[랜드마크ll 1회] 천장을 모르는 부동산 가격, 언제까지?
[랜드마크ll 1회] 천장을 모르는 부동산 가격, 언제까지?
  • 박상철 기자
  • 승인 2021.07.26 09:46
  • 최종수정 2021.07.28 15:21
  • 댓글 0
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[인포스탁데일리=박상철 기자]

진행 : 시선파트너즈 조영빈 대표
해설 : (주)즐거운컴퍼니 이현정 대표

1. 올해 부동산 가격 상승이 심상치 않는데요, 어느 정도인가요?
집값이 오르는 걸 피부로 느끼시나요? 경매 낙찰가를 보면 그 상승 속도를 알 수 있어요. 주택 가격 상승에 대한 지수로 보면 더 확실하게 알 수 있어요. 19일 한국부동산원이 내놓은 ‘2021년 5월 공동주택 실거래가격지수’ 자료에 따르면 지난 5월 수도권 아파트 실거래가격은 13개월 연속 상승했습니다. 5월까지 수도권 아파트 실거래가격은 13.15% 뛰었는데요, 6월까지 합산하면 상반기 누적 상승률은 15.5% 이상입니다. 조사를 시작한 2006년 이후 가장 높은 수준입니다.

지역별로 보면 경기도 아파트가 16.79%로 가장 큰 폭으로 올랐습니다. 다음은 인천 (16.1%) , 서울( 7.73%) 순이지요. 하지만, 사실 올해 아파트 상승은 전국적인 현상이에요. 1~5월 전국 아파트 실거래가격은 9.69%나 상승했고, 수도권을 제외한 지방도 6.08% 상승했습니다.

※ 참고: 광역시 중 대전(8.58%), 대구(7.33%), 부산(6.19%), 9개도 중엔 충북(10.24%), 제주(8.03%), 충남(7.36%), 강원(7.34%) 

2. 집을 사려는 사람들의 마음이 더 조급해지겠어요.. 어느정도입니까?
국토연구원에 [주택매수심리]라는 지수가 있어요. 이 지수는 전국 기초자치단체에 거주하는 시민들과 중개업소를 대상으로 설문조사를 통해 산출하는데요, 지수가 100 이상이면 사려는 사람이 늘어나고, ‘가격 상승’과 ‘거래 증가’ 흐름을 보인다는 의미예요.

‘6월 부동산시장 소비자 심리조사’ 자료에 따르면 6월 전국 ‘주택 매매시장 소비심리지수’는 137.7로, 전월(133.8)보다 3.9포인트 올랐습니다. 특히 수도권 주택 매매시장 소비심리지수는 143.2로, 전월(139.5)보다 3.7포인트 상승했어요. 집을 사야겠다는 심리는 갈수록 강해지고 있다고 할 수 있죠.

3. 하지만, 서울은 물론이고, 수도권 아파트 가격이 너무 오르지 않았습니까?
맞습니다. 보통은 아파트 가격만 상승하는 것이 일반적인데, 최근 변화가 생겼어요. 전셋값마저 크게 오르면서 아파트보다 저렴한 빌라(다세대·연립주택)나 오피스텔로 눈을 돌리는 주택 수요자가 늘어나고 있습니다. 심지어 서울에서는 6개월째 빌라 거래량이 아파트 거래량을 넘어서고 있어요. 4월 빌라 거래량은 5710건으로 아파트(3658건)와 격차를 2000건 이상으로 벌리더니, 5월 이후에도 여전히 아파트를 앞서는 거래량을 기록하고 있습니다. 빌라 가격도 꾸준히 오르고 있어요. 

최근 빌라 경매 물건의 낙찰가도 꾸준히 오르고 있어요. 지난달 경기와 인천의 빌라 낙찰률은 모두 48.8%을 기록했는데요, 경매로 나온 10건 중 5건은 낙찰됐다는 뜻이죠. 두 지역 낙찰률은 각각 2017년 7월(56.1%)과 2016년 7월(52.0%) 이후 역대 두 번째로 높은 수준입니다. 경기·인천의 빌라 경매 낙찰가율은 꾸준히 오르고 있는데요, 지난달 경기 빌라 낙찰가율은 71.3%로 전월 대비 1% 포인트 상승했고, 인천 낙찰가율도 76.7% 전월대비 7.7% 포인트 올랐습니다. 낙찰가율이 100%를 넘는 사례도 잇따라 등장하고 있다. 

