[랜드마크 19회] 부동산 증여세 할증이 시장에 미칠 영향은?
[랜드마크 19회] 부동산 증여세 할증이 시장에 미칠 영향은?
  • 마사현
  • 승인 2021.01.20 11:17
  • 최종수정 2021.01.20 11:17
  • 댓글 0
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[인포스탁데일리=마사현 감정평가사]

1. 드디어 공공재개발사업 후보지가 선정됐다는데 소개 해 주시죠.

기존 정비구역 중에 서울 동북권과 서남권쪽의 지하철 역세권에 소재하는 8곳에서 골고루 선정됐습니다. 선정된 후보지는 정비구역이 지정된 이후에도 10년 이상 사업이 정체가 됐던 지역들입니다. 주로 사업성 부족, 주민 간 갈등 때문에 사업이 지체됐던 곳이라 공공재개발을 통해 사업성이 개선되면 주민들의 의견모으기도 수월하고 사업진행도 빨라질 수 있어서 기대가됩니다. 특히, 이번에 선정된 곳 모두 역세권에 위치해서 더욱 기대가 됩니다.

1-1. 역세권에 위치한다면 구체적으로 어떤 지역인가요?

우선 강북쪽에서는 GTX-B, C노선의 환승역이 예정되어 광역교통허브 역할을 할 청량리역 인근의 용두1-6구역이 선정됐습니다. 1,2호선 환승역인 신설동역 인근의 신설1구역, 4호선 미아삼거리역에 강북5구역, 광화문역 근처 신문로2-12구역이 선정됐습니다. 서남권쪽에서는 가장 관심이 높은 동작구에 9호선 흑석역 인근 흑석2구역, 2호선 봉천역 인근의 봉천13구역, 마지막으로 영등포구 양평역 인근에 양평13구역과 14구역입니다.

1-2. 공공재개발로 사업성이 개선된다면 세대수도 많이 늘어 날 것 같은데 얼마나 공급될 예정이죠?

이번에 선정된 기존 정비구역 후보지에서만 4,700호가 공급될 예정입니다. 지난해 5월 발표한 수도권 주택공급 기반 강화 방안에서 발표했던 목표치가 올 해 4,500호인데 목표치를 달성할 수 있을것으로 보이구요 내년까지 15천호를 목표해서 전체 2만호를 목표하고 있는 점을 염두하시면 좋을 것 같습니다. 그리고 앞으로 신규지역 중에서도 3월달에 후보지가 선정될텐데 신규지역에서도 2만호 이상을 목표하고 있으니까 앞으로도 서울 요지에서 신규아파트 공급이 지속적으로 나올 수 있을것으로 기대됩니다.

1-3. 앞으로 사업은 어떤 과정을 통해 진행되나요?

앞으로 주민설명회를 통해 예상 분담금, 비례율 등 사업성 분석 결과를 설명하고 주민의견을 수렴하고 올 해 안에 구체적인 정비계획을 수립하고 사업시행자까지 지정될 예정입니다. 이번에 후보지가 발표되면서 관심이 한 층 더 높아진 것 같은데요, 물론 투기수요 유입을 차단하기 위해서 이번에 선정된 기존구역은 토지거래허가구역으로 지정될 예정이고, 앞으로 3월에 선정될 신규구역 대상 공공재개발 후보지에 대해서는 분양받을 권리 산정기준일을 공모공고일인 ‘20.9.21일로 고시할 것임을 다시 한 번 밝혔습니다.

2. 정비구역에서 해제됐던 성북구 장위15구역의 재개발 사업이 다시 진행된다는 소식이 있던데요?

도시 및 주거환경정비법에는 정비구역의 해제에 관한 규정이 있습니다. 이 규정에 따라서 장기간 사업이 추진되지 못하던 장위15구역도 토지등 소유자의 1/3이상이 해제요청을 했고 찬반투표를 통해 지난 2018년에 서울시에서 직권해제시켰습니다. 하지만 추진위에서 재개발직권해제에 대한 무효소송을 제기했고 거의 3년만에 정비구역지정 직권해제 무효로 대법원 판결이 나왔습니다.

