[인포스탁데일리=마사현 감정평가사]

 

1. 전반적인 아파트가격이 안정세를 찾아가는 분위기인데 어떤가요?
서울의 매수우위지수는 지난 1월 4일 기준 114.4에서 2월 초까지 110 안팎을 유지했으나 하락세로 돌아섰고 지난 22일 79.8까지 떨어졌습니다. 전국적으로도 17개 지자체도 인천(112.6)과 제주(113.0)를 제외하면 매수우위지수가 100이하로 매도자가 더 많은 시장신호가 나오고 있습니다. 지난 달 40%까지 육박하던 30대 아파트 매수비중도 조금 줄어들었습니다. 

1-1. 패닉바잉이 줄어드는 분위기는 확실한 것 같은데, 실제로 거래가격도 그런가요?

2·4 공급대책 이후 서울의 아파트 거래 중에 직전 거래 대비 가격이 하락한 비중이 늘고 있습니다. 서울의 강남권 뿐만 아니라 마용성, 노도강, 금관구 지역도 가격이 하락해서 거래하는 비중이 늘고 있습니다. 서울에서 직전 월보다 가격이 하락한 거래 건수는 1월 18.0%(전체 2441건 중 493건)에 불과했지만, 2월에는 24.9%(1669건 중 415건)로 늘었고, 3월에는 지난 17일 기준 38.8%(281건 중 109건)까지 확대되는 분위기입니다. 

1-2. 최근까지도 신고가를 갱신한다는 기사들이 있었는데 분위기가 반전되는 것 같네요.

교통 호재도 있고 여전히 싸다인 인식이 있던 인천과 GTX호재가 있는 지역들 그리고 서울에서도 재건축 이슈가 있는 아파트들 위주로 여전히 높은 상승을 보이고 있긴합니다. 전체적으로 아파트가격상승률이 꺾인 것은 아니지만 거래건수도 많이 줄었고 아파트시장 분위기는 좀 차분해 진 것 같습니다. 

1-3. 전세가격도 하락 반전하는 추세라구요.

한국부동산원의 조사에 따르면 이번주 강남구 아파트 전세가격은 전주 대비 0.02% 떨어졌고 송파구도 0.01% 하락하면서 11개월만에 하락 전환 했습니다. 했다. 서울 뿐 아니라 최근 수도권에서도 전세매물이 쌓이고 지난해 말 전세가격보다 1~2억 낮은 매물도 쉽게 계약이 성사되지 않으면서 지난해 말까지 급하게 상승하던 전세가격을 기준으로 갭투자를 했던 매수자들 중에는 잔금을 내기 위해 추가자금을 마련하기위해 고군분투중인 내용이 커뮤니티에 종종 올라오고 있습니다. 

 

2. 올해 초에도 동탄에서 급등한 전세가격을 피해 외곽으로 집을 사서 나가는 사람들이 많다는 얘기 했었는데 이제 동탄에만 국한되는 상황은 아닌 것 같네요. 지금 시장이 아파트시장이 주춤한데 상반기에 반짝 안정화되는 것 같다가 재산세 이슈가 지나고 하반기에 다시 상승하는게 아닐까요?

아파트의 재산세는 사실 올해만의 문제가 아닙니다. 심지어 내년에는 올해보다 세금이 더 올라가는 것은 기정사실화됐다고 볼 수 있습니다. 올 해 말까지 아파트가격이 전혀 오르지 않더라도 재산세는 올라갈 수 밖에 없는 상황입니다. 

2-1. 어떤 이유로 내년에 재산세 상승이 확실한거죠?

공시가격현실화율 로드맵에 따라 매년 공시가격이 올라가고 종부세 산정시 적용되는 공정시장가액비율이 내년에도 5%인상돼서 아파트가격은 가만히 있어도 자동으로 재산세가 올라갑니다. 그리고 종부세는 급격한 세액 인상을 완화하기 위해서 전년도 세액 대비 1.5배까지 제한하는 ‘세 부담 상한’이 있습니다. 따라서 올 해 1.5배 상한에 걸려서 재산세를 덜 냈더라도 내년에도 올 해 대비 1.5배까지 더 부담할 수 있습니다. 

