주춤했던 서울 아파트값이 다시 상승세로 돌아선 뒤 좀처럼 꺾이지 않고 있습니다. 무주택 서민의 시름이 깊어지고 있습니다.

서울 아파트값은 지난해 연말부터 본격적으로 오르기 시작해 올해 1월부터 0.10%까지 매주 상승 폭을 키우다가 수도권 3기 신도시 추가 공급 계획이 담긴 2·4 대책 발표 후 오름폭이 줄기 시작해 4월 첫째 주엔 0.05%이 되었습니다. 그러나 재보선 기간 재건축 규제 완화 기대감이 커지면서 반등했고, 최근 5주 연속 0.2%대 상승을 이어가고 있습니다. 이는 2018년 2월 이후 3년 반 만에 가장 높은 상승률인데요, 특히 지난달 말 오세훈 시장이 재건축 층고 제한을 폐지한다는 방침을 구체화하면서 주요 재건축 단지를 중심으로 기대감이 커지고 있습니다.

강남의 한강변·재건축 추진 아파트값이 3.3㎡당 1억 원 수준을 넘어 계속 오르자, 상대적으로 비강남권 아파트값이 저렴해졌습니다. 현재는 수도권 아파트값이 서울 못지않게 오르면서 오히려 서울 집값이 더 오를 여력이 있다고 여겨지는 상황입니다. 강남권 초고가 아파트값은 최근까지도 쉬지 않고 오르며 고소득 직장인도 접근하기 어려운 수준으로 뛰었습니다.

KB국민은행 리브부동산의 월간주택동향 통계에 따르면 강남구의 ㎡당 아파트 평균 매매가격은 지난달 2천389만 원으로 2년 전(1천853만 원)과 비교하면 536만 원 올랐습니다. 국민주택 규모인 85㎡ 아파트로 따지면 2년 사이 15억 7천만 원에서 20억 3천만 원 수준으로 4억 5천만 원 넘게 뛴 것입니다.

올해 준공 35년을 맞은 강남구 개포동 현대 3차 전용면적 163.85㎡는 지난 8월 9개월 만에 9억이 오른 39억 원(4층)에 매매가 이뤄졌고, 현재 재건축을 위한 이주가 진행 중인 서초구 반포동 반포주공 1단지 전용 106.25㎡는 지난달 45억 5천만 원(2층)에 거래되며 11개월 만에 11억 7천만 원 넘게 올랐습니다.

1-1. 대장 아파트는 이미 40억이 넘어섰군요. 정부가 2019년 12·16대책을 통해 시세 15억 원 초과 아파트에 대해서는 주택담보대출을 못 받도록 했는데요, 다들 어떻게 사는 겁니까?

대출 제한이 '현금부자'들의 거래를 막지는 못하고 있습니다. 중앙일보가 국토교통부 실거래가 공개 시스템을 통해 지난 1년(2020년 9월~2021년 8월) 동안 거래된 서울 아파트 5만 5056건을 조사한 결과 주택담보대출이 나오지 않는 15억 원 초과 거래는 8237건, 월평균 686건으로 전체의 15.0%를 차지했습니다. 서초구의 경우 지난 1년간 아파트 거래의 68.1%(1918/2816건)가 15억 원 초과 거래였고, 강남구 56.6%(1799/3181건), 용산구 51.5%(627/1218건), 송파구 42.2%(1204/2852건) 등 순으로 나타났습니다. '강남 3구'의 비중은 55.6%으로, 서울 25개 자치구 가운데 아직 15억 원 초과 거래가 나오지 않은 곳은 도봉·강북·금천·관악구 4곳에 불과합니다.

또한 15억 원 초과 금액에 거래된 서울 아파트의 평균 연식은 21.8년으로 나타났습니다. 노후 아파트를 중심으로 재건축 기대감이 이어지면서 서울 아파트의 '가격 천장'을 높아지고 있습니다. 목동 신시가지 아파트가 위치한 양천구는 15억 원 초과 금액에 거래된 아파트의 평균 연식이 29.3년이었고, 노원구(29.0년), 영등포구(27.7년), 강남구(26.1년) 등 순입니다. 반면 성북구(5.2년), 서대문구(6.1년), 중랑구(8.3년), 종로구(9.4년) 등에선 신축 아파트를 중심으로 15억 원 초과 거래가 많이 이뤄졌습니다.

