[인포스탁데일리=박상철 기자]

1. 정부의 잇단 집값 고점 경고와 공급 신호에도 서울을 비롯한 수도권, 전국 주택 매매시장 소비심리 지수가 끄떡 없이 상승세를 이어가고 있습니다. 특히 지난 7월 수도권 지수는 2011년 조사가 시작된 이래로 최고치를 기록했다면서요.

13일 국토연구원 부동산시장연구센터가 발표한 7월 부동산시장 소비자 심리조사 결과에 따르면 지난달 수도권 주택 매매시장 소비심리 지수는 146.3으로 전달 143.2보다 3.1포인트 상승했습니다. 2011년 국토연구원이 통계 작성을 시작한 이래로 가장 높은 수준입니다.

소비자 심리지수는 전국 152개 시·군·구 가구와 중개업소에 대한 설문조사를 통해 산출한 것으로, 0∼200 범위의 값으로 표현됩니다. 지수가 100을 넘으면 전달보다 가격 상승 및 거래 증가를 응답한 사람이 많다는 의미입니다. 수도권 주택 매매시장 심리 지수는 올해 1월 144.4에서 2·4공급대책이 나온 2월 143.0으로 하락한 후, 5월부터 3개월째 상승하고 있다. 지난달 서울 매매시장 심리 지수는 전달 141.6에서 4.1포인트 오른 145.7을 기록했습니다.

지방에선 해안 지역을 중심으로 투자 수요가 몰리고 있습니다. 강원도가 지난달 151.0까지 오르며 수도권과 비수도권을 통틀어 가장 높은 수치를 나타냈으며, 전국은 139.9로 3개월 연속 상승했습니다.

2. 소비자심리지수는 높아졌지만, 실제 구매 여력은 어떤가요? 집 가격이 만만치 않습니다.

지난해 '수도권 거주자 소득' 대비 '수도권 집값' 배율이 관련 통계 작성 이래 가장 큰 폭으로 커졌습니다. 월급 인상폭보다 집값이 빨리 올랐다는 의미입니다.

국토교통부가 13일 발표한 '2020년도 주거실태조사' 결과에 따르면 '연 소득 대비 주택 구입가격 배수(PIR)'는 수도권의 경우 2019년 6.8배에서 2020년 8배로 증가했습니다. 수도권 자가 거주자가 월급을 한 푼도 쓰지 않고 모아서 수도권에 집을 사는 데 걸리는 기간이 6.8년에서 8년으로 늘어났다는 뜻입니다. 2006년 통계가 작성된 이래 가장 큰 수치이며 증가폭도 가장 큽니다.

광역시 기준으로는 2019년 5.5배에서 6배로 늘었고, 도 기준으로도 3.6배에서 3.9배로 증가했습니다. 전국 기준으로는 2020년 5.5배, 생애 최초 주택 마련 소요 연수도 2020년 7.7년입니다. 생애 최초 주택 마련 소요 연수는 2016년 이후 최대치입니다. 국토부는 "2020년 코로나19 대유행으로 인한 초저금리 기조 등으로 집값과 임대료가 높아지며 PIR 등이 상승했다"라고 설명했습니다.

자가에 거주하는 가구 비율인 자가점유율은 작년 57.9%로 전년(58%) 대비 소폭 줄었습니다. 자가를 보유한 가구 비율인 자가보유율은 전국 60.6%로 전년 61.2%보다 낮아졌다. 자가점유율과 자가보유율이 낮아진 것은 가구 분화 때문이라는 것이 국토부의 분석입니다. 여전히 열 명중 4명은 무주택자라는 뜻이죠.

3. 집을 사려면 한 푼도 안 쓰고 월급을 8년간 모아야 한다는 건데요, 집을 살 여력이 안되는 사람이 많을 텐데, 어떻게 집을 살수 있을까요?