2-2. 아 그럼 재산세 이슈는 올해만의 문제가 아니군요. 게다가 다주택자는 종부세 부담 상한이 3배로 늘어났는데 정말 부담이 되는 상황이겠네요. 아파트가격이 그만큼 올라줘야 유지가 되겠는데요.

올 해 7월부터 3기신도시 사전청약이 시작되고 정부가 서울 내에서도 공급하려는 공공재개발 등의 정책이 가시화되면서 공급에 대한 시그널이 지속적으로 나오면 이전처럼 패닉바잉으로 아파트가격을 캐리할 수 있는 상황도 아닙니다. 이전이라면 10년 후에나 매수수요로 시장에 진입했을 30대마저 아파트를 많이 사들여서 수요가 줄어들었고 가계부채 급증으로 정부의 부채관리에 들어가면서 실질적인 대출금리도 인상되면서 대출에 대한 부담도 늘어가고있어서 아파트시장이 이전처럼 긍정적이지는 않은 것 같습니다.

3. 지난해 7월 31일부터 임대차보호법 개정안이 시행된 이후 실거주 목적으로 집을 매수한 집주인의 거주권과 기존 임차인의 계약갱신청구권 중 어느 것을 우선해야 하는지가 논란이 됐었는데 법원의 판결이 나왔다면서요.

결론부터 말씀드리면 세입자의 갱신청구권이 집주인의 거주권보다 우선한다는 판결을 내렸습니다. 새 집주인(매수자)이 실거주 목적으로 집을 샀더라도 기존 세입자가 이전 집주인(매도인)에게 갱신청구권을 행사했다면 전세 계약을 연장해줘야 한다는 입장입니다.

3-1. 그럼 임차인이 계약갱신청구권이 우선시된다면 차라리 임대차기간이 오래 남은 집을 산 후에 실입주 하는 것이 낫겠네요? 

계약갱신청구권 행사는 임대차 계약 종료 1~6개월 전에 행사할 수 있습니다. 따라서, 매수자가 실거주하기 위해서는 기존 임대차계약이 만료되기 6개월 전까지 잔금을 치르고 소유권 이전 등기를 마쳐야합니다. 그러면 이후에 계약갱신청구권을 행사할 수 있는 시기가 도래하더라도 소유자의 실거주를 이유로 임차인의 계약갱신청구권을 행사를 거절할 수 있습니다. 

 

4. 다음 주 관심 가져 볼 분양소식은? 

파주운정신도시 디에트로 더 클래스(A-35BL) 512세대 파주운정신도시 디에트로 라 포레(A-37BL)297세대로 84기준 분양가 4억원 중후반입니다. 당첨자발표일이 달라서 둘 다 청약 가능하고 수도권 거주자도 우선공급이 배정되고 분양가상한제 적용주택으로 3년간 전매제한 있는 점 참고하시면 좋겠습니다. 

경기도 오산에서 오산 세교2지구 A2블록 호반써밋 그랜빌 867세대 공급하고 84기준 분양가는 4억원 초반대입니다. 오산세교2택지개발지구에서 첫 번째로 분양하는 곳으로 입지는 그 중 제일 좋은 것 같고 빠른만큼 주변에 학교나 편의시설은 좀 늦을 수 있는 점 참고하시고 실거주하실 분들 관심가지시면 좋겠습니다. 

대구 동구 안심 파라곤 프레스티지 759세대 공급예정이고 84기준 분양가 4억원 후반입니다. 대구 중구 힐스테이트 달성공원역 320세대 84기준 6억원 초반, 대구 수성구 힐스테이트 만촌역 658세대 84기준 8억원 후반대. 울산 울주군 뉴시티 에일린의 뜰 1차 803세대 84기준 분양가 5억원 초반대로 실거주 하실 분들 참고하시면 좋겠습니다.

마사현 431ghost@hanmail.net