[랜드마크ll 6회] 경기도 외곽 부동산 가격 뛰고, 부동산 대출 막히고
[랜드마크ll 6회] 경기도 외곽 부동산 가격 뛰고, 부동산 대출 막히고
  • 박상철 기자
  • 승인 2021.08.30 12:05
  • 최종수정 2021.08.30 09:38
  • 댓글 0
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시청자 여러분 안녕하십니까? 한주간 부동산 이슈를 알아보는 랜드마크의 조영빈입니다.

즐거운컴퍼니의 이현정 대표입니다.

오늘도 한주간 핫한 부동산 이슈를 즐거운 컴퍼니 이현정 대표와 알아보겠습니다.

[인포스탁데일리=박상철 기자]

진행 : 시선파트너즈 조영빈 대표
해설 : (주)즐거운컴퍼니 이현정 대표

1. 갭투자 열풍이 계속되고 있습니다, 투자자들 사이에 '평택 이남은 쳐다보지도 말라'는 말도 있는데요, 쳐다보지도 말라던 그 동네마저 1년 새 집값 2억 뛰었다면서요? 

평택, 오산, 안성 등 경기 남부권 집값이 강세입니다. 이들 지역은 서울과 거리가 멀어 수도권이지만 지방처럼 여겨져온 지역입니다. 가격 상승을 기대하지 않는 지역이었지요. 하지만 최근엔 전국에서 집값 상승률 1, 2위입니다.

경기 안성은 인구 18만 명에 불과한 데다 이렇다 할 광역 철도망도 없지만 몇 달 새 1억~2억 원씩 가격이 오른 단지들이 많습니다. 안성 공도읍 ‘우미린 더 퍼스트’ 전용 74㎡는 이달 4억 3000만 원에 손바뀜 됐습니다. 지난해 5월까지만 해도 2억 원 초반대에 거래되던 아파트입니다. 1년이 조금 넘는 기간 동안 두 배가 넘게 뛰었습니다. 인근 ‘금호어울림 2단지’ 전용 102㎡ 역시 실거래가가 작년 말 2억 3300만 원에서 지난달 3억 4900만 원으로 상승했습니다.

평택 용이동의 3년 차 신축 아파트 ‘비전 레이크 푸르지오’ 전용 84㎡는 올 초까지만 해도 5억 원 초반대에 거래되었는데, 최근 7억 4500만~7억 9500만 원에 시세가 형성됐습니다. 이 단지를 주로 중개하는 K 공인중개사는 “집주인들이 하루 걸러 하루 호가를 높이고 있다"라며 “수원이나 동탄 등지에서 상대적으로 집값이 낮은 평택으로 이동해 오는 경우가 많다"라고 설명했습니다.

인근 오산 원동 ‘운암 청구’ 전용 84㎡는 최근 3개월 새 1억 원 올라 4억 원~4억 3000만 원대에 실거래가 이뤄지고 있습니다. 향남 역이 들어서는 화성 향남읍의 사정도 비슷합니다. 10년 차 전용 84㎡ 아파트는 올 상반기까지만 해도 3억 원 초반대에서 중반 대선이면 매수를 할 수 있었지만 최근엔 4억 2000만~4억 3000만 원은 줘야 합니다.

경기도에서도 그동안 상대적으로 덜 주목받은 외곽 지역 위주로 집값이 상승하고 있습니다. 정부가 연이어 ‘집값 고점’을 경고하고 공급 확대 방안을 내놓고 있지만, 아파트 상승세는 수도권 끝자락에서까지 더 가팔라지고 있습니다.

1-1. 서울이나 타 경기지역은 이미 집값이 너무 올랐기 때문이겠지요. 아무래도 해당 지역들이 상대적으로 저렴해졌으니까요

네, 맞습니다. 더불어 교통 호재도 영향을 미쳤다는 분석입니다. 지난 6월 발표된 제4차 국가 철도망 계획에 따르면 수도권 내륙선이 들어서면 안성은 수도권 광역급행철도(GTX)-A가 지나는 동탄 신도시와 10분 생활권이 됩니다. 오산시와 평택시에서도 GTX-C 노선 연장 기대감이 큽니다.

