[인포스탁데일리=(시카고)이동훈 기자] 유명 주식 블로거인 젠알파는 '킴코 리얼티(KIM)'가 최근 수년간 동사의 포트 자산 포트 폴리오를 상당부분 교체했고, 올해 강한 성장세를 기록 중이라고 평가했다. 웨인가튼과의 합병을 통해 투자 매력도가 증가했고 회사의 규모와 영업 효율성을 크게 향상 시켜 향후 전망이 낙관적이라고 평가했다.
킴코 리얼티는 미국에서 가장 큰 쇼핑 센터 리츠중 하나로 398개의 건물 및 쇼핑 센터를 보유하고 있다. 총 임대 가능한 면적이 7000만 스퀘어 피트가 넘는다. 동사는 1958년에 설립됐고, 1991년에 주식 상장을 했다.
동사는 지난 수년간 부진한 지역의 자산을 적극 매도했고 그 자금으로 대도시에 있는 부동산에 집중 투자를 했다. 연간 임대료의 85%가 인구 밀도가 높은 대도시 부동산에서 나오고 있으며 미 서부와 선밸트 지역에 자산 포트폴리오를 집중적으로 보유하고 있다.
임대료의 78%를 대형 식료품점을 구심점으로 하는 쇼핑 센터를 통해 얻고 있어 전자상거래의 영향을 거의 받지 않고 있다. 티제이멕스(THX), 홈디포(HD), 로스스토어(ROST), 월마트(WMT) 등의 대형 유통 업체들을 세입자로 두고 있어 전자상거래 업체들의 활성화에도 실적이 부진하지 않았다. 아래의 도표는 킴코 리얼티의 상위 10개 세입자를 보여주고 있다.
올해 1분기에 킴코 리얼티는 358건의 신규 임대 계약을 체결했고 이는 2019년 1분기 이후 최대 임대 계약 건수다. 젠알파는 “현재 킴코 리얼티는 수요가 늘어나고 있어 임대율이 93.5%에 달해 강한 회복세”를 보이고 있다. 동기간 킴코 리얼티는 94%의 임대료를 징수해 경쟁업체인 리얼티 인컴(O)와 페더럴 리얼티 트러스트(FRT)에 비해 높은 징수율을 기록했다.
영화관과 피트니스 센터의 재개장으로 인해 임대료 징수율이 지금보다 더 상승할 것으로 보이며 발표를 앞두고 있는 2분기 및 향후 실적 또한 강하게 반등할 것으로 보인다.
게다가 웨인가튼 리얼티의 인수를 통해 상당한 수준의 성장 동력과 포트폴리오 강화가 예상된다. 웨인 가튼 또한 선밸트 지역에 킴코 리얼티와 비슷한 규모의 부동산 포트폴리오를 보유하고 있다. 웨인 가튼은 현재 임대율이 93%에 달하는159개의 부동산을 보유하고 있다. 2025년까지 킴코 리얼티는 대형 식료품점을 구심점으로 하는 부동산의 비율을 85%가 늘리려 하고 있다.
웨인가튼 리얼티의 임대료는 스퀘어 피트당 20.43달러로 다른 부동산 리츠에 비하면 높은 수준이다. 임대료 징수율을 킴코 리얼티와 비슷한 94%를 기록했다. 그리고 주요 부동산의 지역적 분포도가 킴코 리얼티와 비슷해 합병 후 연간 비용 절감 시너지 효과는 3500만 달러에서 3800만 달러에 이를 것으로 추산된다.
킴코 리어티의 임대 기간이 다른 리츠에 비해 상대적으로 짧아 인플레이션에 영향을 덜 받을 것으로 보인다. 임대기간 만료 후 더 높은 임대료에 임대할 수 있어 임대료가 미국 전체적으로 인상이 되면 임대 매출이 늘어날 것이다.
킴코의 신용 등급은 Baa1/BBB+로 견조한 대차대조표를 유지하고 있으며 순부채대 EBITDA의 멀티플은 6.7배로 알버슨(ACI)의 7억6,000만 달러의 소유권을 감안하면 부채 상환이나 현재 진행중인 자산 개발 프로젝트에 지장이 없을 것으로 보인다. 경영진은 2025년까지 레버러지 비율은 6배로 줄이고 신용 등급을 A-까지 개선 시키겠다는 계획을 발표했다.
동사는 작년에 배당을 줄였지만 3.3%의 배당률과 54% 지급률은 안정적으로 보인다. 와인가튼과 합병이 마무리되면 배당금이 인상될 것이다. 투자전 고려해야 할 리스크는 합병이 실패한다면 수익에 악영향을 미칠 것으로 보인다.
젠알파는 “킴코 리얼티는 적극적으로 자사의 포트폴리오를 대대적으로 변환시켰고 대도시 지역에 자산의 분포도를 늘리고 있다. 와인카튼의 성공적 인수를 통해 향후 성장세가 크게 확장될 것이다”라고 평가하며 투자 의견을 낙관적으로 냈다.
이동훈 기자 usinvestmentidea2020@gmail.com