갭투자라고 하면 다들 아시지요? 전세를 끼고 집을 사거나 입주 가능한 매물을 사들여 새로 전세를 놓는 방식을 말하는데요. 최근 임대차 3법 등의 영향으로 전셋값이 크게 치솟으면서 전셋값과 매맷값의 격차가 줄어들면서 갭투자가 더욱 많아지고 있습니다. 2020년 초 전월세 상한제 및 계약 갱신청구권 도입 검토 이후 상승세를 보이기 시작한 전세가격은 주택임대차보호법 개정안이 시행된 2020년 하반기부터는 폭등세를 보이기 시작했어요. 특히 서울 아파트 전세가는 전년 동월 대비 최대 15.8% 상승하는 등 가파른 상승세를 나타냈습니다.

3-1. 정부-민간이 각각 집계하는 아파트 갭 투자 통계가 큰 차이를 나타내고 있다고요?

15일 한국건설산업연구원(건산연)은 최근 발간한 건설동향 브리핑을 통해 "(정부와 민간의) 갭투자 비율에 대한 통계가 2021년 5월 기준 공공(52%), 민간(13.5%)로 최대 3.8배 차이를 나타내고 있다"면서 통계 개선이 필요하다고 밝혔습니다.

국토교통부가 지난 5월 국회에 제공한 자료에 따르면, 이달 서울에서 제출된 주택 매매 자금조달 계획서는 4254건으로, 그중에서 갭투자 거래는 2213건(52.0%)으로 집계됐습니다. 반면 부동산 플랫폼 아실 이 제공한 통계를 보면, 같은 달 기준 서울 아파트 매매계약 중 갭투자 비율은 13.5%에 불과합니다. 정부 통계는 아파트 매매 거래 10채 중 5채가 갭투자라고 보는 반면, 민간은 10채 중 1채가 갭투자라고 보고 있는 셈이다.

2020년 6·17 대책을 통해 갭투자를 '투기'로 규정하고 본격적인 제재에 나선 것은 문재인 정부인데요, 대출 문턱을 높이고 무주택자가 규제지역에서 주택 담보대출을 받아 집을 사는 경우 집값과 관계없이 6개월 안에 입주해야 한다는 조항을 통해 '갭투자'를 원천 차단하겠다고 했습니다.

건산연은 "(정부는) 자금조달 계획서 상 임대료를 승계해 구매한 모든 거래를 갭투자로 정의하고 있다"며 "기존 전세 계약 만료일과 매매 거래일이 일치하지 않는 상당수의 거래가 갭투자로 분류될 가능성을 내포하고 있다"고 했습니다. 시장을 정확히 진단하고 대책을 수립하기 위해 명확한 초과수요 비율을 제시하는 것이 필요하겠습니다.

 

3-2. 부동산 시장 혼란을 줄이기 위해서는 시장 흐름을 정확히 반영한 통계 작성이 시급해 보입니다. 신혼희망타운에도 갭투자 열풍이 불고 있다면서요? 신혼부부 희망 타운은 신혼부부의 주택 마련을 위한 제도 아닙니까?

13일 부동산업계에 따르면 네이버 부동산에는 지난 12일 기준 고덕 신혼희망타운 분양주택 가운데 110건이 전세 매물로, 월세로 나온 매물도 28건 확인되었습니다. 전체 분양 물량 596가구 대비 23%가 임대 매물로 나온 것이죠. 공공 분양 단지에서 이같이 임대 매물이 나오는 이유는 실거주 의무가 없기 때문입니다.

주택법 시행령에 따르면 수도권 공공택지에 건설되며 분양가상한제 적용을 받는 주택은 인근 시세 대비 80% 미만이면 5년, 80~100% 미만이면 3년의 거주의무기한이 적용됩니다. 이 아파트는 지난 2018년 12월 입주자 모집 공고 당시 거주의무 기간 없이 전매 제한만 3년으로 책정됐습니다. 관련 법상 분양 당시 인근 지역 실거래가와 분양가를 비교해서 분양가가 시세보다 높으면 거주의무를 적용하지 않는데요, 이 단지의 분양가가 책정 당시에는 인근 지역 시세가 낮지 않았습니다. 문제는 단지 분양 이후 수도권 집값이 올랐다는 점이죠.

현재 고덕 신혼희망타운의 전세 호가는 전용면적 46㎡의 경우 2억 3000만~3억 원인데 분양가는 1억 9800만 원이었습니다. 55㎡은 2억 3600만 원으로 분양했는데 전세가는 2억 5000만~3억 5000만 원입니다. 전세만으로도 분양가를 회수하고도 남는 상황이죠. 3년 후 전매가 가능해지면 입주하지 않고도 시세 차익을 기대할 수 있게 된 것이죠. 

