[인포스탁데일리=마사현 감정평가사]
오세훈 시장이 부동산 관련 공약은 민간 재개발, 재건축 규제를 완화해서 민간 공급을 늘리겠다는 것이 주된 사항이다보니 시장에서는 그에 대한 기대가 높은 것 같습니다. 특히, 재건축 기대감이 높은 압구정이나 목동 등의 재건축 단지들은 기대감에 가격도 오르는 분위기구요. 하지만 서울시에서 규제를 완화 할 수 있는 부분도 조례를 변경하려면 여러 절차를 거쳐야하기 때문에 얼마나 신속하게 진행될 수 있을지는 지켜봐야합니다.
서울시 도시계획위원회를 열어 규제를 완화하는 방향으로 통과되면 규제 완화의 시작이겠죠. 그런데 도시계획위원회의 구성은 시 공무원 4명과 시 의원 5명, 구청장 1명, 외부 전문가 20명 등 30명으로 구성하는데 현재 전체 위원 30명 중에 야당 소속 위원이 없어서 서울시장의 의견을 밀어붙이기 어려운 상황입니다. 만약, 도시계획위원회를 통과를 한다고 하더라도 재건축 관련 조례를 개정해야하는데 서울시의회 동의를 얻어야 하고요. 현재 전체 시의원 109명 중에 101명이 민주당 소속이라는 점은 규제 완화로 바로 이어지기 쉽지 않은 부분입니다.
안전진단의 경우에도 1차 안전진단은 시장이 진단 업체를 선정하고 관리하기 때문에 분위기를 반영할 수는 있을 것 같습니다. 하지만 작년 국토부에서 ‘주택시장 안정을 위한 관리방안’에서 재건축 안전진단의 투명성, 공공성 강화를 위해 2차 안전진단을 한국건설기술연구원 등 공공기관에 의뢰하고 책임도 강화하도록 했기 때문에 서울시의 규제완화 분위기를 마냥 반영하기는 어렵지 않을까 생각됩니다. 다만, 정부에서 공공재개발 등의 정책을 속도감 있게 진행하기 위해서는 서울시의 협조가 필요한 만큼 장기적으로 정부와 서울시가 조율을 하지 않을까 싶습니다.
정부가 추진중인 공공재개발 등 사업들은 아직 확정된 것도 아니고 토지 등 소유자들의 참여가 있어야만 가능하기 때문에 서울시에서 부동산규제 완화를 적극적으로 하겠다고하니 그런 우려가 나올 수 있을 것 같습니다. 특히, 재건축단지들은 재개발보다는 권리관계나 사업성이 단순해서 공공재건축 참여율이 공공재개발만큼 높지는 않았는데 관심이 떨어질 수는 있을 것 같습니다.
지금까지 선정된 후보지들을 면면이 들여다보면, 사업성이 없어서 오랫동안 사업을 진행하지 못했거나 이주대책 등 민간이 진행하는데 한계가 있어서 공공기관이 중재해주고 인센티브를 줄 때 사업성이 있어서 가능한 지역들이 많습니다. 서울시의 부동산 정책 기조의 변화로 이탈될 정도의 컨디션은 아니라고 봐야 될 것 같습니다.
지난 해 공공재건축 사전컨설팅을 공모해서 결과를 받은 7개 단지 중에 5개 단지가 선정됐습니다. 영등포 신길13, 중랑 망우1, 관아가 미성건영아파트, 용산 강변강서, 광진 중곡아파트입니다. 이번에 선도사업 후보지로 선정된 곳들을 보면 아파트 단지 규모가 비교적 작은 단지들로 민간이 진행하면 사업성이 나오기 어려운 곳들입니다.
앞으로 사전컨설팅 결과를 바탕으로 주민 요구사항 등을 반영해서 구체적으로 정비계획(안)을 수립하고 주민 동의를 얻어야 하는 절차가 남아있습니다. 공공이 단독으로 시행하려면 토지등소유자의 2/3이상 동의를 얻어야하고 조합과 공공이 공동으로 시행하려면 과반수의 동의를 얻어야합니다.
아무리 공공주도의 사업이라도 민간 소유자산을 대상으로하기 때문에 당연한 과정입니다. 다만, 사업효과 분석결과를 보면 용도직역 상향 등 도시계획인센티브를 받아 용적률이 증가되고 세대수가 증가되면서 조합원 분담금이 민간 재건축 대비 평균 52%나 감소되는 것으로 나왔습니다. 게다가 이번에 선정된 후보지들은 재건축을 진행할 사업성 확보가 어려워 장기화된 단지들이기 때문에 오히려 좋은 기회가 될 수 있다고 봅니다.
다음 주에는 검단신도시에서 1172세대 정도 규모의 분양 단지가 나왔는데, AB3-2블록에서 예미지 퍼스트포레가 분양 예정입니다. 분양가는 84기준에서 4억 원 정도로 나왔습니다. 인천 당해 지역에서 우선 공급 예정이고, 선정된 날로부터 5년간 전매 제한이있고, 분양가 상한제 지역이지만 거주 의무 기간은 없다는 점 참고하시면 좋겠습니다.
마사현 431ghost@hanmail.net