고가 아파트 기준인 15억 원으로 살 수 있는 아파트의 면적도 점점 좁아지고 있습니다. 15억 원으로 강남구에선 25평(공급면적 기준, 평균 전용률 77.6% 적용 시) 이하 아파트를 살 수 있고, 금천구에선 70평형대 아파트를 매입할 수 있습니다.

1-2. 서울 아파트 가격은 과연 잡힐 수 있을까요? 서울 외곽과 수도권의 상황은 어떻습니까?

KB의 월간 아파트값 통계를 기준으로 보면 올해 들어 지난 8월까지 서울에서 집값이 가장 크게 오른 지역은 노원구입니다. 8개월 동안 상승률이 18.00%이었습니다. 이어 도봉구(16.21%), 동작구(14.56%), 마포구(13.50%), 동대문구(12.56%), 구로구(12.46%), 강서구(12.27%), 중랑구(11.20%) 등의 순으로, 외곽 지역의 상승세가 두드러졌습니다.

이들 지역은 각기 다른 호재가 있습니다. 노원구는 4월 토지거래허가구역 지정을 비껴간 '풍선효과' 영향이 있습니다. 노원구의 재건축 기대감이 큰 상계주공 14단지 84.41㎡가 지난 8월 9억 8천만 원(2층)에 신고가에 거래되며 약 1년 만에 4억 원 넘게 올랐습니다. 도봉구는 창동역 일대 복합개발 계획에 따른 기대감이 집값 상승에 영향을 미친 것으로 보입니다. 무엇보다 상대적으로 저렴한 집값이 20∼30대 등의 실수요를 끌어당겼습니다.

서울에서 밀려난 수요는 경기·인천 등으로 옮겨가고 있습니다. 부동산원의 주간 통계 기준 올해 들어 지난주까지 아파트값이 가장 많이 오른 광역시·도는 인천(16.16%)으로 16%가 올랐습니다. 경기도 15.03%가 올랐습니다. 경기에서는 의왕시(30.12%), 시흥시(28.86%), 안양 동안구(26.36%), 안산시(25.19%), 군포시(22.99%), 인천에서는 연수(24.14%)·서구(17.13%) 등 GTX 라인을 중심으로 집값이 급등했습니다. 여기에 국토교통부가 지난 30일 3차 신규 공공택지의 입지를 추가로 발표하면서 신도시급 공급이 확정된 의왕·군포·안산지구와 화성 진안 지구 등 일대 아파트값이 더욱 치솟고 있습니다.

2. 집값이 잡히지 않자, 정부가 세제, 규제, 공급, 금리 등 가용한 정책 수단을 모두 사용하고 있습니다. 금융권의 가계대출 조이기도 그중 하나인데요, 중도금 대출이 불가능한 단지가 등장했습니다. 특히 가계대출 총량 제한으로 시중은행들이 중도금 대출을 진행하지 못하게 되면서 예비 청약자들의 불안이 고조되고 있습니다.

5일 부동산업계에 따르면 최근 분양에 나선 경기도 수원 [힐스테이트 광교중앙역 더 퍼스트]가 중도금 대출이 불가함을 공지했습니다. 힐스테이트 광교중앙역 더 퍼스트는 시행사 측이 분양가 9억 원 이하 가구 수(107가구)가 작아서 중도금 대출을 진행하지 않는다고 밝혔는데요, 청약자들은 최근 금융권의 대 출조이기 영향과 무관하지 않다는 생각입니다.

실제로 화성 봉담 2지구 A-2블록 신혼희망타운을 비롯한 최근 분양 단지들의 공고문에는 '금융권의 중도금 집단대출 규제로 인해 중도금 대출이 현재 불투명한 상황이며, 중도금 집단대출이 불가할 경우 수분양자 자력으로 중도금을 납부해야 함을 알려드립니다'라고 공지했습니다. 지난주 분양에 나선 민간임대 수지구청역 [롯데캐슬 하이브 엘] 역시 아직까지 중도금 대출 알선 여부가 불확실한 상황입니다. 롯데건설 측은 "현재 시행사에서 중도금 대출을 위해 금융사와 협의를 진행 중으로 아직 확정된 것은 없다"고 말했습니다.