3-3 지금처럼 가격이 오른다면, 3년 후 전매 가능 시점에는 수억 원의 시세차익을 볼 수도 있겠어요. 신혼희망타운이 취지와 다르게 투자처로 변질될 수 있다는 우려가 있군요. 대책은 있습니까?

별다른 대책이 없이 비슷한 상황이 반복될 것으로 보입니다. 법률 위반이 아니기 때문이에요.
국토부 관계자는 "법적으로 정당한 재산권을 행사하는 측면이 있어 제한하기 어려운 측면이 있다"면서도 "3기 신도시나 사전청약 물량은 시세 대비 저렴하게 공급하기 때문에 법으로 정한 의무거주 기간이 적용될 것"이라고 설명했습니다.

4. 집값이 급격히 오르면서 과거 좌초됐던 서울 시내 주요 재개발 사업이 되살아나고 합니다. 부동산 경기가 하락하며 사업을 포기했던 서울의 재개발 구역들이 일제히 정비구역 지정을 다시 추진하는 모습이군요. 자세한 소식 전해주세요

서울 마포구 아현 뉴타운 해제 구역인 염리 4·5구역은 재개발 사업이 하나씩 진전을 보이고 있습니다. 마포구청은 전날부터 염리동 81 일대 옛 염리 5구역 토지 등 소유자를 대상으로 사전 타당성 검토를 위한 주민 찬반투표를 시작했습니다. 구청 측은 한 달간 주민의견 수렴을 거쳐 찬성률이 50%를 넘길 경우 정비구역 지정을 위한 절차에 나설 계획입니다.

염리동 488-14 일대 옛 염리 4구역은 속도가 좀 더 빠릅니다. 지난달 주민 찬반투표 결과 76%가 재개발 추진에 찬성하며 본격적인 정비구역 지정 작업에 들어갔습니다. 정비구역 지정 전 ‘지분 쪼개기’ 등 편법을 막기 위한 조치로 전 날 기준 권리 산정 기준일도 고시됐습니다. 사전 정비 계획안에 따르면 재개발이 정상 추진될 경우 염리 4구역에는 811가구, 염리 5구역에는 1337가구가 들어설 예정입니다.

지하철 2호선 이대역과 6호선 대흥역 사이에 위치한 이들 구역은 2003년 아현 뉴타운 지정 당시만 해도 알짜 재개발 구역으로 꼽혔지만 사업이 진척을 보이지 못하면서 2015년 정비구역에서 해제됐습니다. 이 일대 재개발이 다시 탄력을 받은 것은 잇따른 주변 구역의 사업 성공입니다. 인근 마포 프레스티지 자이, 마포자이 등 대단지 아파트가 들어서며 집값이 크게 오르자 사업 재추진 동력을 얻은 것입니다. 실제 올 3월 입주한 마포프레스티지자이 전용 85㎡는 18~20억 원에 거래되고 있습니다.

이들 외에도 과거 뉴타운으로 묶였던 지역 곳곳에서 재개발 사업이 재추진되고 있습니다. 노고산동 12-204 일대 노고산 구역 역시 사전 타당성 검토 절차에 들어갔고, 서울 양천구 신정 뉴타운의 옛 1-5구역(신정동 1152 일대)는 지정 해제 7년 만에 정비구역 재지정을 추진 중입니다.

송파구 거여마천 뉴타운 해제 구역인 마천 1구역도 올해 조합설립을 준비 중입니다. 이 구역은 노후도 부족을 이유로 2014년 구역 해제됐지만 지난해 정비구역으로 재지정됐습니다. 마천 3구역 역시 지난해 조합을 설립하고 올해 사업시행 인가를 목표로 사업을 추진 중이며, 마천 2구역도 주민 차원에서 정비구역 재지정을 준비하고 있습니다. 장위 뉴타운 역시 8·9구역은 공공재 개발 후보지, 12구역은 도심 복합사업 후보지로 선정돼 정비 사업이 진행되고 있습니다.

