[인포스탁데일리=박상철 기자]

1. 최근 들어서 같은 아파트 단지 내 전세가가 세 가지인 3중 전세가 속출하고 있습니다. 어떻게 전세가 세 가지 가격이 있을 수 있죠?

임대료 인상률 5%를 적용한 갱신 계약이냐 신규 계약이냐에 따라 같은 단지 같은 주택형 아파트 전셋값이 수억 원 이상 벌어지면서 전세가 2중 가격이 보편화되었어요. 여기에 더해 계약 갱신청구권을 행사하지 않되 시세의 70~80% 수준까지 보증금을 높여 재계약하는 사례가 속속 등장하고 있습니다. 실거주를 이유로 퇴거를 요청하는 집주인과의 협상 과정에서 자진해서 갱신권을 포기한 세입자가 늘어나고 있는 거죠.

지난 8일 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 서울 강동구 고덕동 고덕그라시움 전용 84.24㎡는 지난달 10일 보증금 5억 7750만 원(27층)에 전세 계약서를 썼고 사흘 뒤인 13일에는 그보다 두 배가량 비싼 11억 원(3층)에 전세 계약을 되었습니다. 2년 전 같은 면적의 전세 계약이 5억 5000만 원 안팎에 이뤄졌던 것과 비교하면 10일 거래는 5% 상승했고, 13일에는 두 배 뛰었습니다. 갱신 계약과 신규 계약 간 가격차가 크게 벌어진 ‘이중가격 현상’입니다. 같은 달 21일에는 9억 3000만 원(18층)에 실거래됐는데요, 갱신 계약과 신규 계약의 중간값 수준이죠. 기존 세입자가 계약 갱신청구권을 행사하지 않고 재계약을 체결한 사례로 추정합니다. 동일 평형 아파트 전세가격이 5억 원대, 9억 원대, 11억 원대로 삼분화된 셈이죠.

이러한 삼중 가격 사례는 서울 아파트 단지 곳곳에서 발견할 수 있습니다. 강남구 대치동 은마아파트 전용 84.43㎡의 경우 지난 7일 신고 기준 7월 총 5건의 전세 거래가 체결됐는데 2건은 5억 원대, 2건은 10억 원대, 1건은 7억 원대에 전세 계약을 맺은 것으로 확인됐습니다. 갱신 계약과, 재계약, 신규 계약의 가격이 달리 책정되면서 동일층에서도 적게는 3억 원에서 많게는 5억 원 이상 격차가 벌어진 것이죠.

1-1. 개정 임대차법에 따르면 세입자는 통상 2년인 임대차 계약을 1회 연장할 수 있지 않습니까? 임대료 상승률은 5%로 제한되고요. 때문에 갱신 계약 시세와 신규 계약 시세가 다른 것은 이해가 되는데요, 재계약한 세 번째 가격은 왜 나타나나요?

세 번째 시세는 세입자가 계약 갱신청구권을 행사할 수 없는 예외 조항에서 출발합니다. 현행법상 집주인은 본인이나 자녀, 부모님의 실거주를 이유로 세입자의 갱신 요구를 거부할 수 있는데요, 집주인이 실거주하겠다고 나서면 세입자는 꼼짝없이 이사를 해야 해요. 세입자는 차라리 계약 갱신청구권을 포기하고 신규 계약 시세의 70~80% 수준으로 재계약을 하는 거죠. 인근 전셋값이 올라 비슷한 가격에 비슷한 전셋집을 구하는 게 불가능해진 상황이니까요. 집주인과 임차인의 이해관계가 맞아떨어져 세 번째 전세가가 생긴 거죠.

저희 경매 카페 회원들 중에는 집주인도 있고, 세입자도 있는데요. 얼마 전에는 계약 갱신청구권으로 재계약을 한 임차인을 만났는데요, 막상 계약을 하긴 했지만 벌써 2년 후가 고민이시더군요. . 계약 갱신청구권이 아니었다면 완만한 전세가 상승이었을 텐데 시장가격을 왜곡하는 바람에 각종 부작용이 나타나고 있습니다.