이주현 지지옥션 선임연구원은 “지난달 경기와 인천에서 낙찰된 빌라 사례를 보면 인천 서구처럼 교통 호재가 있던 지역에 위치한 곳이 많았다”라며 “서울보다 낮은 가격에 빌라 가격 상승을 기대한 투자 수요가 경기와 인천에 몰렸다”라고 말했고, 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수도 “한정된 금액으로 투자 가치가 높은 매물을 낙찰받으려는 사람 입장에서는 경기와 인천으로 눈을 돌릴 수밖에 없다”며 “인천 산곡만 하더라도 재개발이 진행 중인데, 서울에 비해 적은 금액으로 아파트 입주권을 받을 수 있다는 장점이 있다”라고 했습니다.

최근 저도 빌라를 낙찰받았는데요, 경쟁자가 8명이 들어왔어요. 다 쓰러져가는 빌라인데 말이죠. 그만큼 실수요자와 투자자 모두 빌라에 대한 관심이 많다는 것을 알 수 있습니다. 

※ 참고:1월 5838건/ 아파트(5789건) 2월 4459건 아파트(3867건).. 3월 5131 아파트(3786건).. 지난해 8월(3억113만 원) 처음 3억 원을 넘긴 뒤 매달 상승하는 추세(아파트 월거래량은 빌라보다 2배까지도 많은 것이 일반적)

4. 가격 상승이 매매만의 문제인가요? 전세도 계속 오르고 있다고 하는데요.
아파트 빌라 모두 상승세인데요, 전세도 오르고 있어요. 지난해 말 이후 오름폭이 살짝 둔화되는가 하던 전국 아파트 전세가격 상승률이 다시 오르고 있습니다. 특히 올가을 극심한 전세난에 대한 우려가 높습니다. 수요 대비 공급을 나타내는 [전세수급지수]가 있는데요, 100을 넘을수록 전세 수요가 공급보다 많다는 것을 의미합니다. 지난달 114.1로 상승했습니다. 

서울부동산정보광장에 따르면 올해 상반기 서울 아파트 월세(준전세·준월세 포함) 거래(2만 7,825건)로 지난해 같은 기간(28.7%)과 비교하면 월세 비중이 약 5.2% 포인트 늘어났습니다.

한국부동산원은 전세매물 공급 부족이 부족한 상황에 방학을 앞둔 학군 수요가 더해지며 상승세가 이어지고 있다고 하고, 업계에서는 임대차 3법 시행으로 전세시장 불안은 하반기에 더욱 확대될 것으로 내다봤습니다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "전세의 월세화가 이미 급속히 진행되고 있다"며 "시장에 유통되는 전세 매물을 늘리고 장기전세주택을 신속히 공급함으로써 이런 추세를 완화해야 임대차 시장의 과열을 막을 수 있다"고 말했습니다.

제 의견이예요. 전세가 오르는 이유를 한마디로 말하면 공급이 없어서예요.
전세를 내는 집주인이 누구죠? 어딘가에 살고 있으면서 다른 집을 전세를 주죠. 일단 집이 두 채 이상이라는 건데요, 똘똘한 한 채만 가져야 하는 상황에 누가 전세를 내겠어요. 다주택자들이 공급하던 전세매물이 줄어들자 전세가도 고공행진 중이지요. 장기전세주택이 바로 공급될리도 없고, 설사 공급된다 하더라도 민간 전셋집이 더 쾌적할 거예요. 주인이 직접 관리하는 집과 일로 관리하는 집의 차이가 있을 거예요. 민간이 전세공급을 할수 있으면 전세가는 잡힐 겁니다. 

5. 전세는 물론 아파트 빌라까지 가격 상승하는 결정적 이유가 무엇일까요?
집값이 올라 이익을 낸 사람이 있다는 건, 집을 판 사람도 있다는 얘기지요. 2,3년전 집값 폭락론에 집을 팔아버린 집주인들은 현재 패닉상태죠. 집값이 떨어지기만 기다리다 벼락거지가 된 사람들이죠. " 괜히 팔았어.." 후회하는 사람이 많아요. 무주택자는 더 늦기전에 지금이라도 내집을 마련하지 않으면 빈부의 차이는 더 커질거라는 불안감이 팽배해요.