또한, 시세차익을 노린 ‘갭투자’ 수요도 급격히 유입되는 이유도 있습니다. 특히 취득세 중과 대상에서 배제되는 공시가격 1억 원 미만 저가 아파트를 중심으로 외지인 투자가 몰리고 있으니까요. 이들 지역은 아직 다른 수도권 지역보다 집값이 저렴해 다주택 규제를 받지 않는 공시가 1억 원 미만의 매물이 많아요. 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 이날 기준 신고된 내역에 따르면 안성시 공도읍 진상리 ‘주은 청솔’은 지난달부터 이달 16일까지 무려 총 85건의 손바뀜이 이뤄졌습니다. 이 단지 전용 39㎡는 지난 1월 7300만 원에 거래가 이뤄졌으나 이달 11일 100% 가까이 오른 1억 3450만 원에 팔렸습니다.

1-2. 경기 남쪽 지역만 상승한 게 아니라면서요, 경기 북부지역은 어떻습니까?

경기 북부 동두천의 아파트 평균 매매가격은 올해 1~7월 35.4% 올랐습니다. 동두천시 송내동 ‘송내주공 5단지’ 전용면적 84㎡는 올해 1월 1억 9000만 원에 거래됐지만, 7월 12일에는 3억 2000만 원에 거래되며 68.4% 상승했습니다. 특히 올해 상반기 동두천, 이천, 여주, 포천, 양평 등 경기도 이 규제지역 아파트 매매 거래는 7707건 이뤄져 지난해 상반기 3263건보다 2배 이상 증가했습니다.

 

1-3. 강원도 원주에서도 외지인들이 아파트를 싹쓸이하고 있다는 소식도 있는데요, 무슨 일이죠?

강원도 원주시 단계동에 위치한 '세경 3차' 아파트는 420가구 소단 죽입니다. 그런데 이달 1~20일 전체 가구 수의 10%에 달하는 41건이 매매됐습니다. 전용면적 59㎡ 매매가가 9800만 원인데 전세가는 8000만 원 수준이어서 단돈 1800만 원만 있으면 아파트한 채를 살 수 있거든요. 이 아파트는 올해 들어 전체 가구의 40%에 달하는 177건이 손바뀜 됐습니다.

역시 단기 시세차익을 노린 투기 수요라고 보고 있습니다. 공시가 1억 원 미만은 다주택자에게 적용되는 취득세 중과 규제를 받지 않는 데다 소액으로 투자가 가능하기 때문입니다. 여유자금 1억 원으로 매매가와 전세가 차액이 1000만 원 수준인 저가 아파트 10채를 사들인 후, 아파트값이 오르면 단기간에 시세차익 수억 원을 얻는 방식이에요. 집값이 한 채당 조금씩만 올라도 쏠쏠한 시세차익을 거둘 수 있어요.

공시가가 1억 원 미만인 아파트가 많고 규제지역에서도 제외된 강원도가 먼저 타깃이 됐습니다. 특히 원주는 기업도시, 혁신도시가 있어 외지인들의 갭투자처로 인기가 높습니다. 세입자를 구하기 쉽고 시세차익을 기대하기도 좋기 때문입니다. 이 같은 현상은 강원도뿐만 아니라 경기도, 대구시, 광주시, 부산시 등 전국에서 동시다발적으로 나타나고 있습니다. 공시가가 1억 원 미만이고 매매가와 전셋값 차이가 적은 아파트들이 주요 대상입니다.

해당 지역 실수요자들은 오르는 집값 때문에 걱정이 많다고 해요. 동네에 오래 산 주민들은 과거 가격에 묶여 가격이 오를 때 집 사기를 망설이게 돼요. 과연 집을 사야 할 것인지 고민될 때는 내가 사는 지역만 보지 마시고, 전국적으로 넓게 보셔야 해요. 우리 동네만 오르는지, 다른 동네도 다 같이 오르는지 알면 올바른 판단을 할 수 있어요.

2. 그렇군요, 세금으로 다주택자와 투기 세력을 잡겠다는 정부의 정책이 거꾸로 투기를 부추기고 서민층만 피해를 보고 있는 것 같습니다. 집을 사려면 대출을 받아야 하는데요, 시중은행에서 대출을 중단한다고 발표했습니다. 상황이 심상치 않습니다. 

NH농협은행은 오는 24일부터 11월 30일까지 가계 부동산담보대출의 신규 취급을 전면 중단하기로 했습니다. 또 전세대출, 비대면 담보대출, 아파트 집단대출도 신규 접수를 하지 않기로 했는데요, "연간 6% 이내로 가계대출 증가율을 억제하라"라는 금융당국의 가이드라인을 넘어섰다는 게 대출 중단의 이유입니다. 우리은행은 20일부터 전세자금 대출 신규 취급을 대폭 제한했고, SC제일은행도 지난 18일부터 담보대출 중 일부 상품의 신규 취급을 중단했습니다. 카카오뱅크는 마이너스통장 등 신용대출 한도 축소를 하기로 했습니다.