 

1-2. 임대차법 시행 이후 전세 다중 가격 현상을 포함해 전셋값 상승, 전세난 심화, 전세의 월세화 가속 등의 문제가 심각합니다. 최근에는 원룸도 전세 대란이라고요?

서울에서 지난 6월 전세 실거래된 전용면적 30㎡ 이하 원룸의 평균 전세보증금이 1년 전보다 10% 가까이 상승한 것으로 나타났습니다. 전용 30㎡ 이하 원룸 평균 전세보증금은 1억 6883만 원으로 집계되었어요.

1-3. 원룸은 저렴하다고 생각했는데, 전세가가 장난 아니네요. 전세가 오르다 보니 집주인의 부당한 요구도 들어줘야 하기도 하는데요, 집주인과 동거인으로 사는 건 무슨 이유입니까?

서울 아파트 전세시장에서 집주인의 '위장전입' 사례가 늘고 있습니다. 실제 거주는 임차인이 하는데, 집주인이 동거인으로 전입을 한 상태입니다. 이때 시세보다 저렴한 전세보증금으로 임대를 냅니다. 위장전입은 주민등록법 위반으로 최대 징역 3년 이하입니다. 하지만 실제 처벌받는 경우가 드물어 현장에선 사례가 줄지 않습니다.

1-4. 왜 이렇게 하는 거죠? 집주인과 임차인 둘 다 불편하지 않습니까?

정부는 2017년 ‘8·2 대책’에서 1가구 1주택자도 2년 이상 거주해야 양도세를 면제받게 했습니다. 2018년 '9·13 대책'에서는 장기보유특별공제 요건에 2년 실거주 요건이 추가됐고요. 2019년 '12·16 대책'에서는 장기보유 최대 공제율(80%) 요건이 '10년 보유'에서 '10년 거주'로 바뀌었습니다. 불가피한 이유로 본인 소유가 아닌 집에서 전세살이 하던 집주인은 큰 고민이 되는 일이죠. 실거주 요건을 채우려면 각종 꼼수를 부릴 수밖에 없습니다.

그렇다고 바로 팔수도 없습니다. 올해 6월부터는 지난해 7·10 대책을 통해 예고했던 양도세 중과 조치가 시행돼 세율이 최고 75%까지 올랐고요, 6개월간 유예된 다주택자와 단기거래자에 대한 양도세 중과 조치가 시행됐습니다. 차익 대부분을 세금으로 내게 되니까요. 예를 들어 3억 원에 산 아파트를 8억 원에 팔아 5억 원의 시세차익을 얻었다 해도 보유기간이 1년 미만인 경우엔 지방세를 포함해 3억 8000만 원 이상의 양도세가 부과됩니다. 이 경우의 양도세율이 기존 40%에서 70%로 뛰었기 때문이죠. 1년 이상∼2년 미만 보유한 경우 양도세율도 60%로 세 부담만 3억 3000만 원가량입니다.

전세 매물이 품귀현상을 빚는 탓에 세입자들은 마지못해 집주인 요구를 따를 수 없는 분위기입니다. 서류 상이지만, 집주인과 동거를 해야 조금이라도 저렴한 전세를 얻을 수 있습니다.

2. 임대시장이 불안한 가운데 반가운 소식도 있습니다. 서울 인허가가 87% 급등했다고요? 집값 숨통 트이나요?

국토교통부는 분양이나 착공 실적은 부진했지만, 선행지표인 인허가 실적은 87%가 늘어 중장기적으로 공급 확대가 기대된다고 설명했습니다. 국토부는 올 1~6월 서울 아파트 분양은 5618가구로 집계됐다고 5일 발표했는데요, 지난해 상반기 9673가구에 비해 41.9%가 급감했습니다. 착공 실적도 부진했는데요, 이 기간 서울 아파트 착공은 1만 2342가구로 1년 전보다 52.5% 감소했습니다. 5년 평균과 비교하면 35.7% 줄었습니다. 지난해 하반기 분양가상한제가 시행되고, 각종 정비 사업 규제가 장기화되면서 분양 및 착공 물량이 영향을 받았다는 분석입니다.