아파트 대체제로 빌라나 오피스텔에도 관심이 높아졌지요. 아파트라면 좋겠지만, 어차피 밀리고 밀려 외곽으로 떠나는 마당에 빌라라도 매입하려는 수요가 늘었어요. 아파트 매매 규제에 따른 일종의 풍선효과죠. 매수에 나선 사람은 처음부터 실수요자가 아닐 수도 있어요. 아직 집을 살 여력이 안되지만, 전세가가 너무 오르니 울며 겨자 먹기로 집을 사는 사람들이죠.

서진형 대한 부동산학회장(경인여대 교수)도 “아파트값이 너무 많이 오르다 보니 매수 여력이 없는 수요자가 빌라나 오피스텔로 움직이고 있다”면서 “빌라·오피스텔의 가격도 당분간 우상 향할 것”으로 내다봤어요.


6. 실수요자가 아닌 투자자의 동향은 어떤가요? 10대 갭투자가 늘고 있다고 하던데요, 어떤 이야기지요?
더불어민주당 박상혁 의원이 국토교통부에서 제출받은 자금조달계획서 제출 건수 자료를 보면, 올해 1~5월 10대가 서울에서 주택을 구매한 것은 69건이라고 해요. 지난해 같은 기간 7건에 비해 10배 가까이 늘었다는 거죠. 
소득이 없는 10대가 집을 사려면 부모로부터 일부 돈을 증여받고, 나머지는 전세 보증금 등으로 충당했을거예요. 과거에는 부모가 집을 사서 보유하다가 나중에 자녀에게 증여를 했었는데, 지금은 보유하는 자체가 부담이 되니까요. 처음부터 어린 자녀 명의로 집을 사면, 나중에 증여하는 것보다 오히려 세금이 절약될 수 있어요. 

서울에서 10대가 갭투자한 주택 유형은 아파트가 아닌 빌라 등이 88.4%예요. 비싼 아파트보다 상대적으로 저렴한 빌라 등으로 10대의 갭투자가 몰린 것으로 보이는데요, 투자자들이 대단한 자산가는 아니라는 거죠. 그런데 거래건수가 고작 69건이라는 거!! 사실 100건도 안되는 거래로 뉴스거리가 될 만한가 라는 생각도 해봅니다. 

7. 전세매물이 늘어난 소식도 있습니다. 재건축 단지의 실거주 2년 규제 철회 이후 전월세가 늘었다면서요.
19일 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 은마 아파트 전세 매물은 총 147건으로 지난 12일 74건 대비 99% 증가했는데요, 일주일 사이 전세 매물이 두 배로 늘어난 거죠. 월세 매물 역시 같은 기간 80건에서 107건으로 34% 증가했어요. 

지난해 6·17 대책에 따라 새 아파트 입주권을 원하는 집주인은 실거주 2년 요건을 채워야 한다던 규제정책이 제외되면서 상황이 급변했어요. 실거주 이력 없이 입주권을 가질 수 있게 된 집주인들이 너도나도 전·월세 매물을 내놓은 것이죠. 사실 고가의 은마아파트를 소유한 소유주들은 원래 더 쾌적한 아파트에 살고 있죠. 가격은 높지만, 낡고 오래된 아파트잖아요. 

대표적인 재건축 아파트에는 불편함을 감수하는 전월세 임차인이 살고 있어요. 그만한 입지에 저렴하게 살 수 있으니까요. 처음부터 현실을 고려하지 않은 잘못된 규제정책이었어요. 그래도 잘못을 원상 회복시킨 것은 큰 의미 있어요. 잘못되었다고 판단될 때 돌이킬 수 있는 힘이 진정한 용기가 아닐까요? 
함영진 직방 빅데이터랩장은 "실거주 의무 철회로 전세시장 교란 요인이 줄어들게 된 것은 의미가 있다"면서도 "전세의 월세화, 입주물량 감소 등이 전세난을 유발하고 있어 전셋값이 하락하기는 어려울 것"이라고 전망했습니다.


