계약갱신청구권에 고의경매 대응?... "임대인 리스크 크다"
계약갱신청구권에 고의경매 대응?... "임대인 리스크 크다"
  • 안호현 전문기자
  • 승인 2020.09.23 08:56
  • 최종수정 2020.09.23 09:25
  • 댓글 0
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[인포스탁데일리=안호현 전문기자] 세입자의 계약갱신청구권 관련 각종 '꼼수'가 난무하고 있다. 임대인들이 세입자를 내보내기 위해 고의경매를 활용할 수 있다는 우려가 나오고 있는데, 다만 부동산 업계에선 리스크가 적지 않아 현실성이 떨어진다고 지적한다.

23일 아무도 모르는 경제 이야기 '시크릿 by 인포스탁데일리'에서는 조영빈 시선파트너스 대표와 마사현 중앙감정평가법인 이사가 출연해 계약갱신청구권 시행 관련 임대인의 고의경매 가능성에 대해 이야기했다.

고의경매는 빚을 진 것처럼 꾸며 부동산을 경매로 넘기는 방식이다. 집주인과 매수 예정인이 채무·채권 관계를 짜고 후순위 근저당을 만드는 방식이다. 경매가 진행되는 것만으로도 임차인에게 불안감을 줄 수 있어 자진 배당 등 계약 해지를 유도할 수 있기 때문이다.

이에 대해 마사현 평가사는 "고의경매의 경우 원래 10년 간 임대차기간 보장되는 상가에서 임차인을 내보내기 위해 악용하는 사례가 많았는데 아파트에서 최근 들어 벌어지고 있다"라며 "새로운 수법은 아니지만 계약갱신청구권 관련 악용될 수 있어 보인다"고 설명했다.

다만 마 평가사는 "경기 침체기에 물량 떠넘기기는 어쩔 수 없지만 세입자 내보내려는 목적으로 하는 건 리스크가 높고 실익은 없어 보인다"라고 평가했다. 고의 경매가 들어가도 매수 예정자인 낙찰자에게 아파트가 넘어가기까지 1년여가 걸리며, 아파트 낙찰 대상자가 낙찰을 받지 못하는 경우도 생길 수 있다는 게 마 평가사의 분석이다.

그는 "임차인 입장에서도 대항력이 있다면 일단 배당을 신청하지 않으면 기존 임대차 관계를 낙찰자가 승계를 받아야 하는 만큼 결국 임대차 관계가 존속된다고 봐야 한다"고 해석했다.

이어 "임차인은 경매 넘어간다면 골치 아픈 건 사실인 만큼 임대차 관계를 계약할 때부터 살펴보고, 만약 근저당 설정 뿐만 아니라 선순위 대출이 있다면 은행권 대출인지 개인간 근저당인지를 확인해야 한다"라며 "소액이라도 개인 간 근저당이 설정됐다면 유의하는 게 좋다"고 덧붙였다.
 

안호현 전문기자 ahh@infostock.co.kr


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