[랜드마크] 올해 바뀌는 서울시 주택 공급정책은?
[랜드마크] 올해 바뀌는 서울시 주택 공급정책은?
  • 마사현 감정평가사
  • 승인 2021.01.13 13:09
  • 최종수정 2021.01.13 13:09
  • 댓글 0
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[인포스탁데일리=마사현 감정평가사]

1. 서울시의 모든 지하철역 주변에서 재개발로 주택 공급이 가능해진다는 소식이 있던데요?

지난 17일에 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례개정안이 시행되면서 역세권 주택 및 공공임대주택사업을 서울시 내 전 역세권에서 가능하게됐습니다. 기존에는 서울시 2030 도시기본계획에 따라서 200여개 역세권에서만 가능했는데 앞으로는 서울시 내 모든 역세권에서 해당 사업이 가능하게 됐습니다.

1-1. ’역세권 주택 및 공공임대주택사업이라고 하면 정확히 어떤 사업이죠?

민간 시행사가 서울시내 역세권에 주택을 공급하면 서울시가 지구단위계획 등을 수립해서 용도지역을 상향하거나 용적률을 높여주고 증가한 용적률의 50%를 공공임대주택으로 건립하도록 하는 사업입니다. 수도권 주택공급 기반을 강화하기 위한 방안 중 하나로 이 역세권 민간주택사업을 활성화하기 위해서 기준을 완화하는 쪽으로 변경했습니다.

1-2. 어떤 기준이 더 완화됐나요?

앞서 말씀드린 사업대상지가 모든 역세권으로 확대됐구요, 사업이 가능한 1차 역세권 범위도 2022년까지 한시적으로 기존에는 승강장경계에서 250m였는데 350m까지확대됐습니다. 사업방식도 소규모 재건축방식이 추가되어 사업접근성이 더 커졌구요. 공공임대주택 규모도 면적 비율을 사업자가 유연하게 적용할 수 있도록 했습니다.

1-3. 사업환경이 좋아져서 서울 도심에서 주택공급이 많아지면 좋겠는데 주택이 얼마나 공급될 수 있을까요?

1차 역세권 범위를 350m로 한시적으로 확대한 이후 18곳에서 사업추진의사를 밝혔다고하고, 서울시는 2022년까지 8000가구, 2025년까지 22000가구의 역세권 주택을 공급할 수 있을 것으로 전망하고 있습니다. 이번에 조례개정으로 역세권 대상이 늘어나면 사업이 더 활성화될 수 있을 것으로 보이고, 역세권 대로변 후면에 위치한 2종 및 3종 주거지역에서 용적률 등 인센티브를 활용해서 개발이 확대될 수 있을 것 같습니다.

2. 작년 수도권 주택공급방안으로 제시됐던 공공재개발사업이 꽤 인기가 있었던 것으로 아는데 시범사업 후보지 선정이 곧 있을 것이라고 하던데요?

공공재개발이 여러모로 인센티브가 많다보니까 작년 시범사업 후보지 공모에 70개소나 신청을 했습니다. 이 중 기존구역은 14곳이고, 신규구역이 56곳입니다. 기존구역 중 13곳에 대해 LH, SH와 자치구가 개략적인 계획을 수립하고 용적률,종상향,기부채납 등에 대한 실현 가능성 등을 검토한 상태이고, 이달 14일에 선정위원회가 개최되면 최종 후보지가 선정될 예정입니다.

2-1. 기존구역 중에 많은 구역이 시범사업지로 선정되면 좋겠네요. 그럼 신규구역은 기존구역보다 4배나 신청구역이 많은데 언제쯤 후보지가 선정되나요?

신규구역은 기존 정비계획이 없어서 새롭게 사업지분석, 도시정비법 등 재개발 입안요건이나 도시재생사업 등 제외조건 등 사업 추진 적정성을 검토해야하기 때문에 기존지역보다 2개월 정도 후에 선정 될 예정이라 빠르면 3월 말정도 발표될 것 같습니다.

