[인포스탁데일리=마사현 중앙감정평가법인 감정평가사]

1. 전세가격이 급등하면서 역전세아파트는 전세보증금 반환보증 가입이 거절됐다는 얘기가 있던데요?

HUG의 전세보증금 반환보증은 전세계약 종료 후 집주인 사정 등으로 보증금을 제때 돌려받지 못할 경우 HUG가 반환을 책임지는 상품입니다. 그런데 전세보증금 반환을 책임지는 전세보증금 반환보증 상품의 경우 해당 주택의 전세보증금이 KB시세 또는 한국감정원 시세의 일반 평균가격을 초과할 경우 가입이 불가능합니다. 사실 보증상품이 리스크를 무조건 다 부담할 수는 없는 일이니 최소한의 기준이라고 봐야 할 것입니다.

1-1. 오피스텔이나 다세대주택 중에 매가보다 전세가격이 높은 경우가 있어서 조심해야한다고 안내드렸었는데, 전세가격이 많이 올랐다 하더라도 매가보다도 더 오른 아파트들이 꽤 있나봅니다?

전국적으로 주요 도시의 경우 아파트가격이 급등해서 전세가격과 격차율이 많이 벌어진 상태라 일반적인 경우는 아닌데요, 나홀로 아파트나 단지 규모가 작은 아파트의 경우에 그런 현상이 있는데요. 이런 나홀로 아파트의 경우에는 매수 선호도가 낮기때문에 전세가격과 매매가격의 격차가 적습니다. 게다가 거래량도 많지 않아서 KB통계가 실제 시세와 괴리가 있는 경우에 실제 계약한 전세가격이 KB시세보다 더 높은 경우도 있습니다.

1-2. 전세가격이 매매가격과 비슷하거나 심지어 전세가격이 더 높은 아파트를 임대차계약하는 것은 위험해 보이는데요 나중에 전세금을 보전할 수 있는 방법이 있을까요?

역전세 아파트를 전세계약 하는 것은 사실 매우 위험합니다. 심지어 전세보증금 반환보증에도 가입이 안된다면 전세계약을 하시면 안됩니다. 그렇지만 이런 아파트가 주변의 다른 아파트보다는 전세가격이 싸기때문에 어쩔 수 없이 계약하시는 경우가 있다고 생각됩니다. 하지만 이런 경우일수록 반드시 전세보증금 반환보증에 가입하시는 것이 좋은데요. 우선 임대차계약하기 전에 반드시 KB시세를 확인하시구요, 만약 계약하려는 전세가격이 KB시세보다 높다면 전세금을 낮추고 일부를 월세로 전환하는 보증부 월세로 전환하시고 보증보험에 가입하시기를 추천드립니다.

2. 과천 전세가격이 떨어지고 있다구요?

KB국민은행 통계를 보면 과천 아파트 전세가격은 지난달 셋째주 보합을 기록한 후 3주 연속 마이너스 변동률을 나타내는 중입니다. 지난 몇년간 과천 전세가격이 급등했던 이유가 과천 지정타 분양을 받기 위해 미리 과천지역에 전세를 살기 위한 수요가 많았던 이유가 컸었는데, 최근 일반분양이 일단락되면서 청약대기수요는 줄어든 반면 신축 입주물량이 늘면서 기존 아파트 전세수요가 많이 줄었습니다. 구축 아파트는 전세가격을 몇억씩 낮춰서 내놓아도 전세가 안나간다고 합니다.

2-1. 최근에 전세가격이 급등하자 수도권 저가아파트위주로 차라리 집을 사자로 바뀌면서 매가도 많이 올랐었는데, 전세가격도 천정이 없이 오르는 건 아니라는 생각이 다시 한 번 드는데요?

부동산이라는게 항상 사이클이 있다보니 현재 상황에 따라서 움직이다간 사이클에 휩쓸려가는 경우가 많습니다. 전세수요가 실거주 매수수요로 돌아서면서 수도권의 저가아파트가격이 많이 올랐는데요, 사실 몇년간 아파트 급등기에도 오르지 못했던 아파트가 뒤늦게 실거주매수로 오른다는 기사를 보면서 마음이 편치 않았습니다. 입주물량이 많든 적든 꾸준히 있을 것이고, 3기 신도시가 늦더라도 공급이 될 것이기 때문에 당장 전세가격이 급등한 것이 전세난이라 불릴 정도로 심각하지만 조급해서 무리하게 아파트를 매수하지 않으셨으면 좋겠습니다.

3. 영끌해서 주택매입하는데 활용했던 신용대출이 이제 명시적으로 막힌다구요?

그 동안 신용대출은 용도 확인이 쉽지 않아서 실제 주택구입자금으로 활용됐었습니다. 가계부채가 급증하면서 지난 13일 금융위원회에서 가계대출관리방안을 내놓았는데요, 앞으로는 신용대출을 1억원 이상 받은 이후 1년 이내에 규제지역에서 주택을 구입하면 해당 신용대출을 회수하게됩니다. 오는 30일 이후 신규로 1억원 초과 신용대출을 받거나, 신용대출을 추가로 받아 1억원을 초과하게 된 사람에 한해서 규제를 적용받게 됩니다.

3-1. 수도권에서 아파트를 사려면 9억 이하라도 LTV가 40%밖에 안되는데 신용대출까지 막히면 앞으론 영끌매입은 힘들겠네요. 신용대출도 까다로워진다구요?

앞으로는 1억원 넘는 고액 신용대출에 대해서도 DSR(총부채원리금상환비율)을 적용받게 됩니다. 지금까지 DSR 규제는 규제지역 내 9억원 초과 주택을 살 때 주담대에만 적용됐는데 앞으로는 연 소득 8000만원 넘는 사람이 1억원 넘는 신용대출을 받을 때는 모든 대출에 대한 원리금 상환액이 소득의 40% 이내까지만 허용됩니다.

3-2. 그럼 연소득이 8000만원에 DSR이 40%이면 연간 원리금상환액 2000만원 한도 내에서 신용대출이 된다는 얘기죠? DSR에 포함되는 원리금상환액은 어떤게 있죠?

DSR은 총부채원리금상환비율인데요 이 때 포함되는 원리금에는 ‘주택담보대출+신용대출+자동차할부금+학자금대출 등’ 금융권에서 빌린 모든 대출의 원리금이 포함됩니다. 이 합계가 연소득의 40%이내에 신용대출이 가능하게 됩니다. 기존의 DTI와는 구별하되는데 은행의 신용대출 관리도 강화돼서 연소득의 2배 넘는 신용대출도 힘들어지구요, 신용대출을 받을 때에도 대출 목적 등에 대한 심사가 더 까다로워질 것 같습니다.

4. 다음 주 관심 가져 볼 분양소식?

대구 중구에서 해링턴 플레이스 반월당2차 공급규모는 419세대이고, 분양가는 85기준으로 5.4억원 수준입니다. 천안 동남구에 이안 그랑센텀 천안 공급규모는 633세대이고 분양가는 85기준 4억원 초반입니다.