8. 마지막으로 이번 주 청약 소식입니다.
전국 어디서나 청약이 가능한 일명 ‘전국구 청약지역’ 아파트에 대한 관심이 뜨겁습니다. 전국구 청약 지역은 정부가 기업 이전, 공공기관 이전 등 특정한 사유로 조성되는 택지지구나 신도시의 원활한 정착을 위해 도입한 제도인데요, 전국구 아파트는 비규제지역으로 청약이나 대출 자격 요건이 까다롭지 않습니다. 청약통장 가입 후 6개월 이상, 만 19세 이상이면 세대주 뿐 아니라 세대원도 1순위 자격으로 청약할 수 있고, 유주택자도 1순위 청약 자격이 주어집니다. 대출 시 담보인정 비율(LTV)이 최대 70%까지 가능합니다. 

추첨제 물량도 상대적으로 많아 청약 가점이 낮은 수요자들에게 좋은 기회입니다. 조정대상지역의 경우 전용면적 85㎡ 이하 주택형은 전체 물량의 25%만 추첨제로 공급되는 반면, 비규제지역은 전용면적 85㎡ 이하 물량의 60%를 추첨제로 공급합니다.

그중 세종 공무원 특공 폐지 후 첫 분양 단지인 세종 자이더시티 는 1350여 가구의 대단지 민간분양 아파트로 예비 청약자의 관심이 높습니다. 전체물량 중 89%가 추첨제로 풀리는 데다 공무원 특공도 폐지 물량이 일반공급으로 전환되기 때문이죠. 입주자 모집공고에 따르면, 특별공급 청약접수는 27일, 일반공급은 다음날인 28일 예정입니다. 당첨자 발표일은 8월 4일 예정입니다.
총 공급 물량은 총 1350가구입니다. 

세종 공무원 특공이 없어져서 특별공급과 일반공급으로 나뉩니다. 특공과 일반공급 비율은 53.4대 46.6입니다. 투기과열지구에서 85㎡ 초과 물량은 절반은 가점제, 절반은 추첨제로 뽑죠. 그런데 전체 물량의 89%인 1200가구가 85㎡를 넘습니다. 즉 이중 600가구가 추첨으로 당첨자를 뽑는 거죠. 추첨제 물량 중 75%는 무주택자를 대상으로, 25%는 무주택자와 1주택자를 대상으로 뽑습니다. 제 지인도 청약에 도전하시겠다고 하시네요. 

그 외 충남 아산을 비롯 충주기업도시, 세종시, 원주기업도시, 내포신도시, 경기도 평택에 전국적으로 누구나 청약이 가능한 신규 분양 물량이 공급됩니다.

 

<충청남도 아산>
· 충남 아산 ‘한라비발디 스마트밸리’
· 지하 2층~지상 27층 11개동 규모로 총 998가구로 구성
· 아산 스마트밸리 산단 공동주택단지 중 최대 규모
· 행정구역상 아산이지만 천안 생활권
<충청북도 충주>
· 한화건설 : 충주기업도시 공동 4-1블록에서 ‘한화 포레나 서충주’ 분양
· 충주에서 첫 번째 ‘포레나’ 브랜드로 공급하는 아파트
· 총 478가구 규모
<강원도 원주>
· 라인건설 : 강원 원주시 원주기업도시 1-1 블럭에서 ‘이지더원 3차’를 분양
· 총 1516가구
<충청남도 내포신도시>
· 모아건설 : 충남 내포신도시에 ‘모아 미래도 메가시티 1차’를 분양
· 총 870가구 규모
· 수요층이 두터운 전용 84㎡ A~B 타입으로 구성
<경기도 평택>
· GS건설 : 경기도 평택시 영신 도시개발지구 A3 블록에서 ‘평택지제역자이’를 분양
· 총 1052가구 규모
· 1순위 해당 지역 미달 시 진행되는 1순위 기타 지역에서 전국구 청약 가능

올여름 장마는 짧았고 날씨가 굉장히 더워졌습니다. 열돔현상으로 인해 앞으로 더 더워질 거라고 전문가들이 경고하고 있는데요 지금 우리에게 필요한 것은 날씨도 부동산 시장도 과열을 식혀줄 수 있는 시원한 소나기, 청량한 정책이 아닐까 싶습니다. 감사합니다.

박상철 기자 3fe94@infostock.co.kr


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