현재와 같은 대출조이기 분위기가 지속된다면 향후 중도금 대출이 불가한 단지가 또 나올 수 있습니다. 올해 시중은행들은 연간 대출 증가 목표치를 6% 이내로 관리해야 하기 때문에 중도금 대출에 적극적으로 나설 수 없기 때문입니다. 시중은행 관계자는 "중도금 대출은 집단으로 거액을 취급하는 사업장이기 때문에 대출한도 관리에 큰 영향을 줄 수밖에 없어 예전처럼 경쟁적으로 들어가는 분위기가 아니다"라면서 "은행 입장에서는 리스크가 적은 수도권이나 대형 건설사 사업장 위주 등 선별적으로 들어갈 수밖에 없는 상황"이라고 전했습니다.

2-1. 향후 지방이나 소규모 단지, 중소건설사 사업장 등은 중도금 대출 불가 단지가 나오거나, 이자가 높은 제2금융권이 들어가는 사례가 증가할 수밖에 없을 것으로 우려됩니다. 대출 강화 소식이 더 있군요. 금융당국이 투기수요의 전세대출 악용을 막기 위해 전세대출 심사 요건을 강화하는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌습니다. 당국은 전세대출이 급증한 이면엔 전셋값 상승 외에도 대출을 주식·가상 자산(암호화폐) 투자 등에 이용하는 사례가 상당수 있다고 보고, 대출 심사를 강화해 투기수요를 걸러내겠다는 방침입니다.

5일 금융당국 관계자 등에 따르면, 조만간 발표할 가계부채 추가 규제 내용을 공개할 계획입니다. 특히 실수요 보호책에는 최근 초유의 연쇄 대출 중단 사태로 세입자들을 대혼란에 빠트린 전세대출 관련 내용이 담길 것으로 알려졌습니다. 은행권에선 전세대출 심사 강화와 관련해 주택 담보대출과 마찬가지로 '주택자금 조달 계획서' 제출을 의무화하는 방안 등이 검토될 것으로 보고 있습니다. 현재 주택담보대출의 경우 투기를 막기 위해 규제지역에서 집을 살 땐 자금 출처와 자기자금 보유현황 등을 신고하고 관련 서류를 제출하도록 하고 있으나, 전세대출은 규제에서 제외돼 있습니다. 자금계획서를 쓰게 하면 투기수요의 여유자금 현황 등을 샅샅이 들여다볼 수 있게 됩니다.

또 총부채 원리금 상환 비율(DSR) 규제에 전세대출을 일부 반영하거나, 현재 실시하고 있는 전세대출 차주에 대한 실거주 확인, 기존 대출 상환 여부 등에 대한 확인을 강화하는 방안 등이 검토될 것으로 예상됩니다. 앞서 NH농협은행은 올해 가계대출 증가율이 금융당국 기준치(연 5~6%)를 넘어서자 지난달 24일부터 신규 부동산담보대출과 전세대출을 전면 중단했고, 우리은행도 3분기 한도가 소진된 전세대출의 취급을 한시적으로 중단했다가 재개했으며, 지역 농·축협도 전세대출을 중단해 당장 이사를 앞둔 세입자들을 불안에 떨게 했습니다.

당초 은행권에선 실수요자가 많은 전세대출이 중단되는 일이 없도록, 가계부채 총량관리 범위에서 전세대출을 제외하거나 따로 관리하는 방안이 검토될 것으로 예상했었는데요, 부채 규모가 큰 전세대출을 총량관리 범위에서 제외하면 규제 효과가 떨어진다고 판단한 것이지요. 한국은행 조사에 따르면 7월 예금은행 주택담보대출은 전월 대비 6조 1000억 원 증가했고, 이중 전세자금 대출이 2조 8000억 원 늘어 증가분의 절반을 차지했습니다. 금융당국이 전세대출을 더이상 손 놓을 수 없는 이유입니다.

