[인포스탁데일리=박상철 기자]
진행 : 시선파트너즈 조영빈 대표
해설 : 중앙감정평가법인 마사현 감정평가사
1. 재건축·재개발 조합원 지위 양도 제한이 앞당겨지게되면서 시장의 뜨거운 감자로 떠오르는 중인데요 어떻게 바뀌는거죠?
기존에는 투기과열지구 내 재건축은 조합설립 인가 이후, 재개발은 관리처분계획 인가 이후부터 조합원 지위 양도가 제한되었는데, 앞으로는 재건축 단지는 안전진단 통과 이후부터, 재개발 구역은 정비구역 지정 이후부터 시·도지사가 기준일을 별도로 정하여 지위 양도 제한 시점을 앞당길 수 있도록 개정할 예정입니다.
1-1. 안전진단이 통과되거나 재개발 정비구역이 지정되고도 오랫동안 사업이 진행 안되는 곳들이 많은데 해당 주택에 투자하는 것이 상당한 부담이 되겠는데요?
불확실성이 큰 정비사업 초기 단계부터 조합원 지위 양도를 제한하는 것이니까 실거주가 아닌 투자 목적이라면 상당한 부담이 될거라 생각됩니다. 요즘은 안전진단만 통과돼도 당장 재건축 사업이 진행 될 것 같은 호재로 인식되는 시장이다보니 해당 아파트 단지 뿐만 아니라 주변 아파트 가격에도 직접적으로 영향을 주기도 했는데요. 앞으로는 불확실성에 대한 리스크가 커지면서 단기 차익을 위한 투기수요는 예전보다 줄어들 것 같습니다.
1-2. 그럼 앞으로 재건축 안전진단이 통과되거나 재개발 정비구역이 지정되면 조합원 지위 양도가 불가능하게되나요?
그렇지는 않습니다. 앞서 발표한 내용으로는 재건축은 안전진단이 통과하고 재개발사업은 정비구역이 지정되면 이 조합원 지위 양도 제한 시점을 지정할 수 있고, 시점을 지정하면 앞당겨 조합원 지위 양도를 제한받게 됩니다. 즉, 해당 재건축 아파트나 재개발 정비구역에 투기수요가 유입되어 부동산 가격 상승에 유의미한 영향을 준다면 제한을 지정할 수 있을 것으로 보이고요 구체적인 기준은 ｢도시 및 주거환경 정비법｣ 개정안이 나오면 확인할 수 있습니다.
1-3. 즉, 정비사업으로 주택시장이 불안정해지면 조합원 지위양도 제한을 앞당길테니 신중히 매입하라는 의미인 것 같네요.
조합원 지위 양도 제한 등 관련 법 개정 완료 전이라도, 시장동향 모니터링 자료를 주기적으로 공유하고 합동 실거래 기획조사 등을 통해 시장 불안 징후가 감지되면 즉시 토지거래허가구역 지정 등 추가 조치를 시행한다고 발표한 만큼 주택시장 가격이 다시 불안해지면 즉각적으로 대응한다는 스탠스로 보입니다.
1-4. 조합원 지위양도 제한만 앞당겨지는 것이고 기존의 예외규정은 그대로 인정이 될까요?
｢도시 및 주거환경 정비법｣에는 상속·해외이주로 인한 경우, 1세대 1주택자 중에 장기보유(10년) 및 거주(5년) 한 경우, 사업 진행 각 단계별로 3년 이상 사업이 정체되는 경우 등 예외적으로 조합원 지위 양도 허용하고 있는데, 앞으로 지위양도 제한 시점이 앞당겨지더라도 이 예외규정이 일부 수정될 수는 있겠지만 예외는 인정될 것으로 보입니다.
2. 재건축 규제완화로 기대감이 컸던 재건축 안전진단이 연이어 탈락하고 있다는 소식이 있던데요?
이전에 서울시가 국토부에 안전진단 기준을 완화해달라는 요청이 있었지만 국토부가 불안정한 시장 상황상 논의는 어렵다는 입장을 표명한 만큼 안전진단 규제 완화는 어려울 것으로 예상했죠. 최근에도 고덕 9단지가 2차 정밀안전진단을 통과하지 못했습니다.
2-1. 지난 3월달에도 목동11단지가 2차 안전진단에서 탈락했는데 목동6단지가 안전진단 최종 통과되도 인근 아파트는 또 별개 얘기네요.
구조안전성 기준이 중요해지면서 안전진단 최종 통과가 어려운 상황인데도 1차 안전진단만 통과해도 유사한 연식의 아파트 단지들이 술렁이곤 했는데, 안전진단 기준 완화도 당분간은 기대할 수 없어지면서 규제완화 기대감으로 상승 탄력을 받던 재건축 단지들은 기대감이 한 풀 꺾인 모습입니다. 반면에 최종 안전진단까지 통과한 단지들은 희소성이 있어서 그만큼 상승 압력이 있을텐데 역시 조합원 지위 양도 제한으로 불확실성이 커지면서 갭투자하셨던 분들 중에 물딱지 되기 전에 매도를 고민하시는 분들도 있는 것 같습니다.
3. 어떤 영향이 있을지 앞으로 더 지켜봐야겠네요. 더불어민주당에서 종부세를 상위 2%에게만 부과하는 안으로 가닥을 잡은 것 같던데요?
종부세 부과기준은 1주택자에 한해 현행 공시가격 '9억 원'에서 '상위 2%’(현 11억 원)로 바뀐다고하는데요, 왜 이런 기준이 나오게 됐는지 개인적으로는 잘 이해는 안되는 것 같습니다. 그리고 1가구 1주택자 양도소득세 비과세 기준은 9억 원에서 12억 원으로 비과세 기준은 완화하되, 1가구 1주택의 5억 원 이상 양도차익에 대한 장기보유특별공제율은 현행 '최대 80%'보다 낮추는 방향으로 세제 개편안에 반영할 예정이라고 합니다.
4. 다음 주 관심가져 볼 분양소식은?
대전 중구에서 목동 모아엘가그랑데 316세대 공급 예정이고 84기준 분양가는 4억 원 중반대입니다. 세대수가 많지는 않지만 입지는 괜찮아서 실거주 하실분들 참고하시면 좋겠습니다.
박상철 기자 gmrrnf123@naver.com
