[랜드마크 41회] 수도권 외곽도 올랐다, 부동산 회복 신호?
[랜드마크 41회] 수도권 외곽도 올랐다, 부동산 회복 신호?
  • 마사현
  • 승인 2021.05.12 10:45
  • 최종수정 2021.05.12 10:44
  • 댓글 0
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[인포스탁데일리=마사현 ]

1. 서울시 인구는 계속 줄어들고 있다고 하던데 얼마나 줄어든거죠?

서울 인구는 지난 2015년 1,022만 명으로 마지막 1,000만 명대를 기록한 후 5년 연속 인구 유출이 일어나서 지난해 966만 명까지 떨어졌습니다. 서울과 맞붙은 경기·인천 지역으로 이뤄진 과밀억제권역 인구도 2019년 1,901만 2,000명에서 2020년에는 3만 1,000명 감소한 1,898만 1,000명을 기록했습니다.

 

1-1. 서울시는 인구가 꾸준히 줄고있는데 집값은 왜 계속 올라가는거죠?

서울시 인구는 줄고 있지만 1인 가구가 늘어나면서 전체 가구 수는 늘고 있습니다. 그래도 서울에 사는 것을 선호하기도 하고 똘똘한 한 채나 서울 아파트 가격은 받쳐주겠지 하는 심리 덕분에 경쟁적인 수요는 여전히 살아있는 것 같습니다. 그만큼 서울 아파트 가격이 많이 오르면서 실수요자들 중에는 가격이 저렴한 외곽으로 빠져나가면서 집을 구매하고 있고요.

 

1-2. 언론에서는 ‘주택난민’이라는 용어를 써 가면서까지 수도권 외각으로 이동하면서 가격이 많이 오르고 있다는 얘기가 나오던데요

난민이라는 자극적인 단어를 쓰는 것이 좀 불편하게 들리기는 하지만, 여전히 아파트를 못 사서 뒤쳐지는 것 아닌가 하는 불안감 때문에 외곽으로 이동하는 경우가 많은 것은 사실인 것 같습니다. 올해 들어 아파트가격 변동률을 보면 경기도 외곽지역인 남양주가 지난해 1월 이후 25.3% 올랐고 오산(22%), 김포(19.6%), 화성(17.3%), 파주(16.7%), 양주(15.1%) 등이 수도권 평균 상승치(12.8%)를 뛰어넘는 상승률을 보였습니다. 

 

1-3. 서울 아파트가격은 진정되가고 있는 것 같은데 수도권 외곽까지 그새 또 많이 올랐네요

새 아파트가 들어서면 그 지역의 신고가 가격대를 형성하고 인근의 아파트 가격도 따라 올라가는 효과가 있잖아요. 마찬가지로 많이 오른 지역들에 비해 상대적으로 싸 보이는 효과가 있어서 더 외곽으로 이동하는게 저항감이 덜 한 것 같습니다. 하지만, 원래부터 이런 지역들은 수요가 많지 않아서 가격이 저렴했던 것이기 때문에 부동산가격 하락기에는 오히려 가격이 빨리 떨어지는 것에 비해 회복이 느릴 수 있다는 점은 유의하셔야 될 것 같습니다. 

 

2. 수도권 외곽도 오르고 작년 대비 아파트가격 변동이 서울 내에서는 소형아파트가 가장 많이 올랐다면서요?

전용면적 60㎡ 이하인 서울 소형 아파트의 지난해 동월 대비 매매가격지수 변동률이 19.23%로 모든 평형 중 가장 높게 집계됐습니다. 전년도(5.25%)와 비교하면 3배 이상 높아진 수준입니다. '국민 평형' 격인 중소형 아파트(60㎡ 초과 85㎡ 이하)와 '똘똘한 한 채'로 불리는 중대형 아파트(102㎡ 초과 135㎡ 이하)의 상승률은 각각 18.37%, 15.64% 오른 것으로 나타났습니다.

 

2-1. 상승률로만 놓고 보면 소형아파트가 다른 평형에 비해 크게 올랐다고 보이진 않는데요?

통상 수요가 많은 중소형 평형대 아파트의 변동률이 큰 것을 감안하면 소형 아파트가 그보다 더 많이 올랐다는 점에서 의외라고 보여지는 것 같습니다. 앞서 말씀드렸듯이 서울의 1인 가구 수가 빠르게 늘고 있는 점도 영향이 있고 중소형 이상 아파트 가격이 너무 올라서 그보다 금액이 낮은 소형 아파트로 실수요가 붙었다고 볼 수 있을 것 같습니다.

 

3. 소형아파트 가격이 많이 오른 것처럼 서울 다세대 매매건수도 아파트보다도 많다는 얘기가 있던데 실제로 그런가요?

서울부동산정보광장 홈페이지에서 부동산 거래현황 자료를 보면 올해 1월부터 최근까지 아파트는 1월에 5776건 거래 신고된 이후에 지난 3월에는 3758건입니다. 같은 기간에 다세대, 연립주택의 거래량은 5866건에서 지난 3월 거래량은 5082건입니다. 올 해만 비교하면 거래량이 아파트보다 다세대, 연립주택이 많습니다.

 

3-1. 통상 아파트거래건수가 훨씬 많았던 것 같은데 실수요가 빌라로 이전했다고 볼 수 있나요?

최근 거래량 추세를 보면 다세대, 연립주택이 평년에 비해서 다소 높은 거래량을 보이고 있는 것은 사실이고, 아무래도 아파트로 진입이 어려운 실수요가 매입한 영향도 있는 것 같습니다. 하지만, 최근에 아파트 거래량이 평균적인 거래량에 비해 절반 이하로 낮아진 점은 감안하고 보시는게 좋고요, 여기마저 영끌로 급하게 매수하지 않는게 좋아 보입니다. 

 

4. 아파트거래량은 많이 줄어든 반면 매물은 쌓이고 있다고 했었는데 아파트매물이 피크를 찍고 매물이 줄어든 추세라던데 어떤가요? 

5일 아파트 실거래가에 따르면 수도권 아파트 매물은 지난달 21일 최고점(14만 4,110채)을 기록한 후에 소폭 감소하는 추세로 이달 4일 기준 수도권 전체의 아파트 매물은 13만 9,883채로 수준이라고 합니다. 서울만 보면 지난달 15일 아파트 매물이 4만 8,572채로 최고점을 찍은 후 조금씩 줄더니 이달 4일에는 4만 7,479채 수준이라고 합니다. 

 

4-1. 매물이 대폭 줄어든 것은 아니군요?

종부세와 양도세 중과를 회피하려던 물량은 5월 안에 매매계약을 체결하고 소유권이전등기까지 마치는 것은 현실적으로 어렵습니다. 그렇게 보면 오히려 일부 매매로 소화되거나 매물을 거둬들인 물량이 많아 보이지는 않습니다. 양도세 중과는 이미 피할 수 없는 상황이라고 보더라도 보유세 증가분은 올해뿐만 아니라 내년에도 또다시 부담으로 다가오는 부분이기 때문에 올해 보유세 이슈가 지나가면서 약간 매물이 빠지더라도 다주택자 물량은 다시 시장에 나올 것으로 생각됩니다. 결국 부동산시장 추세가 바뀌기 전까지는 크게 하락하지도 않고 눈치보고 관망하는 상태가 더 유지될 수도 있겠네요.

 

마사현 431ghost@hanmail.net


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