이런 상황에 선행지표인 인허가 실적이 개선된 것은 의미가 있습니다. 올 상반기 서울 아파트 인허가는 2만 2427가구로 작년 상반기 1만 1992가구보다 87.0% 증가했습니다. 5년 평균 대비로는 39.1%가 많습니다. 국토부 관계자는 “서울의 상반기 아파트 인허가 물량은 역대 최고 수준을 기록한 2017년(2만 3000가구)와 비슷하다"며 “수도권의 인허가, 착공 물량 역시 증가세인 만큼 공급이 늘어날 것”이라고 말했습니다.

정부가 이를 근거로 향후 주택 공급이 충분하다고 주장합니다. 국토부는 이날 보도자료를 통해 “서울 착공 실적은 다소 부진하지만, 인허가가 크게 증가해 향후 착공, 준공 물량 증가가 예상된다"고 밝혔는데요, 하지만 전문가들은 올해 인허가 물량이 크게 늘어난 데에는 ‘기저효과’가 적지 않다고 지적합니다. 지난해 인허가 물량이 워낙 적다 보니 수치상으로 크게 늘었다는 거지요. 5년 평균치와 비교하면 수도권 인허가 물량은 오히려 1% 줄었고, 39.1% 늘어난 것으로 나타났습니다. 인허가를 받고도 착공이나 분양이 지연되는 경우가 적지 않아 시장에서는 인허가 물량의 70%가량만 실제 공급으로 이어지는 것도 염두에 두어야 할 것입니다.

 

3. 강서구 마곡동, 가양동 일대가 복합 쇼핑몰 등의 개발이 가시화되면서 주목을 받고 있다는 소식입니다. 제2코엑스가 두 개나 들어선다고 하는데요, 아파트 가격도 꾸준히 올라서 호가 1억씩 오르고 있다고 합니다. 저희 동네 이야기라 더욱 관심이 가는데요. 어떤 소식인가요?

먼저 지하철 9호선 양천향교역 인근 CJ 공장 용지에는 지상 14층 높이의 업무시설과 신세계 스타필드 복합 쇼핑몰이 들어섭니다. 이 용지 면적은 11만 2587㎡이고 연면적이 81만여㎡ 규모로 삼성동 코엑스(연면적 46만㎡)보다도 큽니다. 호재에 힘입어 이 부지와 도로 하나를 사이에 두고 있는 한강타운 아파트, 동신대에 아파트, 가양 성지아파트 등은 매물이 사라졌습니다. 매물은 없고 사려는 사람은 많으니 계약될 때마다 신고가를 찍고 있는데요, 한 공인중개사에 따르면 “한강타운 1층이 11억 1000만 원(84㎡, 이하 동일)에 거래됐는데 그다음 6층이 12억 500에 팔렸고, 현재 호가는 13억에 형성돼있다"고 해요.

두 번째로 양천향교역에서 지하철 한 정거장 옆인 마곡나루역에 내리면 왼쪽으로는 LG 사이언스 파크가, 오른쪽으론 한창 공사 중인 마곡 마이스(MICE) 복합단지가 펼쳐집니다. 마이스는 회의(Meeting), 포상관광(Incentives), 집회공간(Convention), 전시공간(Exhibition)의 앞 글자를 딴 줄임말입니다. 연면적 82만㎡ 규모로 조성되는 마곡 마이스 복합단지는 생활형 숙박시설, 컨벤션 센터, 특급호텔, 집회 시설, 판매시설, 업무시설 등을 포함합니다. 인근 주민들은 강서구의 중심이자 서울의 판교가 될 것으로 기대를 가지고 있습니다. 자연스레 인근 아파트 시세도 천정부지로 치솟았습니다. 마이스 단지와 가장 가까이에 위치한 마곡 엠 벨리 7단지 아파트는 전용 84㎡ 매물 호가가 각각 16억 원, 18억 원, 19억 원으로 나와있습니다.