당국은 현재의 전세대출이 급증한 배경에는 전셋값 상승 외에도 투기수요 유입의 영향이 적지 않은 것으로 보고, 은행 대출 심사 요건을 강화해 투기수요를 차단하고 실수요자는 보호하는 방안을 유력하게 검토하고 있습니다. 1800조 원을 넘어선 가계부채를 관리하기 위한 추가 규제로 2023년까지 단계적으로 시행할 예정이던 '차주별 DSR 40% 규제'를 조기 시행하거나, 규제가 상대적으로 느슨한 2금융권에도 차주별 DSR을 확대 적용하는 방안 등을 검토하고 있는 것으로 알려졌습니다.

고승범 금융위원장은 지난 31일 취임사에서 "급증한 가계부채가 내포한 위험요인을 제거하는데 모든 수단을 동원하고 정책역량을 집중하겠다"며 "가계부채 대책과 관련해 추가로 필요한 것이 있는지 다각적으로 검토하고 보완 방안을 만들고 있다"고 밝혔습니다.

3. 다음 소식입니다. 정부가 쇠퇴한 원도심을 복구하기 위해 ‘도시재생선도사업’으로 선정해 사업을 완료한 12개 사업지(30개 행정동) 가운데 쇠퇴를 멈춘 곳이 ‘제로(0)’인 것으로 나타났습니다. 도시재생에 수조 원의 예산을 투입하고도 인구 유출 및 사업체 감소, 건물 노후 등 지역 슬럼화를 멈추지 못했습니다. 

5일 서울경제가 한국토지주택공사(LH) 도시재생 종합 정보 체계를 바탕으로 12개 도시재생 선도사업에 포함된 30개 행정동의 쇠퇴 현황을 분석한 결과 지난 2020년 말 기준 30개 동 전체가 ‘쇠퇴 지역’에 해당했습니다. LH는 전국의 읍면동(행정동 기준)이 인구 사회, 산업 경제, 물리 환경 등 세 부문 중 두 부문 이상에서 기준을 넘으면 도시재생이 필요한 쇠퇴 지역으로 분류합니다. 구체적으로는 △인구가 가장 많았던 시기 대비 20% 이상 또는 3년 이상 연속 감소하는지 △사업체가 5% 이상 3년 연속 줄어드는지 △20년 이상인 건축물이 절반이 넘는지를 확인합니다.

국토교통부는 2014~2015년 서울 종로구 창신·숭인을 비롯해 총 13곳을 도시재생 선도사업지로 선정했습니다. 이 가운데 사업이 진행 중인 광주 동구 선도사업지를 제외한 12곳(30개 동)은 2017~2018년에 도시재생사업을 마무리했습니다. 국회 예산정책처에 따르면 2018년까지 도시재생 활성화 계획에 따라 중앙정부와 지방자치단체, 기금 및 공기업 등이 집행한 예산만도 총 4조 8,491억 원에 달하는데요, 30개 동 모두 사업 종료 후 2~3년이 지난 2020년 말 기준으로 쇠퇴를 판단하는 두 가지 이상 부문에서 기준을 넘으면서 쇠퇴가 멈춘 곳은 단 한곳도 없었습니다.

대표적인 사례가 서울 종로구 창신·숭인 도시재생 선도지역입니다. 올해 초까지 약 1,170억 원이 투입됐지만 창신 1동의 경우 인구가 과거 최대 시점 대비 60.1% 감소했고 5년 연속 줄었습니다. 사업체 수 역시 최근 2년 연속 줄었고 노후 건축물 비율은 91.8%에 달합니다.

4. 도시재생선도사업 정책의 근본적인 재검토가 필요하겠습니다. 마지막 소식입니다. 9월 수도권서 '역대급' 분양시장이 열립니다. 분양가상한제 적용으로 주변 시세보다 저렴한 물량이 쏟아져 수요자의 관심이 높을 것으로 보입니다.

5일 부동산 114에 따르면 9월 전국 공급 예정 물량은 5만 1429가구. 이 가운데 서울 등 수도권 물량은 3만 5891가구입니다. 1년 전 9381가구과 비교하면 3.8배 이상이며, 2000년 통계 작성 이후 가장 많은 수준입니다. 지역별로 경기도가 2만 5702가구로 대부분이고, 서울과 인천은 각각 4753가구, 5436가구입니다.