2-1. 직권해제 과정에서 문제가있었나보죠?

정비구역이 해제되는 것은 토지등 소유자의 의견이 중요하기때문에 구역해제에 대한 주민투표를 진행해서 과반이 넘어야합니다. 이 과정에서 성북구청이 일부 소유주에게 정확한 주소와 연락처 확인 없이 단순히 등기부등본에 기재된 주소로만 안내서를 발송한 뒤 공시송달 처리해리 등 제대로 된 의견 조사가 이뤄지지 못한 절차적 하자가 있다고 판단했습니다. 정확한 개인정보확인을 위해서는 추진위에서 협조를 얻어야하지만 현실적으로 추진위의 협조를 얻기는 어려웠을것으로 예상되는 부분입니다. 하지만 재산세납부사항 등 소유자의 주소를 확인 할 다른 방법은 있었을텐데 미흡한 부분이 있었던 모양입니다.

2-2. 직권해제가 된 지 벌써 3년이 되가는데 그 사이 아파트가격이 많이 올랐는데, 재개발사업이 바로 추진이 될까요?

장위15구역 추진위에 따르면 상반기 조합 설립을 목표로 하고 있고 현재 주민동의서 약 69%를 확보한 상태라고 합니다. 하지만 정비구역이 해제된 사이에 장위15-1구역 가로주택정비사업(3개 동, 206가구)이 추진 중인데 호반건설을 시공사로 선정한 상태이고 단독으로 추진하겠다는 입장이라고합니다. 만약 장위15구역 전체가 재개발사업이 진행되면 공급규모는 3200가구를 계획하고 있어서 어차피 사업이 진행된다면 대규모로 선호할 가능성이 높아보이지만, 진행상황에 따라 이해관계가 또 달라질 수 있는 부분이라 정확한 분위기는 직접 현장을 방문해서 확인해보시면 좋을 것 같습니다.

3. '증여세 할증 과세 추가 도입' 등이 담긴 긴급대책을 여당에서 정부에 제안했다고 하던데 어떤 내용이죠?

다주택자 편법 증여 등을 막기 위한 '부동산 시장 안정화 추가 대책 긴급 제안서를 정부측에 전달했습니다. 주된 내용은 조정대상지역 내 증여 주택 추가 할증 과세 도입, 부담부 증여 시 비과세 혜택을 제한하는 소득세법과 상속증여세법 개정안, 1세대 1주택 혜택을 위해 위장전입을 시도한 경우 가산세 강화 등이 포함됐다고 합니다.

3-1. 그 중에서 증여세 할증한다는 내용이 시장에서 핫하죠?

다주택자 양도소득세와 종합부동산세가 올 해 61일부터 인상되니까 다주택자 중에는 주택을 팔든 증여를 하던 정리를 해야 하는 경우가 많습니다. 그런데 증여세가 양도세에 비해 세율이 낮고 부담부증여를 통해 증여세를 줄일 수 있어서 증여를 많이 선택합니다. 그러다보니 시장에 매물로 나오기보단 증여로 매물이 잠기는 현상이 생긴거죠. 특히 최근에 서울아파트 거래량이 급격히 줄어들었지만 증여는 꾸준히 이어져왔습니다.

3-2. 주택 양도세에 비해서 증여세가 낮기 때문에 다주택자 매물이 시장에 나오지 못한다면 증여세와 양도세의 균형을 맞춰야 한다는 명분이 생기는 거네요?

그래서 조정대상지역 내 증여 주택 추가 할증 과세를 도입하자는 내용이 나온 것으로 보입니다. 게다가 보통 전세보증금이나 대출이 있는 상태로 증여하는 부담부 증여를 활용하는데, 이렇게 하면 전체 증여액에서 채무를 제외한 금액에 대해서만 증여세를 부담하니까 증여세 부담이 훨씬 줄어서 증여가 용이합니다. 이런 부담부 증여시 비과세 혜택을 제한하겠다는 내용이 포함됐는데요, 정부가 공급을 늘리기 위해 고군분투중인데 이런 부분의 개정으로 시장에 매물을 늘릴 수 있다고 판단되면 반영될 수 있지 않을까 생각합니다.

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