2-2. 서울에서 신규공급이 많아지면 좋겠습니다. 그런데 신규구역 중에서 마치 공공재개발이 될 것처럼 얘기하는 것을 믿고 거래하는 경우가 있어서 우려의 목소리가 나오고있던데 어떤가요?

작년에 공공재개발 기대감으로 웃돈이 붙어서 거래되는 경우도 있고 전세가격이 오르면서 빌라가격이 많이 오르기도 했습니다. 하지만 공공재개발이 될 것이라고 믿고 빌라를 비싸게 구입했는데 시범사업지로 선정되지 않거나 시범사업지로 선정됐음에도 조합원자격을 취득하지 못하는 경우가 생길수도 있어서 유의하셔야합니다.

2-3. 소문만 믿고 비싸게 구입했는데 사업지로 선정되지 못하거나 시범사업지로 선정됐는데도 조합원자격을 못 얻게되면 낭패인데 어떤 경우가 있죠?

일단, 주변에 신축건물이 종종보인다면 해당 지역이 노후도를 충족하지 못해서 사업지에서 제외될 가능성이 높습니다. 그리고 사업성을 악화시키는 지분쪼개기를 막기 위해 공모공고일인 921일 이후에 필지분할, 다가구주택을 다세대주택으로 구분등기 한 경우, 토지와 건물을 분리취득하거나 신축하는 경우에는 조합원자격을 취득하지 못 할 가능성이 매우 높기때문에 이런 부분은 반드시 확인하셔야합니다.

3. 서초구 반포동에 재건축예정인 원베일리의 분양가가 역대 최고가로 나오면서 공시지가현실화때문에 분양가상한제를 무력화시키는 것 아니냐는 얘기가 나오던데 어떤가요?

분양가상한제에 따른 분양가 산정은 택지비는 감정평가 한 금액에 가산비를 더하고 건축비는 기본형 건축비에 가산건축비를 더해서 총 분양가격을 산정하는 구조입니다. 이 때 택지비 평가의 기준이 공시지가 기준법이다보니 공시가격이 올라가면 그만큼 평가액도 올라가는 것 아니냐는 생각에 그런 얘기가 나온 것으로 보입니다.

3-1. 그럼 공시지가의 현실화율이 올라가면서 공시가격이 많이 올랐기 때문에 분양가격도 올라갔다고 보는 것이 맞나요?

토지를 감정평가할 때 공시지가를 기준하되 현실화율을 고려해서 주변 시세를 반영해서 평가액이 결정됩니다. 따라서 공시지가현실화율이 높아져서 평가액이 높아졌다고 볼 수는 없습니다. 다만, HUG의 분양가심사의 기준보다 택지비를 평가해서 적용하는 분양가상한제에 따른 분양가는 위치별 토지시세를 반영할 수 있기때문에 이번에 분양가가 책정된 원베일리처럼 독보적인 위치의 아파트의 경우 분양가상한제금액이 HUG의 분양가보다 높게 나올수 있습니다. 게다가 원베일리의 경우 법정 초과 복리시설 설치 비용, 친환경건축물 인증비 등 건축가산비를 높게 인정받은 결과로 보입니다.

4. 다음 주 관심가져볼 분양소식은?

의정부 고산지구 내 3개 단지에서 분양소식이 있습니다. 수자인 디에스티지 C1, 3, 4블록에서 전체 2407세대 분양예정입니다. 전용 79형이 3.9억원대, 전용 84형이 4.2억원대이고 3년간 전매제한 있습니다. 의정부도 아파트가격이 많이 오르면서 경쟁률이 꽤 높을 것 같습니다. 인천 연수구에서 한화 포레나 인천연수가 767세대 공급예정이고 분양가는 84형이 4.7억원 수준입니다. 소유권이전등기일까지 전매제한 있습니다.

마사현 431ghost@hanmail.net


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