9월 수도권 분양시장은 물량도 역대급이지만, '알짜' 분양 단지가 많아 수요자의 청약 경쟁이 치열할 전망입니다. 분양가상한제 적용 지역에서 새 아파트가 공급, 로또 청약 열풍이 또다시 불 것으로 보입니다.

서울 강동구 고덕강일 공공 주택 지구 3지구에 'e 편한 세상 강일 어반 브릿지'를 분양합니다. 단지는 지하 2층~지상 27층 6개 동 전용면적 84~101㎡ 593가구 규모입니다. 시장은 3.3㎡당 평균 2400만 원 분양가를 예상하는데요, 주변 시세와 비교하면 약 5억 원이 저렴한 수준입니다. 특히 서울 지역에서 보기 드문 추첨제 물량도 나온다는 점에서 가점이 낮은 수요자도 당첨을 기대할 수 있습니다. 추첨제 물량은 전용 101㎡(174가구)의 절반인 87가구입니다.

삼성물산은 동대문구 이문동 이문 1구역을 재개발하는 '이문 1구역 래미안'(가칭)을 분양할 예정입니다. 단지는 최고 27층 40개 동 전용면적 33~99㎡ 2904가구 규모다. 이 가운데 일반분양 물량은 803가구입니다.

광명, 안양, 수원 등 경기권에서도 알짜 분양이 쏟아집니다. 최근 수도권 집값이 고공행진하는 가운데 일부 단지는 분양가상한제 적용으로 시세 대비 저렴한 가격으로 공급, 청약 경쟁이 치열할 것으로 보인다.

대우건설·롯데건설·현대엔지니어링은 경기 광명시 광명 1동 일원에 광명2R구역 재개발인 '베르몬트르 광명'을 공급합니다. 단지는 지하 3층~지상 35층 26개 동 전용면적 36~102㎡ 3344가구 규모의 대단지다. 일반분양 물량은 726가구입니다. 분양가상한제를 적용해 예상 분양가는 3.3㎡당 2000만 원 안팎으로 책정될 것으로 예상됩니다. 전용 59㎡ 기준 분양가는 4억 원 후반대로 주변보다 4억 원 이상 저렴한 수준입니다.

대우건설·현대건설· GS건설은 안양 비산 초교 주변을 재개발하는 '평촌 엘프 라우드'를 공급한다. 2739가구 규모의 대단 지며 일반분양은 689가구입니다. 다만 일반분양 모두 전용 59㎡ 이하의 소형이며 예상 분양가는 3.3㎡당 2600만 원 수준입니다. 분양가는 베르몬트르 광명보다 비싼 수준이지만, 분양가상한제 미적용으로 전매 제한이 상대적으로 짧다는 특징이 있습니다. 분양가상한제 적용 단지는 전매 제한 기간이 최대 10년입니다. 평촌 엘프 라우드는 고분양가 관리 지역에 해당, 등기 때까지 전매가 제한됩니다.

경기 수원 '권선 6구역'도 공급 예정입니다. 단지는 2175가구 규모로 이 가운데 일반분양 물량도 1231가구에 달한다. 전용 48~101㎡ 구성돼 소형에서 대형까지 다양하다. 분양가상한제 미적용으로 분양가는 3.3㎡당 2000만 원 초반대로 예상됩니다.

이 밖에 용인 '힐스테이트 몬테로이'(3731가구), 파주 '파주문산역 동문디이스트'(1503가구), 인천 미추홀구 '씨이토씨엘 4단지'(428가구) 등도 관심을 끄는 곳입니다. 
수도권 분양 단지는 분양가 규제로 시세보다 저렴한 가격으로 내 집 마련을 할 수 있다는 장점이 있습니다. 9월 분양 물량은 수요자의 선호도가 높은 지역에서 대거 나오므로 일정을 잘 보고 꼼꼼한 전략을 세우는 게 중요하겠습니다.

박상철 기자 3fe94@infostock.co.kr