[인포스탁데일리=마사현 감정평가사]

1. 서울시에서 재개발 규제 완화 방안을 발표했다는데 어떤 내용이죠?

2025년까지 24만 호 주택 공급을 목표로 재개발 활성화를 위한 6가지 규제완화 방안을 발표했습니다.

1) 주거정비지수제 폐지
2) ‘공공 기획’ 전면 도입을 통한 정비구역 지정 기간 단축
3) 주민 동의율 단계 축소 및 초기 단계 동의율을 기존 10%에서 30%로 강화
4) 재개발해 제구 역 중 법적 요건을 충족하는 지역(약 54%)은 주민들의 재추진 의사에 따라 구역 지정
5) 2종 일반주거지역 중에 7층 높이제한을 받는 지역에 대한 규제 완화로 사업성 개선
6) 재개발구역 지정 공모로 연 25개 이상 구역 발굴

1-1. 재건축은 당장 규제를 완화하기 어려운 측면이 있었던 것 같은데 재개발 먼저 완화 방안을 마련했나 보네요

재건축 완화는 직접적으로 재건축 관련 단지들과 인근 아파트까지 가격 상승을 부추기는 측면이 있었고 서울시에서도 일부 단지에서 시장 교란 행위가 감지되고 있어서 집값 자극이 된다고 보고 있습니다.

그래서 재건축 완화보다는 열악한 주거환경을 개선하는 효과가 있는 재개발 사업 쪽으로 우선 완화할 방안인 것으로 보입니다. 

1-2. 주거정비지수제 폐지는 어떤 의미가 있죠?

재개발사업을 추진하기 위해서는 정비구역으로 먼저 지정이 되어야 하는데 그 기준이 완화됐다고 보시면 됩니다.

그동안 정비구역으로 지정할 때 지정 요건은 법에서 정해진 기준 이외에도 서울시 주거정비지수제에 따른 지정요건을 충족해야 정비구역으로 지정이 가능했습니다.

이 주거정비 지수제에서도 특히 정비구역 지정을 어렵게 했던 부분이 연면적 기준 노후도를 확보해야 하는 부분이었습니다.

즉, 동수의 2/3 이상과 더불어 전체 연면적의 60%이상 노후도를 충족해야지만 정비구역 지정의 필수요건을 충족하게 됩니다.

1-3. 동수의 2/3이상과 연면적 60%이상 노후도를 충족하는 것이 큰 차이가 있나요?

연면적은 건물 각 층 바닥면적의 합계입니다.

노후 주택들이 많은 지역은 대부분 단층이거나 2층 정도의 노후 단독주택이라서 전체 구역 안에서 동수로 노후도를 충족하는 것은 연면적보다 비교적 쉽습니다.

하지만 다세대주택이나 연립주택 같은 공동주택은 4층까지 짓기 때문에 연면적을 많이 차지하게 되면서 이런 공동주택이 많을수록 구역 안의 연면적 기준 노후도를 확 낮추게 되는 경향이 있습니다.

 

1-4. 동수에서 노후도를 충족하더라도 연면적 노후도가 충족되지 않아서 정비구역으로 지정되지 못하는 경우가 많았겠군요?

지난 공공재 개발 후보지를 선정하는 과정에서도 이 연면적 노후도를 충족하지 못해서 후보지에서 탈락하는 지역들이 많이 나왔습니다.

특히, 성북5 구역의 경우에는 30년 넘는 건물이 84%인데 연면적 노후도는 44%밖에 되지 않아서 탈락할 정도로 정비구역 지정을 어렵게 하는 부분이기는 했습니다.

 

1-5. 그럼 앞으로 정비구역으로 지정되는 지역이 많이 늘어날 수 있겠네요. 

이번에 공공 기획을 전면 도입해서 사업타당성조사부터 정비 계획 수립 단계까지 자치구가 아닌 서울시가 주도해서 진행하고, 정비구역 지정까지 걸리는 기간을 현재 5년에서 2년으로 단축하겠다는 방침입니다.

그리고 이번 재개발 규제 완화를 통해 5년간 7만 호를 추가 공급하겠다는 계획이니까 상당히 많은 지역들이 정비구역으로 지정될 것 같습니다.

물론 정비구역으로 지정되더라도 사업까지 이어지는 것은 또 다른 문제이기는 하지만 시장에 공급 시그널을 주는 효과는 상당히 있을 것으로 보입니다.

1-6. 빌라 투자하러가시는 분들 많으시겠는데요.

아무래도 관심이 이제 그쪽으로 쏠리겠죠.

예정지구나 재개발해제구역처럼 관심 있는 구역은 임장 가셔서 추진위가 있는지 확인해보시고 있으면 방문해서 개략적인 사업계획이나 주민들 분위기를 반드시 확인해 보시는 것이 좋습니다.

결국 사업성이 낮으면 주민 동의율을 채우기 어려우니까 분위기에 휩쓸리지 마시고 꼼꼼히 따져보시면 좋겠습니다. 

 

2. 더불어민주당 부동산특위의 검토내용에 대한 발표가 있었는데 눈여겨 볼 만한 부분이 있을까요?

기존 공급대책을 차질 없이 추진하고 호응이 높은 도심공공주택복합 개발사업과 지자체 보유부지에 누구나 집 시범사업으로 각각 1만 호 추가 공급한다는 내용과 분당, 일산 등 1기 신도시 리모델링 사업 활성화 추진하겠다는 내용이 포함됐습니다.

무주택 연소득 9천만 원 이하 실수요자에게 주택담보대출을 추가 10% 완화해서 적용하는 방안도 추진 중입니다.

이 외에 세제에 대한 부분이 있는데 시장에 영향이 좀 있을 것 같습니다.

2-1. 세제 부분은 어떤 내용이 포함됐죠?

현재 주택임대등록 사업자는 의무임대기간이 충족되면 임대 사업자가 자동 말소되고 매도하는 경우에 양도세중과를 배제해주는 혜택이 있습니다.

자진 말소하는 경우에는 1년 이내까지 이 혜택이 있고요.

개선안에서는 자동 말소되는 임대 사업자에 대한 양도세중과배제 혜택을 등록말소 후 6개월 이내에 매도해야만 양도세 혜택을 주는 내용이 포함됐습니다.

 

2-2. 개선안대로 추진된다면 임대사업자보유 물량이 시장에 나올 가능성이 높아지겠네요?

올해 2월까지 자료를 기준으로 아파트의 경우 자동 말소된 아파트 중에 5.9%만 매매가 됐습니다.

임대사업이 종료됐는데도 양도세 중과 배제혜택은 무기한이라 대부분 시장에 매물로 나오지 않은 걸로 보입니다.

양도세중과배제 혜택에 기한이 생기면, 지금도 다주택자들의 양도세중과를 완화해줘야 시장에 매물이 나온다는 기사가 연일 나오듯이 다는 아니더라도 시장에 매물이 나오게하는 효과는 충분히 있을 것으로 예상됩니다. 

3. 앞으로 어디까지 반영이 될 수 있을 지 지켜봐야겠습니다. 다음 주 관심 가져 볼 분양소식은? 

대전 중구에서 대전 해모로 더 센트라 공급물량은 613세대에 84기준 분양가는 4억원 중후반대로 저렴해서 경쟁률이 치열할 것 같습니다.

연수 서해그랑블 에듀파크 641세대 공급하고 84기준 분양가는 5억원 중후반대이고 실거주하실분들 관심 가지시면 좋을 것 같습니다.

마사현 감정평가사 431ghost@hanmail.net