4. 마곡은 업무지구가 지속적으로 팽창하고 있고 ‘모세권’까지 겹치면서 시장의 관심도가 높아지고 있는데, 복합 쇼핑몰 개발까지 완공되면서 더욱 관심을 받는 지역이 되었습니다. 개발에는 도로가 빠질 수 없는데요, 수도권 집값 상승 주도하는 군포·안성·안양·오산, 공통 키워드는 ‘철길’이라면서요?

수도권 광역급행철도(GTX) 사업 등 교통 환경 개선 기대감에 경기권 일부 지역 아파트 가격 상승 폭이 커지고 있습니다. 8일 한국부동산원에 따르면 경기도 군포, 오산, 안성시, 안양 동안구 지역 아파트값이 일주일에 1% 가까이 오르는 등 상승세가 두드러지고 있습니다. 이 4개 지역은 7월 마지막 주와 8월 첫째 주 아파트값 상승률이 시군구 기준으로 전국에서 가장 높았습니다.

8월 첫째 주 군포 지역 아파트값 상승률은 0.85%였다. 안성은 0.84%, 오산 0.81%, 안양 동안구 0.76%였습니다. 같은 기간 전국 아파트 매매가격 평균 상승률은 0.28%, 수도권은 0.37%, 서울 0.20%였다.

특히 군포는 아파트 매매가격 변동률 조사가 시작된 2012년 이후 상승률이 가장 높았습니다. 1년 전 만에도 3억 원 후반대였던 이 지역 아파트 평균 매매가격은 4억 원 후반대가 됐고, 지난 6월 기준 평균 매매가격은 4억 7014만 3000원이었습니다. 안성시 아파트 평균 매매가격은 1월 1억 5493만 9000원에서 매월 올라 6월 1억 6884만 9000원을 기록한 것으로 나타났다. 올해 안성 지역 아파트 누적 상승률은 13.18%다.

군포는 내년 착공 예정인 GTX-C 노선이 금정역을 지날 예정이고, 안양시 동안구도 GTX C 노선 민간 우선협상대상자로 현대건설 컨소시엄이 선정되면서 GTX-C 노선 인덕원역 추가 기대감이 부동산 시장에 영향을 미치고 있습니다. 앞서 국토부 민간투자사업 평가에서 현대건설 컨소시엄이 우선협상대상자로 선정됐는데 현대건설 컨소시엄 측이 해당 노선에 인덕원역과 왕십리역을 추가 역사로 제안하면서 호재로 작용하고 있습니다. 오산의 경우 분당선 연장사업(기흥~동탄~오산)이 지난 6월 확정됐습니다. 안성시는 경기도에서 유일하게 철도가 지나지 않았는데, 수도권 내륙선(동탄~청주공항 광역철도)이 지난 6월 확정되면서 고속철도 2개 노선이 신설될 계획인데다 공시가격 1억 원 미만 저가 아파트가 많은 점도 상승 요인으로 작용하고 있습니다.

올해 상반기 경기도 지역 아파트 거래량과 매입자 연령 변화 추이를 살펴보면, 월별 거래량은 1월(20만 938건)부터 6월(15만 131건)까지 감소세를 그리고 있습니다. 거래 감소 속 고가 매수가 이어지면서 가격은 계속 오르고 있습니다. 특히 30대의 매수세가 영향을 미치고 있는데, 올해 상반기 거래된 경기도 아파트 10만여 가구 중 절반 이상을 30·40대가 샀습니다. 수도권 지역의 아파트 거래량이 감소하고 있으나, 교통망 확대 기대감과 함께 아직 덜 오른 지역을 찾으려는 심리로 경기도 중저가 아파트 단지의 매수세가 당분간 이어질 것으로 가격 상승은 당분간 이어질 것으로 전망됩니다.