당장 집을 마련하거나 전세를 구해야 하는 신혼부부와 같은 실수요자들은 물론, 이사를 계획하던 1주택 실수요자들도 피해를 입게 됐습니다. 기존에 살던 집은 이미 매수자와 계약을 체결한 상황에서 신규대출이 막히면 오도 가도 못하는 신세가 됩니다.

청와대 국민청원 사이트의 한 청원인은 "자본주의 사회에서는 개인이 리스크와 기회를 판단해 자금을 운용할 자유가 있다. 무리하다면 정부의 개입이 필요하지만 그건 최소한의 범위에서 충분히 숙고된 조치여야 한다"라며 가계대출 조이기에 나선 금융당국을 비판했습니다. 한 30대 직장인은 "투기를 한 것도 아니고 예상(대출) 가능한 범위 내에서 큰 집으로 이사 가려고 한 것뿐인데 이렇게 군사작전하듯 대출 길을 막아버리면 앞으로 어떻게 정부 정책을 신뢰할 수 있겠냐"라고 토로했습니다.

2-1 대출 규제에는 이유가 있을 텐데요. 금리 인상이 시작되었다고요, 금리가 얼마나 인상되었나요?

KB 국민·신한·하나·우리은행 등 4대 시중은행의 1등급의 1년 신용대출 금리는 지난 19일 기준 연 2.96~4.01%로 집계됐습니다. 지난해 7월과 비교하면 하단이 0.97% 포인트나 높아졌지요. 코픽스 변동금리 기준 주택 담보대출도 같은 시기 연 2.25~3.96%에서 연 2.62~4.13%로 올라 최저 금리만 보면 0.37% 포인트 상승했습니다. 4대 시중은행뿐 아니라 전체 예금은행의 가계대출 평균 금리는 지난 6월 기준 연 2.92%로, 이미 코로나19 확산 전인 지난해 1월 이후 가장 높은 수준을 기록했습니다. 한은에 따르면 신용대출 평균 금리는 연 3.75%로 집계됐다.

대출 금리 상승은 코로나19 이후 경기가 서서히 회복되고, 금융 당국의 가계대출 총량 관리에 따라 은행들이 자체적으로 우대금리를 축소한 영향이 큽니다. 금융 당국이 최근 가계대출을 더욱 옥죄면서 은행들은 앞으로도 우대금리를 줄이고, 가산금리를 더 올릴 것으로 보입니다.

변동금리로 대출받았다면 지금보다 더 많은 이자를 내야 하고, 앞으로 대출을 받아야 하는 소비자들은 더 높아진 금리로 돈을 빌려야 합니다. 한은 금융통화위원회는 지난해 5월 기준금리를 연 0.5%로 결정하고 나서 1년 넘게 초저금리를 유지하고 있습니다. 한은이 오는 26일 기준금리를 인상하면 이에 따르는 지표금리가 높아지면서 은행의 대출금리 상승 속도도 빨라지게 되는데요, 코로나19 4차 대유행과 급증한 대출로 인한 이자 부담 등을 이유로 금리 인상에 신중해야 한다는 의견도 많습니다.

3. 이번에는 세금 소식입니다. 여야가 1가구 1주택자의 종합부동산세 과세 기준을 11억 원으로 올리는데 합의하면서, 1가구 1주택자의 종부세 부과 대상이 절반으로 줄어들게 됐습니다. 시장에선 '똘똘한 한 채' 쏠림 현상이 더 커질 것이라는 비판과 함께 집값 상승을 감안해 과세 기준을 더 높여야 한다는 목소리도 나오고 있는데요, 자세한 소식 전해주시죠

국회 기획 재정위원회가 1가구 1주택자의 종합부동산세 과세 기준을 11억 원으로 상향 조정하면서, 공시가격 9억∼11억 사이 주택 보유자는 종부세를 내지 않게 되었습니다. 이에 따라 올해 기준으로 18만 3천 명에 부과될 예정이던 1가구 1주택 종부세 대상자는 8만 9천 명이 줄어들게 됩니다. 공시가 11억은 시가로는 15억 7천100만 원 주택으로 가격이 그 이상일 경우에 종부세가 부과됩니다. 공제금액이 높아지면서, 서울 중구의 25평형 아파트를 보유한 1주택자는 종부세가 10만 원 대에서 0원으로, 같은 구 35평형은 26만 원, 송파구 주공아파트 5단지 25평형은 66만 원의 종부세가 각각 줄어들게 됩니다.

