[인포스탁데일리= 마사현 감정평가사]

1. 매물을 다시 거둬들이고 매도자 우위시장이 다시 형성되고 있다는데?
6월 1일 기준으로 보유하고 있는 매도자 입장에서는 부담하게 될 재산세를 더한 금액으로 팔고자 하는 심리는 너무 당연합니다. 그렇다고 매도자 우위시장이라 다시 상승장으로 갈 것이라는 얘기는 근거가 좀 빈약합니다. 왜냐면 팔려고 매물로 내놓았지만 팔리지 않았습니다. 즉, 재산세를 전가하기 전 금액으로도 팔리지 않은 매물을 재산세까지 얹어서 팔 수 있을까요? 지난 5월까지 집계된 거래량만 보더라도 서울의 아파트 거래량은 4000건 이하로 평균적인 거래량에 한참 못 미치는 수준이 지금의 아파트 시장의 분위기를 말해준다고 볼 수 있습니다.

1-1. 재산세 부과 기준일 전에도 거래가 많지 않았던 것은 매도 호가를 낮추지 않은 이유도 있겠네요?
4월까지만 하더라도 매물이 점점 쌓이고 있었지만 실제 거래량은 평균 이하의 적은 거래량을 보이면서 매도자와 매수자 간의 기대하는 가격 격차가 많이 벌어졌다고 볼 수 있을 것 같습니다. 호가를 낮추지 않았던 매물들이 소화가 되지 못하고 남아있거나 일단 다시 거둬들이는 것으로 보입니다. 하지만, 실제 재산세 고지서를 받게 되면 다주택자는 계속 보유하는 것이 상당한 부담으로 다가오면서 다시 고민하게 될 것으로 생각됩니다. 

2. 주택 가격이 상승추세라거나 집값 분위기가 불안하다는 기사제목들이 보일 때마다 다시 상승장으로 가는 것 아닌가 하는 불안감이 드는 건 어쩔 수 없는 것 같습니다. 조급함을 내려놓는 것이 중요한데 드디어 3기 신도시 사전청약이 시작된다면서요?  
3기 신도시 중 첫 번째로 인천 계양 신도시(1만 7000호, 333만㎡)의 지구 계획을 6월 3일 자로 승인했습니다. 이후 7월에 공공분양주택 2개 단지에서 1천 1백 호에 대한 사전청약이 시행될 예정이고 사전청약 대상 주택은 ’23년 본 청약을 거쳐 ’25년에 입주할 예정입니다. 인천 계양을 시작으로 올해 하반기에만 수도권에 사전청약 물량만 3만 200호에 공공택지 내에서 본청약도 9000호 가량 공급되면 하반기에만 3만 9000호나 공급되니까 무주택 실수요자분들 관심 가지시면 좋겠습니다.

3. 로또라 불렸던 무순위 줍줍도 이제 무주택 실수요자만 가능한거죠? 
그동안 계약 취소·해지 등으로 발생한 무순위 물량은 주택 보유 여부와 관계없이 성년자인 경우 누구나 신청이 가능했습니다. 하지만 지난 5월 28일부터 '주택공급에 관한 규칙’개정안이 시행되면서 앞으로는 ‘해당 주택 건설지역(시·군)의 무주택 세대 구성원인 성년자’로 제한이 되고, 규제지역에서 공급되는 무순위 물량에 당첨되면 일반청약과 동일하게 재당첨 제한을 적용받게 됩니다.

3-1. 실수요자에게 기회가 더 돌아갈 수 있겠네요. 얼마 전에 공급된 ‘보라매SK뷰’ 무순위 공급가격이 시세랑 유사했다는데 메리트가 있는건가요? 
조금 이례적으로 분양가의 두 배 수준으로 공급이 됐는데도 경쟁률은 치열했습니다. 하지만 앞으로는 무순위 물량도 원래 분양가 수준으로 공급이 될 것으로 보입니다. '주택공급에 관한 규칙’개정안을 보면 불법 전매, 공급질서 교란 행위로 계약 취소된 주택을 사업주체가 재공급하기 위해 입주자 모집 승인을 신청하는 경우, 승인권자(해당 지자체장)는 사업주체의 취득금액* 및 부대비용(법률자문 비용, 인건비 등)을 고려하여 공급가격이 적절한지를 검토하여 승인하도록 기준을 구체적으로 제시하면서 공급가격이 제한받을 것으로 보입니다. 앞으로 ‘보라매 SK뷰’에서 소송중인 무순위 물량이 추가로 나올텐데 아마도 분양가격 수준으로 공급될 가능성이 높으니까 공급소식이 나오면 무주택이신 분들은 신청해보시면 좋을 것 같습니다. 

4. 서울시에서 역세권 내 3종일반주거지역도 고밀개발이 가능해졌다는데 어떤 내용이죠?
3종 일반주거지역에서 법적 용적률은 300%으로 제한되고 지구단위계획으로 지정해서 올릴 수 있는 용적률은 최대 400~500% 수준이었습니다. 그런데 지난해 '8·4 공급대책’에서 역세권에서 지구단위계획으로 복합용도 개발하는 경우에는 용적률을 완화하도록 하면서 서울시에서 '역세권 복합개발(고밀주거) 지구단위계획 수립기준’을 마련하면서 3종 일반주거지역을 준주거로 종상향해서 최대 700%까지 용적률을 적용할 수 있게 됐습니다.

4-1. 기존보다 최대 200%나 더 지을 수 있게되면 사업성이 더 좋아지겠네요?
그동안 역세권이라 접근성이 좋아서 지가는 비싸지만 사업성이 낮아서 개발되지 못하는 곳들이 많았습니다. 그런데 이렇게 용적률이 완화되는 만큼 사업성이 좋아지면 개발 가능성이 높아지고 복합개발을 통해 주택공급이 늘어나는 효과를 기대해볼 수 있습니다. 더불어 용적률이 완화되는 만큼 도시계획조례로 정하는 비율만큼 공공임대주택으로 기부채납하면서 임대주택 공급 효과도 있습니다. 

5. 정부 계획대로 지속적으로 공급소식이 나오면 좋겠습니다. 다음 주 관심 가져 볼 분양소식은?
인천 미추홀구에서 공급 소식이 있습니다. 시티오씨엘 1단지 1131세대 공급예정이고 84기준 분양가는 5억원 중후반정도로 실거주 하실 생각 있으신 분들은 관심가지시면 좋을 것 같습니다.

마사현 감정평가사 431ghost@hanmail.net