인근에 신축 아파트 입주가 시작되며 매매가격이 오르자 재개발사업도 활발해지고 있습니다.

5. 최근 부동산 상승으로 높은 중개 수수료에 대한 논란이 많습니다. 집값이 뛰면서 부동산 중개 수수료도 수백만 원으로 올랐기 때문인데요, 최근 공인중개사 자격증 취득 열풍이 불고 있다고 합니다. 특히 서울 시험장은 접수 시작 이틀 만에 대부분 마감될 정도로 도전 열기가 뜨겁다고요?

공인중개사 시험에 응시하는 인원은 갈수록 늘어나는 추세입니다. 공인중개사 시험에 많은 인원이 몰린 것은 최근의 집값 급등 때문이라는 의견이 많습니다. 중위 가격은 주택 가격을 순서대로 나열했을 때 중앙에 위치하는 가격을 말하는데요, 월간 KB 주택시장 동향 시계열 자료에 따르면 지난달 12일 전국 아파트 중위 가격은 5억 76만 원으로 2017년 7월 대비 1억 8934만 원 올랐습니다. 같은 기간 서울 아파트 중위 가격은 6억 2888만 원에서 10억 2500만 원으로 3억 9612만 원이나 뛰었습니다. 서울 아파트 절반가량이 10억 원이 넘는다는 의미입니다.

5-1 중개 수수료는 집값이 오르면 요율에 따라 계약 건당 벌어들일 수익이 늘어나는 구 조잖아요. 집값 상승에 따라 부동산 중개 수수료 부담이 커지다 보니 국토교통부와 국토연구원이 '중개 보수 및 중개서비스 개선 방안 토론회'를 개최했죠. 결론적으로 '반값 복비'에 대해 양쪽 불만이 터졌다죠?

7월 기준 서울 아파트 중위 가격인 10억 2500만 원에 0.9%의 상한 요율을 적용하면 최대 922만 5000원의 수수료를 지불해야 합니다. 국토부는 집값 상승에 따라 부동산 중개 수수료 부담이 커지면서 개편안을 내놓았습니다.

6억 원까지는 현 수준을 유지하고, 6억 원~9억 원 미만은 0.5%→0.4%, 9억 원~12억 원 미만은 0.9%→0.5%, 12억 원~15억 원 미만은 0.9%→0.6%, 15억 원 초과는 0.9%→0.7%로 낮추는 2 안을 유력 검토 중입니다. 이렇게 되면 10억짜리 아파트 중개 보수는 최대 900만 원에서 500만 원으로 절반 가까이 낮아집니다.

이에 중개업계는 예상대로 강하게 반발했습니다. 토론회에 참석한 윤상화 한국공인중개사협회 이사는 "고가 구간은 국민 부담을 줄여야 하는 필요성에 공감하고 유연하게 대처하겠다"면서도 "다만 (중저가 주택) 일반구간은 국토부가 점진적이고 장기적인 관점에서 접근해야 한다"고 지적했습니다. 집값 급등과 함께 거래 건수가 늘어 중개사 수입이 일시적으로 늘었다고 하더라도 내년에는 거래건수가 다시 줄어 수입이 줄 수 있다는 얘기죠. 소비자 단체도 정부 개편안이 불만족스럽기는 마찬가지입니다. 소비자단체는 집값이 올라가면 중개 보수를 더 많이 내는 요율체계 자체를 바꿀 필요가 있다는 입장입니다. 거래 건당 일정 수수료를 내는 '정액제'를 도입해야 한다는 주장하고 있습니다. 양측의 입장이 좁혀지기는 쉽지 않을 것 같습니다.

고점과 저점은 아무도 모릅니다. 그러나 한 가지 투자자가 고민해야 할 것은 가격의 움직임이 현재 펀더멘털과 추세를 타고 움직이고 있는지 수급에 밀려 표류하고 있는지에 대한 명확한 판단을 해야 합니다. 집값과 주가의 고점은 아무도 모르지만 현재 가격이 펀더멘털에서 점점 멀어진다면 언젠가 변동성도 당연히 높아질 수밖에 없기 때문입니다.

박상철 기자 3fe94@infostock.co.kr