5. 호재 갖춘 지방 부동산시장 관심도 높아지고 있습니다. 광역 교통망 구축에 대한 기대감 때문인데요, 지방 분위기가 어떻습니까?

지난 2017년 강릉역으로 KTX가 처음 연결되고 올 3월 동해역까지 연장 운행되면서 동해시 아파트의 외지인 매수 비율은 2018년 15.3%에서 지난해 21.4%로 크게 증가했습니다. 최근 강릉시 교동에서 1순위 청약을 마친 '강릉 롯데캐슬 시그니처'는 3만 5625명이 몰리며 평균 46.87 대 1의 경쟁률을 나타낸 바 있습니다. 7월 초 부산~양산~울산 광역철도 구축 계획이 발표된 양산시에서 분양한 '사송 더 데시앙 3차'는 1순위 청약에 1만 건 이상 청약통장이 몰리기도 했습니다.

이처럼 교통계획이 확정되면서 세부 노선에 따라 지방 도시들에 대한 관심이 증가하는 모습입니다.

경남에서는 9개 광역 교통망이 추진됩니다. 부산~양산~울산 노선과 창원~김해~양산~울산을 잇는 광역철도 노선이 가장 큰 호재입니다. 부산과 울산 사이에 자리 잡아 가교 역할을 하게 될 양산시의 경우 양산 서쪽 지역(물금, 북정), 동쪽 지역(웅상)으로 철도 노선이 지나게 되면서 주목받고 있습니다.

충청권에선 충남 홍성과 경기 화성을 잇는 서해선~경부선 KTX 연결 사업이 있습니다. 해당 노선이 건설되면 충남 홍성에서 서울까지 이동시간이 반으로 줄어 1시간이 채 걸리지 않게 됩니다. 이 외 충청권 광역철도 3단계 사업(강경~계룡 연결)이 완료되면 충남, 호남권에서 청추공항으로 쉽게 이동할 수 있게 되며 호남선 고속화 사업으로 가수원~논산 구간이 직선화됩니다. 호남권에서는 익산~전주~남원~곡성~구례~순천~여수를 잇는 전라선 고속철도 사업이 예정돼 있으며 광주~나주 광역철도와 광주와 대구를 연결하는 달빛 내륙철도도 관심을 모으고 있습니다.

업계에선 이들 교통망 구축 호재로 주요 지역들의 부동산시장 분위기도 달아오를 것으로 내다본다.

<이번주 경매브리핑> 

경매시장에서 주택 낙찰가율은 사상 최고치를 갈아치우고 있습니다.
6일 법원 경매 전문 기업 지지옥션에 따르면 지난 6월 전국 아파트 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 104.4%를 기록, 관련 통계 작성을 시작한 2001년 이후 최고치를 기록했습니다.

전국 아파트 낙찰가율은 올해 1월 100.2%로 처음 100%를 넘긴 후 6개월 연속 줄곧 100%를 웃돌고 있으며, 올해 6월 수도권 아파트 낙찰가율은 112.9%로 5월보다 1.9% 포인트 더 올랐습니다. 평균 응찰자도 7.3명에서 9.1명으로 늘었습니다. 서울 아파트 낙찰가율(119%)도 3월부터 4개월 연속 오르면서 역대 최고치를 경신하고 있습니다.

낙찰가율이 100%을 넘어서면 감정가보다 비싸게 매각되고 있다는 뜻입니다. 그렇다면 잘못된 가격으로 낙찰받은 것일까요?
그렇지 않습니다. 거래 때마다 신고가가 속출하는 현재 시장에서 6개월 전 책정된 감정가는 이미 저렴하기 때문입니다. 감정가보다 높은 낙찰가라도 시세보다 저렴하다면 적정 낙찰가입니다.

잊지 마세요!! 입찰가를 선정할 때 기준가격은 감정가가 아닌 현재 시세입니다.

 

박상철 기자 3fe94@infostock.co.kr