부부 각자가 기본공제 6억씩, 총 12억 원을 공제받는 부부 공동명의는 종부세 완화가 없습니다. 시가로 환산하면 부부 공동명의자들은 17억 1천만 원 정도가 종부세 과세 기준입니다. 반면 공시가격 현실화율이 높아지고, 여기에 집값 상승까지 더해지면 종부세 부담은 더욱 커질 전망이어서 공제 기준을 더 높여야 한다는 지적도 나옵니다.

고종완 한국 자산관리 연구원장은 서울지역 아파트 평균 매매가격이 11억 원을 넘는 상황에서 종부세 부과 기준을 공시가격 기준 11억 원으로 삼는 것은 현실에 적합하지 않기 때문에 12억 원에서 15억 원 수준으로 상향 조정하는 것이 필요하다고 말했습니다.

종부세 법 개정안이 오는 25일 본 회의를 통과하면 시행 시기는 올해 종부세 부과분부터 적용됩니다. 결국 종부세 논란은 이렇게 일단락 짓는군요.

4. 중개 보수 개편 2안이 확정되면서 10억 매매 시 900만 원이던 중개 보수가 500만 원으로 낮아졌습니다. 이르면 오는 10월부터 중개 보수 부담이 절반가량 낮아지는 가운데, 시장에서 저렴한 중개 수수료를 내세우는 업체들은 복비를 더 낮출 방침이라고요? 이들 업체의 중개 보수가 얼마나 되나요?

부동산 중개 플랫폼 '다윈 중개'는 '중개 수수료 집 내놓을 때 0원, 집 구할 때 현행 요율의 절반'이라는 영업 방식을 유지하겠다고 밝혔습니다. 2019년 5월 서울·경기 지역에서 시범 서비스를 시작해 지난 9일부터는 전국적인 서비스에 돌입한 이 업체는 현재 이용자 수가 10만 명을 넘었습니다. 현재 공인중개사 1천 명 이상이 이 업체 플랫폼을 이용해 영업하고 있으며 누적 매물은 1만여 건에 달한다고 해요. 김석환 다윈 중개 대표는 "높은 중개 수수료의 근본 원인은 오프라인 기반의 부동산 사무실"이라며 "오프라인 중심의 부동산 중개를 온라인 중심으로 바꿔주면 중개사들의 비용 구조가 획기적으로 개선돼 수수료를 낮출 수 있다"라고 설명했습니다.

온라인 사업 모델을 기반으로 저렴한 중개 수수료를 내세우는 '우대 빵 중개 법인'도 부동산 매도자와 매수자에게 모두 상한 요율의 절반을 적용해 중개 수수료를 받습니다. 지난해 2월 중개사무소를 처음 개설하고, 같은 해 7월 중개 법인을 설립하면서 현재 수도권에 22개의 지점을 운영하고 있습니다. 유동윤 우 대빵 중개 법인 대표는 "중개 경험이 없는 초보 공인중개사들은 억대의 권리금을 주고 대단지 아파트 상가 사모임 회원권을 산 뒤 영업 부진으로 큰 피해를 겪는 사례가 많다"라며 "이런 모임은 기득권을 형성하고 담합을 초래해 자본주의 사회에서 공정한 경쟁을 저해하는 독버섯과 같다"라고 말합니다.

4-1. 중개 수수료율 인하 방안에 한국공인중개사협회를 비롯한 대다수의 중개사가 크게 반발하고 있는 가운데, '반값 중개 수수료'를 내세우는 업체들은 부동산 중개 산업의 비효율적 환경과 중개사들의 담합이 자유로운 경쟁을 저해해 높은 중개 수수료를 야기하고 있다고 지적하면서 더 저렴한 중개 보수를 받고 있군요.

네, 그렇습니다. 이번 상황이 오히려 이들 중개 플랫폼 업체들을 더욱 드러나게 하는 계기가 될 것입니다. 저도 바로 가입해서 전세를 내놓았어요. 부동산업계에도 테크놀로지 기술과 접목한 다양한 서비스가 제공될 것으로 보입니다.

박상철 기자 3fe94@infostock.co.kr


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